マンションを売ったり貸したりすると収益を得られるため、使用していないマンションの運用方法を考える必要があります。人により売る選択と貸す選択のどちらがよいかは異なり、それぞれのメリット・デメリットを知っておくことが重要です。そこで今回は、マンションを売るのと貸すのではどちらがお得なのかを具体的に解説します。
マンションを貸すか売るかの判断
マンションを売るか貸すかの判断は、ご自身の状況により判断しなければいけません。家庭の事情で購入したマンションを使用しなくなった場合や、転勤により一定期間使用しない場合など、人により使用しなくなったマンションの状況はさまざまです。
今後マンションを使用する予定がある方や、ローンがまだ残っている方などによっても、マンションの運用方法が異なります。具体的にどのような基準で、マンションを手放すべきかを確認しましょう。
マンションを今後利用するかどうか
マンションを今後利用するかどうかで判断するのもひとつの選択です。マンションを貸すほうが向いている方と、貸したほうが向いている方に分けて解説します。
貸すほうが向いている方
マンションを現在は使用しておらず、今後そのマンションを利用したいと考えている方は貸すほうが向いています。マンションを貸すと定期的に収入を得られるため、マンションの維持費で損をすることはありません。
しかし、マンションを貸す際は契約方法に注意する必要があります。一般的な普通借家契約で貸すと、オーナー側の判断で入居者との契約を打ち切ったり更新を断ったりはできません。したがって、将来的にそのマンションに住みたいと考えている方は、定期借家契約で契約するのがよいでしょう。
定期借家契約は、期間を定めてその期間だけ貸すことが可能です。期間が経過しても更新されることはないため、ご自身の都合に応じて物件を貸せます。普通借家契約では契約を強制的にうち切れないため、将来的にその物件に住みたいと考えている方にはおすすめできない契約方法です。
売るほうが向いている方
マンションを今後利用する希望がない方は、売るほうが向いています。マンションを貸すと、固定資産税や管理費など維持費が必要であり、売ったほうが利益は出る場合があります。売却すると、管理費用や固定資産税などの費用は支払わなくて済みます。一括で収入を得たい方は、マンションを売るほうがよいでしょう。
住宅ローンが残っている場合
マンションの住宅ローンが残っているかで、売るか貸すかが変わります。住宅ローンが残っている場合は、ご自身の判断だけでマンションを売ったり買ったりはできません。住宅ローンが残っている場合は、金融機関と相談して住宅ローンの変更手続きを行う必要があります。住宅ローンが残っている場合は、基本的にはマンションを貸せませんが、金融機関により投資ローンに切り替えてくれる場合があります。 また、転勤などの例外により、住宅ローンを完済しなくてもマンションを貸せる場合があります。住宅ローンが残っている状態で、マンションを貸したいと考えている方は、住宅ローンを借りている金融機関に一度相談しましょう。
マンションを売る際も、住宅ローンの一括返済が必要なことが多く、マンションを売った際の売却金額で返済するかなどを決める必要があります。
税金の手続きが面倒な場合
税金の手続きが面倒な方は、マンションを売るほうがよいでしょう。マンションを貸す場合は、毎年確定申告を行う必要があります。毎年2月～3月のあいだに収入支出の申告を行う必要があり、帳簿を保管したり記録を作成したりといろいろ手間がかかります。慣れるとそれほど大変ではありませんが、副業として考えている方には負担が大きいかもしれません。
マンションを売却すると、一度の税務手続きだけで終わります。マンションを売却した場合は、名義の手続き変更や譲渡益による収入の計算などを行い、すべての手続きが終わるとそれ以降は面倒な手間はありません。
マンションを貸して定期的に収入を得たい方は、マンションを貸すほうがよいでしょう。しかし、マンションを今後使用することなく、一度の手続きで終わらせたい方は売るほうが向いています。
マンションを貸せるかどうかの判断
