不動産売却の流れ
SELL FLOW
不動産売却の流れSTEP１
売却のご相談
お住まいを売却する動機や希望条件、希望時期を事前検討してみることが大切です。
また、買換えを考える場合は、購入時期も併せて検討し、事前に売却が決定した場合の引越しや住居についても考慮して、スケジュールを立てます。
CHAPTER1
売却の動機・目的の確認
まず、「なぜ売却をするのか？」の動機・目的をお聞かせください。
動機・目的に対して、最適な売却プランをご提案いたします。
売却の動機や目的をしっかり把握して、
利益の最大化を図ります。
- 期間を重視して売却をしたい
- 価格を重視して売却したい
- 近隣の方に知られないように売却をしたい
- できるだけ早くしたい
- 期日が決まっている
- 特にまだ決まっていない
- 売却希望金額がある
- 現在の借入金残高分は確保したい
- 具体的な金額はイメージはしていない
CHAPTER2
不動産売却にかかる諸費用と手取り金額の目安
- 仲介手数料
- （売却金額の3％ + 6万円)）× 消費税 ※売買価格が４００万円を超える場合
- 売買契約時の印紙代
- 売買価格によって異なります
- 登記関係費用
- 抵当権等の抹消登記費用・司法書士報酬等。
- 測量費用
- 土地・戸建取引で必要になる場合があります。また、境界標の有無、境界標復元、敷地面積等により費用が異なります。
- 引越しや不用品処分費用
- 荷物の量や引越し先の距離によって異なります。
- 建物解体費用
- 取引条件等により必要となる場合があります。また、費用は建物面積等諸条件により異なります。
- 所得税・住民税
- マイホームを売却し、譲渡益が出た場合に課税されます。
税率は短期所有、長期所有により異なりますが、3000万円の特別控除が利用できる場合があります。
無料税務・無料FP相談会（一部エリアを除く）
- 不動産売却に関する税金問題については、当社契約の税理士に無料でご相談いただけます。(要予約)
- 当社のファイナンシャルプランナーまたはライフパートナーがお客様の今後の生活設計に応じたライフプランを作成し、ご提案します。(一部エリアを除く)
不動産売却の流れSTEP2
売却不動産の調査・査定および販売方法のご提案
査定の前に、ご売却物件をあらゆる面から調査いたします。調査の結果をふまえて、市場動向や周辺の取引事例を考慮し、売り出し価格の具体的なアドバイスをいたします。
CHAPTER1
土地建物・法令・市場調査、根拠ある価格査定
憲法・法令上で問題がないか、周辺環境や施設（区分建物の場合は、管理状況など）を調査いたします。査定額については、市場動向や周辺取引事例などをもとに、ご提案材料を調査いたします。
CHAPTER2
調査内容
| 調査項目 | 調査先 | 内容 |
|---|
| 権利関係の調査 | 法務局 | 所有権、抵当権※1 、賃借権、地上権、地役権等に関する調査 |
| 法令上の制限に関する調査 | 役所 | 建築基準法、都市計画法等に関する調査（建築確認、道路、都市計画等）
上・下水道の前面道路および敷地内配管の調査 |
| 利用可能な設備 |
| ガス会社 | ガスの前面道路配管等に関する調査 |
| 電力会社 | 電力の状況等の調査 |
【マンションの場合】
管理状況の調査※2 | 管理会社
管理組合 | 管理形態、管理方法、管理費・修繕積立金の変更、建物修繕、管理規約・使用細則等 |
※１抵当権が設定されている場合は、借入金の残高を確認させていただき、ご返済の可否を確認します。
※２調査に関しては、売主様のご協力が必要になります。当社が調査するにあたって、委任状やその他の手続きが必要になることがあります。
物件調査レポート
ご依頼をいただいた方に、ご所有不動産の「物件管理レポート」を無料で作成いたします。
売買想定価格・国土交通省不動産取引価格情報・売買相場・賃貸想定価格・賃貸相場・利回り相場（マンション）・積算評価詳細（戸建）・土地事例（戸建）・地下公示・地価調査・用途地域
周辺施設・交通施設・ショッピング施設・医療施設・教育施設・福祉施設・都市公園・観光資源・地域資源・自然保全地域・鳥獣保護区・謙悪施設
年齢別人口統計・乗降客数・人口集中地区・過疎地域・土地利用・傾斜度
活断層・地震時の揺れやすさ・地震の発生確率・密集市街地・液状化の可能性・浸水想定区域・低位地帯・竜巻等の突風・豪雪地帯・危険箇所情報・避難施設
