不動産売却における税金は、算出された売却益に応じて支払います。
一般的には、売却時に譲渡所得税や住民税が課されますが、支払いタイミングはそれぞれの税目によって異なります。
例えば、売買契約時、引き渡し時、売却後しばらくしてなどさまざまです。
また売却益の金額は、適用できる控除や特例によって異なり、納税額も変動します。
本記事では、不動産売却における税金の支払いタイミングと節税方法、具体的な税額の算出方法を解説します。
解説を読むことで、事前の計画的な節税対策と資金繰りが可能となるでしょう。
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不動産売却にかかる税金の支払いタイミング
不動産売却で課税される主な税金は以下のとおりです。
・印紙税
・登録免許税
・所得税
・住民税
各税金の支払いタイミングについて詳細を解説します。
売買契約時に払う「印紙税」
印紙税を支払うタイミングは、「売買契約を締結するとき」です。
※印紙税は不動産売買契約書に記載される金額に対してかかる。
不動産売買契約書に収入印紙を貼付し、消印して納付します。
収入印紙は郵便局や法務局などで購入できますが、不動産会社側で用意する場合もあるため尋ねてみましょう。
契約書は売主用と買主用の2通が作成されるため、印紙税も売主と買主それぞれが支払います。
税額は売買額により変動する仕組みです。
2024年3月31日までに契約書が作成される場合は、「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置」が適用され、税額が軽減されます。 以下に、印紙税額と軽減後の額をまとめました。
| 契約金額（売買額） | 通常時の税額 | 軽減後の税額 |
|---|---|---|
| 1万円未満 | 非課税 | |
| 1万円以上～10万円以下 | 200円 | 対象外 |
| 10万円超～50万円以下 | 400円 | 200円 |
| 50万円超～100万円以下 | 1,000円 | 500円 |
| 100万円超～500万円以下 | 2,000円 | 1,000円 |
| 500万円超～1千万円以下 | 1万円 | 5,000円 |
| 1千万円超～5千万円以下 | 2万円 | 1万円 |
| 5千万円超～1億円以下 | 6万円 | 3万円 |
| 1億円超～5億円以下 | 10万円 | 6万円 |
| 5億円超～10億円以下 | 20万円 | 16万円 |
| 10億円超～50億円以下 | 40万円 | 32万円 |
| 50億円超～ | 60万円 | 48万円 |
引き渡し日に払う「登録免許税」
登録免許税を支払うタイミングは、「不動産の引き渡し日」およびその前（該当する場合）です。
※登録免許税は、不動産を含む各種情報の登記・登録・許可などにかかる税金。
売買により不動産の所有者が変わる場合、所有権移転登記を管轄の法務局で行います。
売主の状況によっては、他の免許登録税が発生する可能性もあります。 以下に情報をまとめました。
| 登録免許税の種類 | 概要 | 支払う人 | 税額 |
|---|---|---|---|
| 所有権移転登記 | 不動産の所有者が売買などで変わるときの登記 | 慣例として買主 | 土地、 固定資産税評価額の2％（2026年3月31日まで1.5％） 建物、 固定資産税評価額の2％ （同期間：住宅用家屋を取得など0.3％） |
| 抵当権抹消の登記 | 売却する不動産に設定された抵当権を抹消する登記 （該当する場合） | 売主 | 不動産一つにつき1,000円 例：土地1,000円、建物1,000円で計2,000円 |
| 住所変更登記・氏名変更登記 | 不動産所有者の住所や氏名が変わった時に行う登記 （変更がある場合） | 売主 | 不動産一つにつき1,000円 |
●登録免許税の計算式
税額 ＝ 固定資産税評価額（課税標準） × 税率
抵当権抹消の登記は、住宅ローンがないかすでに抹消済みの場合は不要です。
住所変更登記・氏名変更登記は、所有権移転登記の前に売主が行いますが、買主の同意があれば同時に行えます。
注意点として、手続きを司法書士などに依頼すると、司法書士への手数料が別途数万円かかります。
売却翌年の確定申告で払う「所得税」
所得税を払うタイミングは、「売却翌年の確定申告」です。
不動産売却で利益（譲渡所得）が出た場合、売主は確定申告を売却翌年に行い、所得税が発生する場合は納付します。