マンションを貸す際は、どのくらい利益を得られるかを事前に計算しておく必要があります。マンションを貸す選択をしても利益が少ないと、売ったほうが利益は高くなるかもしれません。
マンションを貸す際は、立地や建物の特徴、管理、賃貸経営などを総合的に判断する必要があります。似たような物件がどのくらいの家賃相場で貸しているかを事前に調べて、収支をシミュレーションしておくのが望ましいです。
賃貸・売却が行いやすいマンションの特徴
賃貸や売却しやすいマンションの特徴を知っておくと、家賃や販売価格を決定しやすくなります。どのようなマンションが貸しやすくて売れやすいか、それぞれの特徴を確認しましょう。
住みやすさ
マンションの住みやすさで需要が変わります。たとえば、大型ショッピングセンターに近い物件は人気があり、同じ間取りのマンションでも賃貸や販売価格が高くなります。大型ショッピングセンター以外にも、郵便局や銀行、学校、商店街などの生活環境に関係のあるマンションは需要が高い傾向です。
住みやすさは、総合的に環境が整っていることが重要視されます。大型ショッピングセンターがあったとしても、坂道が多ければ住みやすい環境といえません。家族世帯は、学校の近さも重要視するため、あまりにも学校が遠すぎると家族世帯からは人気はないでしょう。
川や山、トンネル、坂道、大通り、高速道路、鉄塔などがあるかによってもマンションの需要は変わります。住みやすさを阻害する環境かどうかを、事前に確認する必要があります。
通勤・通学のしやすさ
通勤・通学のしやすさは、マンションの需要のひとつです。自宅で仕事や学校の授業を受ける方以外は、通勤や通学時間も意識して選びます。通勤や通学が15分間短くなるだけで、1日に30分も変わります。1か月を20日間として計算すると600分間であり、1か月で10時間以上も移動時間に充てていることになるため、移動時間を気にして物件を選ぶ方は多いです。
通勤や通学のしやすさは、バス停や駅までの距離を確認しましょう。電車の乗り換えがない駅や急行電車が止まる駅などは人気が高いです。マンションの状態があまりよくなくても、通勤や通学のしやすい地域にある物件は価値が高いです。
間取りの広さ
間取りの広さも需要のひとつです。間取りを最優先で選ぶ方もおり、とくに家族世帯の方は重要視します。マンションを貸す前に、フルリノベーションで間取りを広くする方法もありますが、フルリノベーションを行う場合はリフォーム費用と想定する収入を計算しないと失敗します。
窓の多さや日当たりのよさ
窓の多さや日当たりのよいマンションは、物件価値が高いです。間取りや設備が整っているマンションでも、日当たりが悪いと入居率は下がります。窓の多い物件は、換気を行いやすいため衛生面を保つためにも必要です。
バルコニーの日当たりのよさも重要です。きれいなバルコニーがあっても、バルコニーに日差しが当たらないと洗濯物を上手く乾かせません。また、バルコニーの向きによっては常に日陰になっている場合があります。
防犯・防災対策
防犯対策がきちんとしているマンションは、需要が高いです。エントランスに防犯カメラが取り付けられていることや、オートロックの玄関であるかが重要です。家族世帯や女性だけの入居者の場合は、防犯対策を意識して選ぶことが多いです。
また、防災対策が整っているかも確認しましょう。耐震や耐火性、土砂崩れや洪水に影響はないかなど、災害リスクの低いマンションかどうかの確認が必要です。
周辺地域の都心化の可能性
周辺地域の都心化の可能性を見込んで、マンションを購入する方もいます。マンションを購入すると資産になるため、価値の下がりにくい物件が需要は高いです。周辺地域が発展する可能性がある条件は、主要な大通りに面していることや再開発地域であるかを確認しましょう。
また、周辺の建物の建築状況を確認することも重要です。もうすでに開発が終わり新規マンションの建築の余地がない場所などは、物件の価値が下がりづらい傾向にあります。
マンションを貸すメリット
使用しないマンションを運用するには、「貸す」か「売る」かの選択が望ましいです。マンションを貸すメリットは主に3つあり、どのようなメリットがあるかを確認しましょう。
賃貸収入が得られる