CHAPTER3
売出価格と販売方法のご提案
■売出価格の算出方法
■販売方法
- 取引事例比較法
- 主な対象：マンション及び一戸建て、土地部分
対象不動産と類似する近隣地域等から収集された取引事例から代替競争不動産を選択し、特殊な事情を適切に補正と時点修正、様々な要因と比較を行い、売却価格を算出する方法です。
主に土地・マンション及び一戸建ての土地部分の市場価格を算出する場合に利用します。
年間予想純利益※から成約事例や周辺賃貸相場、回収可能期間(建築年月)を勘案した「利回り」を考慮して、
売却価格を算出する方法です。
※年間予想純利益 ＝ 年間総収益 ー 年間総費用
対象不動産を再建築する場合の想定費用から原価修正※を行なって算出する方法です。
なお、建物の耐用年数で一律に減価させるのではなく、内外リフォームや維持管理応対などによる実態も考慮して評価します。
【計算式】
再調達価格×延床面積×残存年数（耐用年数－築年数）÷耐用年数
再調達価格と耐用年数は、建築年や建物構造により定められています。
※※ご所有不動産の築年数を考慮して減価する方法
不動産売却の流れSTEP3
媒介契約の締結
不動産の売却を正式にご依頼いただく場合、国土交通省が定めた標準媒介約款に基づく媒介契約を、お客様と弊社との間で締結していただきます。
CHAPTER1
売却依頼のための媒介契約
媒介契約は「専属専任媒介契約・専任媒介契約・媒介契約」の3種類あります。
| 「指定流通機構」への
登録義務 | 販売状況の報告義務
（定期連絡※） | 複数業者との契約 | 売主様自ら発見した
相手との取引 |
|---|
| 専属専任 | 〇５営業日以内 | 〇1週間に１回以上 | ✕ | ✕ |
| 専任 | 〇7営業日以内 | 〇2週間に１回以上 | ✕ | 〇 |
| 一般 | ✕登録義務なし | ✕報告義務なし※ | 〇 | 〇 |
※定期連絡・・・実施した販売活動内容や当社HPのアクセス数、買主様からのお問い合わせ状況などを、文書またはメールにてご報告します。
専属専任媒介契約
依頼者が契約できるのは１つの不動産会社だけで、同時に複数の不動産会社とは契約できません。また、依頼者が自ら購入者を見つけ、直接、契約を売却をおこなうことも制限されます。依頼を受けた不動産会社は、物件情報を５営業日以内に国土交通大臣が指定する不動産流通機構（レインズ）に登録し、１週間に１回以上、文書等で販売状況を報告します。
専任媒介契約
依頼者が契約できるのは１つの不動産会社だけで、同時に複数の不動産会社とは契約できません。依頼を受けた不動産会社は、物件情報を７営業日以内に国土交通大臣が指定する不動産流通機構（レインズ）に登録し、２週間に１回以上、文書等で販売状況を報告します。
媒介契約
依頼主は複数の不動産会社と同時に契約することができます。重ねて他の不動産会社と媒介契約した場合、通知する義務がある「明示型」と、通知しなくてもよい「非明示型」の２種類があります。
専属専任・専任媒介
当社のみが売主様の窓口となり、様々な情報の管理と売却活動を計画的に行います。「あんしん保証サービス」「ハウスクリーニングサービス」をご利用いただけます。
一般媒介
複数社に対して売主様が直接、販売活動を依頼し、各社の連絡を売主様ご自身で行います。
■レインズの仕組み
売主が得られるメリット
不動産会社の間で情報が共有され、買い手が見つかる確率がアップする。
買主が得られるメリット
不動産会社1社に行くだけで流通している不動産全てを知ることができる
売主が得られるメリット
物件情報等報告書
売却する物件の建物・土地・周辺環境等について売主様が知っている事柄を買主様に報告するための資料です。
- 雨漏り
- 境界、越境について
- シロアリの害
- 近隣との申し合わせ事項
- 増改築の履歴
- マンション管理に関する事項等
- 給排水管の故障・腐蝕
設備表
売却する物件の設備の有無や状況、どのような状態で買主様に引き渡すかを報告するための資料です。
CHAPTER2
安心の「仲介アフターサービス」
中古物件を購入する買主様の一番の不安は「欠陥住宅ではないだろうか」です。
一方、お引渡し後３ヶ月間の契約不適合責任期間は、売主様にとっても「建物でなにかトラブルはおこらないだろうか」と心配が残ります。
買主様が中古住宅購入時に不安視すること TOP３