確定申告は通常、2月16日～3月15日が受付期間です。
税額は不動産の所有期間により変動します。
譲渡所得の額×
・短期譲渡所得：5年以下：30.63％
・長期譲渡所得：5年超～10年以下：15.315％
・10年超所有軽減税率：10年超：10.21～15.315％
マイホームを売却したときの軽減税率の特例を適用時。
利益が6,000万円以下で10.21％、6,000万円超で15.315％
※令和19年までは「復興特別所得税2.1％」を加算。
注意点として、所有期間は実際の時間経過ではなく、売却年の1月1日時点で計算します。
👇確定申告の方法や各種控除・特例について詳しくは、以下の記事をご覧ください。
売却翌年の6月以降に払う「住民税」
住民税を払うタイミングは、「売却翌年の6月以降」です。
住民税も不動産売却で利益が出たときのみ課税されます。
具体的な支払いタイミングは以下のとおりです。
・特別徴収を選択した場合（給与所得者など）：毎月の給与より天引き
・普通徴収を選択した場合（個人事業主など）：6月に一括納付もしくは年4回払い（6月末／8月末／10月末／翌年1月末）
税額は不動産の所有期間により変動します。
譲渡所得の額×
・5年以下：9％
・5年超：5％
参照：港区「特別徴収・普通徴収とは何ですか。」
不動産売却における税金の節税方法
ここからは、不動産を売却したときにかかる税金の節税方法をご紹介します。
控除や特例を適用したり、契約方法を工夫したりなど、方法はいくつもあります。
購入当時の取得費が分かる資料を用意する
不動産売却の課税対象額は、以下の計算で求められます。
- 譲渡所得＝譲渡価格－（取得費＋譲渡費用）
- 課税譲渡所得＝譲渡所得－特別控除
取得費や譲渡費用が多いほど、譲渡価格から引ける額が大きくなり、課税譲渡所得の対象になる額も低くなります。
そのため、取得費が分かる資料を用意して正確に税金計算を行い、節税につなげましょう。
資料なしで費用がわからず手続きできますが、取得費が概算額（売却額の5％）になってしまいます。
例えば売却額が4,000万円なら取得費は200万円です。
もし本当の取得費が1,000万円だとしたら、差し引ける取得費が少なくなってしまいます。
最大限節税できるよう、事前に取得費がわかる購入時の売買契約書などの資料を整理しておきましょう。
適用できる控除や特例を調べる
不動産売却時に所得税や住民税が発生するかは、控除や特例の適用があるかにより大きく左右されます。
以下は代表的な控除・特例の例です。
| 控除・特例 | 概要 | 概要 |
|---|---|---|
| ①住用財産を譲渡した場合における3,000万円の特別控除の特例 | マイホーム売却益から最大3,000万円控除される | ③④⑤と併用可 |
| ②特定の居住用財産の買換えの特例 ※2023年12月31日まで（延長の可能性あり） | マイホーム買い換え時で税金支払いを繰り延べできる | ③⑤と併用可 |
| ③被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例 ※2027年12月31日まで延長決定 （2025年度に控除額の変更あり） | 空き家の売却益から最大3,000万円控除される | ①②と併用可 |
| ④マイホームを売った時の軽減税率の特例 | 不動産所有期間10年超で軽減税率が適用される | ①と併用可 |
| ⑤相続財産を譲渡した場合の取得費の特例 | 相続不動産の売却時に、相続税の一部を取得費に上乗せできる | ①②と併用可 |
ふるさと納税を活用する
ふるさと納税を活用すると、所得税や住民税の控除が可能です。
2,000円を超える納税額が控除されるため、額が大きいと売却益から多く差し引けて節税になります。
納税額には上限がありますが、上限は所得により変動します。
不動産売却の場合、多くの所得が発生することも珍しくありません。
その場合、ふるさと納税額の上限も比例して大きくなるため、納税額を増やして控除額もアップさせられます。
売買契約を電子契約で行い印紙税を節税する
不動産取引で電子契約を行うと、前述の印紙税を節税可能です。
売買契約書は従来、書面で作成されてきました。 しかし2022年5月から電子契約書の作成が可能になり、スピーディな売買取引が可能です。
電子契約書では押印の必要がなく、印紙税が発生しないため、活用すると節税が可能になります。
不動産売却における税金計算の具体例