マンションを貸すと、定期的に賃貸収入を得られるのがメリットです。使用していない物件を放置していると、固定資産税や管理費などで費用がかかりますが、賃貸収入を得るとその分を支払えます。
また、収支のバランスを考えて運用すると資産形成にもつながります。初期投資や運用コストを考慮して運用すると、毎月安定した収入が得られるでしょう。
将来住むことができる
事情により現在は住めない方でも、マンションを貸すと将来その物件に住むことも可能です。マンションを売ると、それ以降はその物件に住むことはできません。マンションに思い入れがある方は、マンションの所有権を保持しながら貸す選択がよいでしょう。
資産として残る
マンションを貸したとしても、マンションの資産を保有しながら不動産業を運用できます。将来的に子どもがそのマンションに住むことを想定する場合は、使用しない期間のみ分譲マンションを貸す選択がよいでしょう。
しかし、契約方法によっては将来的に居住権を主張できなくなります。一般的な普通借家契約で契約すると、オーナーのタイミングで更新の拒否を行えないため注意が必要です。したがって、マンションを貸そうと考えている方は、契約内容を事前に決めておく必要があります。将来的にそのマンションに住む予定がある場合は、定期借家契約などで契約しましょう。
節税効果につながる
マンションにかかった費用を経費として申告できるため、節税効果につながります。固定資産税や火災保険、ハウスクリーニング費などは、事業目的ならば収入から差し引くことが可能です。
また、事業目的に不動産を貸す場合は青色申告の特別控除の対象です。青色申告は65万円の特別控除が受けられるため、事業目的の方におすすめです。しかし、マンションを一室貸すだけでは事業目的として認められず、青色申告を受けられません。青色申告を受けたい方は、税務署や税理士の方に相談することをおすすめします。
マンションを貸すデメリット
マンションを貸す選択はすべてがメリットではなく、デメリットがいくつかあります。マンションを貸す際の3つのデメリットについて解説します。
費用がかかる
マンションを貸す場合は、定期的に収入を得られますが運営するための費用が必要です。運営費用だけでなく、マンションを貸す前に初期投資を行う必要があり、一定の金額を用意しておかなければなりません。リフォームや清掃を行う場合は100万円程かかるため、なるべく費用をおさえながら初期投資を行うのが望ましいです。
固定資産税や管理費などの諸経費は、マンションを貸していてもオーナーが負担しなければいけません。経年劣化ではなく普通に設備が壊れた場合も、修繕費はオーナー負担になるため想定外の失費が発生することがあります。
マンションに支払う修繕積立金の額は、築年数に応じて割増しになることが多いです。どのくらい費用がかかるかを事前に把握しておくことが重要です。
空室リスクがある
マンションを貸すと、空室リスクがあります。常に入居者がいると収入は安定しますが、入居者がいないと失費が増えて損をすることがあります。空室リスクを考えたうえで、マンションを貸すか売るかの判断を行う必要があります。
空室リスクを減らすためには、魅力ある物件を適正価格に設定しなければいけません。内装や設備が故障している場合は修繕を行い、住みやすい環境に整えることが重要です。家賃相場も相場と異なる賃料に設定すると、入居者が増えません。
空室リスクを避けるためには、良心的な賃貸管理会社を選ぶ必要があります。良心的な賃貸管理会社を選ばないと、適切に運用してもらえないため、業者選びも慎重に行う必要があります。
マンションの管理業務は、賃貸管理会社に委託しなくてもご自身で行えます。しかし、初心者の方がマンションを貸す場合は、賃貸管理会社に管理業務を委託することが一般的です。賃貸管理会社に委託すると、入居者の募集も賃貸管理会社が行います。実績のある賃貸管理会社が積極的に入居者募集を行うと、空室リスクが下がり常に入居者がいる状態を保てます。良心的な実績のある賃貸管理会社に委託するのが重要です。
収支がマイナスになることがある