参考：（一社）全国住宅技術品質協会「インスペクションに関する意識調査報告書」
売主様・買主様双方の不安を解消するために、第三者による信頼ある検査・保証付きのアフターサービスをご用意しております。
不動産売却の流れ／STEP4
売却不動産の売却活動
売主様のご希望にできるだけ添えるよう、チラシ・インターネットなど、総力をあげて販売活動をいたします。また、ご都合に合わせて、購入希望者の方にお住まいを見ていただきます。
CHAPTER1
売却の動機・目的の確認
「より高く、より早く」実現するために、潜在顧客・顕在（見込み）顧客に対して、複数の刻々媒体で積極的にアプローチします。
01
提携のポータルサイト
人気の高い大手サイトに不動産情報を掲載し告知します。
02
ダイレクトメール
当社にご登録済みの購入希望のお客様にダイレクトメールでご紹介します。
03
ポスティングチラシ
効果の高いターゲットを絞り、ポスティング活動で情報をお届けします。
04
不動産会社ネットワーク
レインズ(指定不動産流通機構)に物件情報を登録し、会員不動産会社のネットワークから、購入希望のお客様をお探しします。
05
当社ホームページ
会員限定の非公開物件を多数取り扱い、PPC広告や各種SNS等を活用した、高い集客力を誇る当社ホームページでご紹介します。
CHAPTER2
売却状況のご報告
どのような広告媒体や営業活動を行い、それに対する問合せ状況や反応などを定期的にご報告いたします。
不動産売却の流れ／STEP5
売買契約
買主様・売主様双方の条件がまとまりましたら、物件及び取引条件等について重要事項の説明をいたします。双方が納得した上で、不動産売買契約書にご署名・ご捺印いただき、契約書に基づいて双方の権利や義務を履行することになります。
CHAPTER1
購入申し込み・契約条件の調整
購入希望のお客様から「購入申込み」があった際に、購入希望額だけではなく取引の安全性などをプロの立場からご説明し、条件等の調整を行います。
■購入申込書に記載されている契約条件
| 購入価格 | 売出価格を前提に買主様の資金計画に基づいた希望価格が記載されています。 |
|---|
| 融資の利用予定 | 融資利用の有無と予定金額が記載されています。 |
|---|
| 支払条件 | 手付金 | 売買契約締結時に受領します。売買価格の５〜１０％程度が目安です。 |
|---|
| 内金 | 手付金の金額やお引渡しまでの期間により設定されることがあります。 |
| 残代金 | 売買価格 - (手付金 + 内金)です。 |
| スケジュール | 契約日 | 買主様の契約締結希望日が記載されています。 |
|---|
| 決済日 | 買主様が売買代金のお支払い可能な期日が記載されています。
金銭の授受、所有権の移転などを行うため、一般的には法務局・金融機関が稼働している平日の午前中に設定されます。 |
| 引渡し日 | 原則、決済日と同日に設定されますが、売主様がお買換えの場合などは1週間程度の引渡し猶予期間を設ける場合があります。 |
| その他の条件 | 売買契約締結に際し、希望される条件があれば記載されています。
●解除事項、停止条件などの確認 |
|---|
■契約条件の調整
購入希望条件をご了承される場合
購入希望者にお伝えし、契約日時の設定を含めご契約の準備をいたします。
売主様から条件提示される場合
ただちに購入希望者様のご希望をお伝えし、再度調整をいたします。
CHAPTER2
契約の事前準備
■売買契約時に必要なもの
| 書類等 | - 登記関係書類（登記済権利証または登記識別情報通知）※原本の所在を確認し、コピーをとります
- 印鑑証明書（発行後3ヶ月以内のもの）
- 住民票
- 本人確認書類（運転免許証等ご本人と確認できるものをご用意ください）
- 固定資産税納税通知書
- ご実印
- 物件状況等報告書
- 設備表
|
|---|
| 金銭等 | - 仲介手数料の半金
- 収入印紙（売買価格により異なります）
|
|---|
代理人が契約を行う場合に追加で必要なもの
- 委任状（売主様のご署名と実印でのご捺印）
- 代理人の印鑑
- 売主様の印鑑証明書（発行後3ヶ月以内のもの）
- 代理人の本人確認書類
※ご本人様には、事前にお取引の意思確認が必要になります。
■物件状況等報告書、設備表の再確認
CHAPTER3