ここからは不動産売却における譲渡税（所得税+住民税+復興特別所得税）の計算方法を、具体例でご紹介します。
理解しやすいよう、控除・特例条件の詳細など、細かな項目は省略してあります。
登録免許税は売主に発生しないと仮定し、仲介手数料や印紙税は「譲渡費用」に含めました。 実際はより複雑ですが、まずはシンプルなケーススタディで理解を深めてください。
マイホームのマンションを4,000万円で売却
居住している自宅マンション（区分所有：土地代除く）を売却するケースです。
マンションは鉄骨鉄筋コンクリート造の築20年と仮定し、以下の条件で計算します。（概算）
マンション購入価格(本体)：3,000万円
所有期間：居住用として20年
マンションの減価償却費：810万円
売却額：4,000万円
取得費：2,960万円【減価償却済み】
譲渡費用：60万円
適用控除・特例：マイホーム（居住用財産）を売った場合の3,000万円の特別控除の特例／マイホームを売った時の軽減税率の特例
課税対象額の計算式は以下のとおりです。
4,000万円－（2,960万円+60万円）＝980万円－3,000万円（特別控除）＝▲2,020万円
売却額から取得費や諸経費、3,000万円の特別控除を引くと、最終的な課税対象額が0円以下であるため、譲渡所得税は0円です。
相続した土地を3,000万円で売却
今度は家屋ではなく相続した土地のみを売却するケースです。（概算）
以下の条件で計算します。
売却額：3,000万円：相続2年後に売却
取得費：2,000万円
譲渡費用：100万円
所有期間：故人が9年
適用控除・特例：相続財産を譲渡した場合の取得費の特例
相続税：100万円
課税対象額の計算式は以下のとおりです。
3,000万円－（2,000万円+100万円+100万円）＝800万円
※後ろの100万円は相続税の加算分。
800万円に税率を乗じます。
税率（所得税・住民税）は所有期間5年以下で39.63％、5年超で20.315％です。
そのため本ケースでは20.315％で計算します。
譲渡所得税は、800万円×20.315％＝162万5,200円：約20万円節税です。
空き家だった実家を4,000万円で売却
被相続人である親の死後、家屋を相続して空き家状態だった家を売却するケースで計算します。（概算）
※木造築20年と仮定。
条件は以下のとおりです。
土地購入価格1,000万円
建物購入価格：2,000万円
所有期間：居住用として20年
建物の減価償却費：1,116万円
相続税：250万円
売却額：4,000万円：相続2年後に売却
取得費：1,884万円（土地1,000万円+建物884万円【減価償却済み】）
譲渡費用：130万円
適用控除・特例：被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例 課税対象額の計算式は以下のとおりです。
4,000万円－（1,884万円+130万円）＝1,986万円－3,000万円＝▲1,014万円）
前述のケースとは異なり、「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」ではなく空き家3,000万円控除を適用しています（併用不可のため）。
計算すると課税対象額は0円以下であるため、譲渡税は0円です。
3年前に買った投資用のマンションを2,500万円で売却
マンションは鉄骨鉄筋コンクリート造の築20年（区分所有：土地代除く）と仮定し、以下の条件で計算します。（概算）
マンション購入価格（本体）：2,000万円
所有期間：投資用として3年
マンションの減価償却費：81万円
売却額：2,500万円
取得費：2,090万円【減価償却済み】
譲渡費用：100万円
適用控除・特例：特になし
課税対象額の計算式は以下のとおりです。
2,500万円－（2,090万円+100万円）=310万円
310万円にかかる譲渡税率は、5年以下の所有であるため39.63％です。
譲渡所得税は、310万円×39.63％＝1,228,530円です。
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まとめ
不動産売却に課税される税金をいつ払うかは、税金の種類により変わります。
売却のタイミングで支払う税金もあれば、売却翌年の春以降に支払う税金もあります。 支払い時期を事前に把握しておくなら、お金の管理が楽になるでしょう。
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