マンションを貸して不動産収入があっても、収支がマイナスになることがあります。内装や設備の魅力を高めるために、フルリノベーションを行うと失費が大きくなり、投資した分を回収できないことがあります。ハウスクリーニングで10万円ほどの場合でも、内装をフルリノベーションすると500万円以上もすることがあるため、費用をおさえることも考えなければいけません。
また、定期的に発生する収入と支出のバランスを考える必要があります。賃貸収入があったとしても、管理費用や固定資産税、修繕費のバランスを考えないと赤字になります。とくに管理費は、月額賃金の5～10％に収まる賃貸管理会社を探す必要があり、悪徳会社のような賃貸管理会社に委託すると、管理費用だけで10％以上もとられる可能性があります。賃貸管理会社を選ぶ際は、管理業務の内容と管理費用をきちんと確認することが重要です。
マンションを売るメリット
マンションを売るメリットは、主に3つあります。マンションを貸す際のメリットと比較しながら確認してください。
一括で収入を得られる
マンションを売ると、一括で収入を得られるメリットがあります。マンションを売却することで一時的な収入を得られるため、新しい物件を購入する資金に充てられます。マンションを放置すると、築年数が増えていき物件の価値が下がるため、マンションを使用していない方は早めに対処するのが望ましいです。
売却後失費が不要
マンションを売ったあとは、失費がかからないのがメリットです。マンションを貸す場合は、定期的に収入を得られる反面、失費も継続的に支払う必要があります。マンションをただ所有しているだけでも費用はかかるため、マンションを貸す際は失費も考えて計算しなければいけません。固定資産税やメンテナンス費、管理費などが必要なため、売却したほうがよい場合があります。
手続きが一回で終わる
マンションを売ると、手続きが一回で終わるのがメリットです。マンションを貸す場合は、賃貸の更新時や新規入居者が入居する際に手続きが発生する場合があります。基本的には、マンションを貸す際も賃貸管理会社が手続きを行いますが、賃貸業者を経由して状況の説明や、手続きの報告などを定期的にオーナーが聞く必要があります。
また、普段給与所得をもらっている方で年間20万円以上の不動産収入がある場合は、毎年確定申告を行う必要があります。確定申告は収入と経費を計算する必要があるため、手間がかかります。
年間20万円以下の不動産収入ならば確定申告の必要はありませんが、マンションを貸す際は基本的に年間20万円を超えるため、確定申告が必要と考えるとよいでしょう。マンションを売却すると確定申告もその年の分だけでよいため、手続きが面倒だと感じる方はマンションを売るほうがおすすめです。
マンションを売るデメリット
マンションを売るデメリットは、4つあります。マンションを売るメリットと比較しながら、マンションを売るデメリットについて確認してください。
ローンが残っていると売れない可能性
マンションのローンが残っていると、そもそも売れない可能性があります。マンションを売るためには、ローンを完済する必要があり完済できないと売れません。マンション売却代金でローンを完済できなければ、自己資金から不足分を支払う必要があります。
手数料がかかる
マンションを売った際は、手数料がかかります。不動産会社により手数料が異なるため、売却時にかかる手数料を確認しておく必要があります。マンションを売ると大きなお金が動くため、手数料が1％異なるだけで手数料が大きく違います。
売れない可能性がある
マンションを売りにだしたとしても、なかなか売れないことがあります。マンションがなかなか売れない場合は、適正相場やマンションの魅力を再確認する必要があります。顧客の需要に合わない物件を販売しても売れません。売れない期間が長くなると、維持費がかかるため損をすることがあります。
譲渡所得税が発生することがある
購入した価格よりも、マンションを売った価格のほうが高い場合は譲渡所得税がかかります。譲渡所得税は、マンションなどの物件を売った際に得た利益に課される税金です。譲渡所得が発生すると確定申告を行う必要があるため、手続きの手間が増えます。
マンションを貸すまでの流れ
基本的には、賃貸管理会社を経由してマンションを貸すことが多いです。どのようなステップでマンションを貸せばよいかを確認しましょう。