売買契約の手続き・流れ
買主様・売主様共に新しい生活を始めて、「こんなはずじゃなかった」「こんなこと知らなかった」ということがおこらないように、取引物件の詳細や諸条件等の重要事項の説明をしっかり行い、十分理解・納得いただいた上で、売買契約を締結いたします。
売買契約締結の際に、買主様・売主様双方の合意で決められた手付金の授受を行います。万一、やむをえない事情で契約を解除する場合、売買契約書に明記された手付解除の条項により、買主様が申し出た場合は買主様の手付金放棄、売主様が申し出た場合は売主様の手付金倍返しによって成立します。
重要事項説明書
売買契約に先立ち、取引に関わる重要事項を宅地建物取引士が買主様に対して説明し、書面を交付します。
- 権利関係
- 法令上の制限
- マンションの管理状態
- 契約解除に関する事項
- 「建物状況調査」実施の有無および内容等
理解・納得
売買契約
重要事項説明の後に「売買契約書」「物件状況等報告書」「設備表」の読み合わせを行います。契約内容や不動産の現況、設備の有無および不具合の有無をご確認ください。
※特約が付記されている場合は、解除条項が含まれることがありますので、内容をよくご確認下さい。
理解・納得
署名・捺印、手付金の受領
すべての書類に署名・捺印を行い、買主様から売主様へ手付金が支払われます。手付金確認後、売主様より買主様へ手付金受領書をお渡しいただきます。
不動産売却の流れ／STEP6
決済・引渡し前の各準備
売買契約を締結した後、引渡し・残代金決済日までに、引越し等の準備をします。
CHAPTER1
売買契約後の手続き
■売買契約後
既存住宅ローン完済と抵当権の抹消
売却物件に住宅ローンの残債がある場合、物件のお引渡しの前までに抵当権を抹消するお手続きが必要になります。手続きには時間がかかりますので、必ず事前に借入先金融機関にお問合せください。
※手続き完了までは、２週間程度かかる場合があります。
※借入先金融機関によって、お手続き方法が異なる場合があります。
- 借入先金融機関への連絡
- 抵当権抹消全額繰上返済の依頼
- 全額繰上返済の依頼書への記入・捺印
- 司法書士と借入先金融機関とで書類の確認
- 残代金受領日の書類の受け取り方法の打ち合わせ
- 残代金受領後、司法書士と共に借入先金融機関にて書類の受け取り
測量の手配
土地・戸建等の取引の先には必要に応じて測量の手続きが必要になります。これに伴い、費用が発生します。尚、手続き完了までは1ヶ月から長い場合3ヶ月程かかる場合があります。事前に測量の手配をしましょう。
- 測量対象地に係るお手持ちの資料の提示
- 現地調査日の日程調整
- 隣接地との境界確認道路との境界確認
- 道路管理者や隣接地所有者との立会い
- 測量図および付随する書類準備
■引越し１ヶ月前
引越し方法の検討と業者の手配
当社では、お引越しやトランクルームのお見積もりをします。複数社での相見積もりも可能です。（提携引越し会社の割引特典あり）
※引越業者に依頼しない場合はレンタカーや人手の確保等を行いましょう。
- 引越し方法の検討・日程決定
- （引越し会社を頼む場合） 見積り・業者決定
- （自力で行う場合） レンタカー・人手の確保
引越しの準備
使用頻度の少ないものの荷造りや、新たに購入する家具の手配は早めに済ませ、引越し後のことも考えながら進めましょう。
- 新居のレイアウト計画
- 新たに購入する家具の購入や設置日の決定
- 荷物の整理整頓
- 粗大ゴミの手配 不用品の処分
- 開封後の梱包資材回収の手配
- 荷造り
駐車場の解約手続き
駐車場の解約予告期間を確認の上、解約手続きを行いましょう。
学校の転校手続き
公立小中学校の場合、引越し決定後、すぐに担任の先生に連絡し、「在学証明書」「教科書給与証明書」などを受取ります。私立や公立高校の場合は、各学校や各都道府県によって手続き方法が異なりますので注意しましょう。
■引越し１〜２週間前
電話の移転・郵便物転送の手配等
電話を移設するには、受け持ちの電話局へ電話で新旧住所、氏名、引越し月日、移設希望日を連絡します。郵便物の転送は、郵便局に備え付けの転居届に所定事項を記入して郵送します。
役所へ転出届を提出
転出の14日前から転出後14日以内に住民登録をしている市区町村役所・支所・出張所等に住民異動届を提出して転出証明書をもらいます。