ステップ1：ローンの確認
まずは、残りのローンを確認しましょう。住宅ローンが残っていると、基本的にはマンションを貸せないため、ローンを完済してからマンションを貸す契約を結ぶ必要があります。ローンを完済してからマンションを貸しますが、住宅ローンを投資ローンに切り替えられる場合があります。投資ローンのほうが金利は高い傾向にあるため、住宅ローンを完済できる場合はローンを完済するのがよいでしょう。もし完済できない場合は、投資ローンの切り替えを検討してください。
しかし、転勤や事情により住宅ローンが残っていてもマンションを貸せる場合があります。住宅ローンで貸せる条件は不動産により異なるため、金融機関に相談することをおすすめします。
ステップ2：賃貸管理会社を探す
マンションを貸すには、賃貸管理会社もしくは仲介業者を探す必要があります。ご自身の力で賃貸管理は行えますが、専門知識や入居者の集客が必要なため、多くの場合は賃貸管理会社に委託します。仲介業と賃貸管理の両方を行っている会社が多いため、ご自身の希望に合う会社を探すのが望ましいです。
賃貸管理会社により、管理業務の内容や管理費用は異なります。管理業務の主な内容としては、入居者・退去者の手続き、入居者の募集、家賃滞納の対応、トラブル対応などです。管理会社に委託する際は、具体的にどのような対応を行ってくれるかを事前に確認して契約するようにしてください。
ステップ3：賃貸借契約の方法を選ぶ
賃貸借契約の方法を選びましょう。賃貸借契約は、「普通借家契約」と「定期借家契約」に分けられ、入居者の更新可否が異なります。普通借家契約は2年ごとの更新があり、特別な事情がなければ入居者は更新可能です。
定期借家契約の場合は、更新がなく定められた期間のみしか住めない特徴があります。将来的にそのマンションに住みたい場合は、定期借家契約を選択しましょう。普通借家契約で契約すると、オーナーの都合で解約できないため、入居者がいる限りはご自身で使用できません。
不動産業者に貸す「サブリース」という方法もあります。サブリースは、不動産会社に部屋を貸し、運営や管理を不動産会社に任せる方法です。サブリースは空室保証があることが多く、入居者がいなくてもオーナーに賃料が入るメリットがあります。普通借家契約や定期借家契約、サブリースなどのそれぞれの特徴を考えて契約を結びましょう。
ステップ4：入居者を募る
マンションの家賃や敷金、礼金などを決めたら入居者を募ります。オーナー自身で入居者を募集してもよいですが、賃貸管理会社との契約内容により制限されている場合があります。入居者を募集できるかを、きちんと確認することが重要です。賃貸管理会社に委託している場合は、基本的には賃貸管理会社が入居者の募集を行います。
ステップ5：賃貸借契約を結ぶ
入居者と契約を結び、引き渡しを行います。賃貸管理会社に委託している場合は、賃貸借契約は管理会社が行います。
マンションを売るまでの流れ
マンションを売る流れも、基本的には同じです。具体的にどのような手順でマンションを売るかを確認しましょう。
ステップ1：契約の準備
マンションを貸す場合と異なり、マンションを売却する場合は登記変更を行わなければいけません。マンションを売る際は、身分証明書や登記済権利証などを準備して、事前に準備しておく必要があります。
ステップ2：売却するマンションの価格を調べる
書類の準備が完了したら、売却するマンションの価格を調べます。不動産会社によりマンションの価格が異なるため、複数の不動産会社に査定を依頼するのが望ましいです。販売価格だけでなく、手数料や受けられるサポートなどを総合的にみて判断しましょう。
ステップ3：購入者を募集する
購入者を募集するために、不動産会社と媒介契約を結ぶ必要があります。媒介契約は一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3種類があります。媒介契約の方法により、ほかの不動産会社とも契約できるかが変わるため、契約内容は慎重に選ばなければいけません。
ステップ4：売買契約を結ぶ