※残代金決済時に必要となる印鑑証明書等の書類は、事前に取得し準備をしておきましょう。
電気・ガス・水道会社への提出等
領収書・検計表に記載されている管轄の支社・営業所へ電話で新旧住所、氏名、引越し月日、お客様番号を連絡します。
- 電力会社への転居連絡
- ガス会社への転居連絡
- 水道局への転居連絡
■引越し〜引越し直前
引越し当日
- 荷物の搬入・搬出
- 電気・ガス・水道の閉栓・精算
- 近隣への挨拶
引越し後
引越し後は、下記の届出や手続きを速やかに行いましょう。
- 金融機関へ住所変更の届出
- 運転免許証の住所変更
- 役所へ転入届転籍届の提出
- 印鑑登録
- 国民年金・国民健康保険の提出
- その他、ローンクレジット会社各種保険会社等への住所変更手続き
引越し前確認
売主様、買主様の双方が立会いにて、現地の最終確認を行います。家具等がなくなった状態で、買主様に物件とともに付随する設備等を一つ一つ確認し、ご納得いただいた上で引渡しへと進めます。
- 設備表に基づく建物設備の確認
- （土地・戸建の場合）境界確認
お引渡し時の注意
設備表に「有」の記載がないものは、売主様が撤去しなければなりません。処分などする場合、その費用も見積もっておく必要があります。なお、契約後に発生した不具合・故障は、売主様に修復していただく必要があります。
不動産売却の流れ／STEP7
決済（残代金授受・各種申請手続き）引渡し
買主様より残代金を受取り、物件の引き渡しを行います。
CHAPTER1
決済前の最終確認と準備
■売却不動産の最終確認（引渡し前確認）
売主様の責務として、売買契約時の「物件状況等報告書」「設備表」に記載の通りの状態で、買主様に引渡さなければなりません。また、売主様には「境界標の明示義務」があります（マンションなど区分所有建物の取引を除く）。
| 確認項目 | - 建物状況等報告書の記載内容（雨漏りやシロアリの被害、マンション管理に関する事項等）
- 設備表の記載内容（設備の有無、故障・不具合の有無を確認）
- 隣地との境界標の確認（土地・一戸建）
|
|---|
■決済時に必要なもの
| 書類等 | - 登記関係書類（登記済権利証または登記識別情報通知）
- 印鑑証明書（発行後３ヶ月以内のもの）
- 住民票
- 買主様に引継ぐ書類（建築・分譲時のパンフレット、管理規約、設備の取扱説明書・保証書、建築確認通知書、境界確認書、測量図等）
- 本人確認書類（運転免許証等ご本人と確認できるものをご用意ください）
- 鍵一式
- 宅配ボックス等のカード
- 実印
- 銀行届出印
- 通帳（お振込先が確認できるもの）
|
|---|
| 費用 | - 登記費用（抵当権抹消登記等がある場合）
- 仲介手数料の半金
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|---|
CHAPTER2
決済および引渡し当日の流れ
登記申請の書類確認
所有権移転登記等の申請を行います。
登記を代行する司法書士に必要書類を渡し、登記申請を依頼します。
残代金の受領・固定資産税等の精算
売買代金の残代金を受領し、固定資産税や管理費等（マンションの場合）の精算を行います。
関係書類の引渡し
管理規約、パンフレット、付帯設備の保証書・取扱説明書、その他引き継ぐべき書類をまとめて買主様に引渡しします。
鍵の引渡し
買主様に建物に付随する全ての鍵を引渡し、「不動産引渡し確認証」にご署名・ご捺印いただきます。
諸経費のお支払
仲介手数料の残額や司法書士へ登記関係費用をお支払いいただきます。
CHAPTER3
確定申告の時期・方法
| 主な特徴 |
|---|
| 譲渡益が出た場合 | |
譲渡損失が
出た場合 | - 居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算および繰越控除
- 特定居住用財産の譲渡損失の損益通算および繰越控除
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| 申告時期 | 申告先 | 申告方法 |
|---|
| 不動産売却の翌年2月16日～3月15日 | 税務署（※住民票登録の住所を管轄する税務署） | |
物件売却のご相談・お問い合わせ
お問い合わせはこちら売却のご依頼は地域、物件によりお取り扱い出来ない場合がございます。予めご了承ください。