購入者が現れたら、売買契約を結びます。物件を明け渡す前に手付金を支払うことが多く、双方が契約内容に納得がいくと契約成立です。契約が成立したあとに引っ越し準備などを進めて、すぐに明け渡せる準備を進めましょう。
ステップ5：マンションの引き渡し
購入者が費用を支払ったら、売主はマンションを引き渡します。支払いと引き渡しは、同じ日に行われることが多いです。
ステップ6：税金を納める
購入価格よりも売却価格のほうが高い場合は、譲渡所得を支払う必要があります。税金の支払いは、2月～3月中の確定申告の申請の時期に申告します。確定申告をスムーズに進めるためにも、事前に準備しておくのが望ましいです。
マンションを貸す際にかかる費用
マンションを貸す際は、いくつか費用が必要なため事前に準備しておかなければいけません。具体的にどのような費用がかかるかを確認しましょう。
初期費用
初期費用として、契約時や契約前に支払う費用を紹介します。
リフォーム費用
マンションの状態により、リフォームが必要な場合があります。マンションの状態があまりにも悪い状態では借り手が見つからないため、不動産業者と相談してリフォームを行いましょう。リフォーム業者に依頼すると費用がかかるため、ご自身のできる範囲で物件をきれいにするのがおすすめです。
仲介手数料
契約が決まると仲介業者に仲介手数料を支払う必要があり、仲介手数料は家賃の1か月分であることが多いです。また仲介業者に広告を依頼する場合は、広告料も支払わなければなりません。
ローンの切り替え費用
住宅ローンが残っている方がマンションを貸す場合は、ローンの切り替えが必要であり手数料がかかります。基本的にはローンを完済しないと、マンションを貸すことはできません。しかし、金融機関と相談することで投資ローンへの切り替えが認められる場合があります。投資ローンの切り替え手数料を合わせて、金融機関に確認しましょう。
定期的にかかる費用
定期的に発生する費用について紹介します。
都市計画税や固定資産税
マンションをほかの人に貸したとしても、オーナーが都市計画税や固定資産税を支払わなければいけません。
火災保険
火災保険は、建物に関しての保険はオーナーが支払います。家財に関する火災保険は、入居者が支払うことが多いです。
管理費と修繕積立金
マンションの管理費や修繕積立金を支払う必要があります。マンションの築年数により、修繕積立金が増加します。家賃収入だけで考えるのではなく、支出を差し引いた利益で考えましょう。
マンションを売る際にかかる費用
マンションを売るといくつか費用がかかります。具体的にどのような費用がかかるかを確認しましょう。
登記費用
マンションを売った際は、登記費用を支払う必要があります。所有権移転登記は買主、抵当権抹消登記は売主が行うことが多いです。登記の変更や抹消手続きは複雑なため、司法書士に依頼するのが一般的です。司法書士に依頼すると、委託料が別途必要です。
仲介手数料
マンションの売買契約が成立すると、仲介業者に仲介手数料を支払う必要があります。仲介手数料は上限が定められているため、ご自身の物件がどのくらいの仲介手数料がかかるかを確認しておくのが望ましいです。
譲渡所得税
マンションを購入した価格よりも売却した価格のほうが高い場合は、譲渡所得税がかかります。
印紙税
売買契約には印紙が必要ですが、買主と売主の双方が印紙税を負担します。
マンションを貸す際の利益について
マンションを貸す際の利益について確認しましょう。マンションを貸す際は、「利回り」を考えなければいけません。利回りとは、1年間の家賃収入を購入価格で割ることで計算できます。利回りを考えることで、マンションを購入した価格に対して、どのくらいの利益を生み出せるのかがわかります。
利回りには、実質利回りと表面利回りの2種類があります。実質利回りとは、1年間の家賃収入から経費を差し引いたあとから、物件価格で割ることで計算できます。実質利回りは純粋な利益を求められるため、投資として物件価値を調べる際は実質利回りで考えます。表面利回りは、家賃収入から経費を差し引かずに、マンション価格で割ることで求めます。
実質利回りを求める際の経費には、固定資産税や都市計画税、リフォーム代、火災保険、管理費、修繕積立費、広告料などを家賃収入から差し引いて求めます。固定資産税は毎年支払う必要があり、評価額は3年ごとに変更されます。都市計画税は、市街区域のみであるためマンションの場所によっては支払わなくてもよいでしょう。
火災保険の支払いは、家財は借主、建物は貸主が保険料を支払うのが一般的です。管理費や修繕積立費は、築年数とともに費用も増加する傾向にあります。リフォーム代は、新規入居者に貸す前に支払います。
マンションの家賃収入が高くても、これらの経費が高ければ利回りは悪くなります。マンションを貸す際に、どのくらいの実質利回りで運用できるかで成功が左右されるでしょう。マンションを貸す前に、念入りにシミュレーションを行うことが重要といえます。
マンションを売る際の利益について
マンションを売る際は、売却価格と経費、税金の3つを総合的に考える必要があります。売却価格を高く設定して売れても、経費が高ければ利益は減ります。適正な売却価格や経費、税金の計算の仕方について解説します。
販売価格
適正な売却価格で売ることは重要です。相場と異なる売却価格では、なかなか買い手がみつかりません。不動産は築年数が経つごとに価値が下がるため、なるべく早く買い手をみつけるのが望ましいです。そのためにも、はじめから適正価格で販売するのがよいでしょう。
マンションの売却価格は、購入者との交渉により決まります。したがって、販売を行う前にはある程度価格を調べておく必要があります。簡易的に販売価格を調べる方法として、レインズ・マーケット・インフォメーション（REINS）があります。REINSは、過去の不動産の取引を簡易的に調べられるため、おおまかな取引相場を確認できます。
経費
先ほども解説したとおり、マンションを売る際の経費は登記費用、仲介手数料、印紙代、譲渡所得税などが必要です。仲介手数料は上限が定められているため、仮に2000万円の物件を販売した場合は、66万円に消費税を足した金額が上限です。
印紙代は、売却金額により異なります。1,000万～1億円の範囲ならば、1万円の印紙税がかかります。登記費用は、登録免許税と司法書士に支払う報酬の合算です。
住宅ローンが残っている場合に、一括返済を行うと手数料をとられることがあります。一括返済に手数料がかかるかは金融機関により異なるため、手数料がかかる場合は数万円程度追加で支払う必要があります。
税金
マンションを売却した際に、購入価格よりも高い価格で売れた場合は譲渡所得税がかかります。しかし、特別控除を利用すると税金がかからない場合があるため確認が必要です。譲渡所得税の計算方法は、売却価格から購入価格とかかった費用を差し引いた金額が、3,000万円を超えなければ譲渡所得税はかかりません。3,000万円以下であると税金がかからないのは、譲渡所得の特別控除の額が3,000万円であるためです。
しかし、この特別控除は居住用であることが条件です。別荘などの住んでいない住居を販売しても、適用されないためご注意ください。また、特別控除以外に買い替えの際に住宅ローン控除と3,000万の特別控除は併用できません。譲渡所得が高いと、多くの税金を納めなければならないため、どの控除を利用できるかを事前に確認しましょう。
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住まなくなったマンションや相続したマンションを売却したほうが良いのか、貸したほうが良いのか、どちらが最適かは人によります。クルーズカンパニーでは、それぞれのシミュレーションを行い、ご所有者様にとってどちらがお得かをご提案を行っております。
また、賃貸と売却の同時にダブル募集を行うことも対応しており、条件が良い方でご契約することも可能です。
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まとめ
今回は、マンションを売るのと買うのではどちらがお得かについて解説しました。将来的にそのマンションを利用したい方は賃貸がおすすめです。今後マンションに住む予定がない方は、マンションを売ってもよいでしょう。使用していないマンションがある方は、放置するのはよくありません。得られる利益を計算して、ご自身のもっとも合う方法を選んでください。
