不動産を売却する際、高く売るためには戦術とテクニックが欠かせません。具体的には同じ条件の不動産でも、高く売るためのポイントと不動産会社の選び方を押さえることで、高値売却を実現できる可能性が高まります。
この記事では、不動産を最高価格で売却するための7つのポイントを解説します。物件の魅力を引き出すステージングから、効果的な不動産会社の選定戦術まで、厳選した5つのテクニックもご紹介。成功裏に不動産を売却し、最大の利益を得るための秘訣を装備しましょう。
くわえて売却するタイミングの見極め方や、内覧時の注意点などもご紹介しているため、ぜひ参考にしてください。
不動産を高く売るための7つのポイント
不動産を売却する際には、できるだけ高く売りたいと考えるのが一般的でしょう。
そのために、押さえるべき7つのポイントを詳しくご紹介します。
①売却の最低限の知識を自分でも身につける
できるだけ高く、スムーズに不動産を売却できるように、あらかじめ売却の流れや売却相場の調べ方・売却時に発生する税金のことなど、最低限の知識を自分でも身につけておくことが大切です。
不動産の売却を一生に何度も経験する人は少ないでしょう。
そのため、不動産売却に関する知識がないまま売却しようとして余計な時間がかかったり希望に近い価格で売れなかったりして、失敗してしまう人もいるかもしれません。
利用できる税金の特例などについても把握できていれば、売却後に手元に残るお金の予想もつきやすくなります。
②売却のスケジュールに余裕を持たせる
不動産を売却するためには、ある程度の時間が必要です。
余裕のないスケジュールを組んでしまうと、最終的に慌てて売却することになってしまい、希望の価格で売れずに終わってしまう可能性があります。
そのため、売却のスケジュールにはできるだけ余裕を持たせるようにしましょう。
一般的なスケジュールとしては、以下を参考にすることをおすすめします。
・不動産の査定を受けて不動産会社と媒介契約を結ぶまで：2週間～1ヶ月
・売却活動を開始してから買主が決まるまで：3～6ヶ月程度
・売買契約を結んで物件を引き渡すまで：2週間から1ヶ月
③事前に必要書類を準備しておく
不動産売却時にはさまざまな書類の提出が必要になるため、事前にどのような書類が必要かを確認し、早めに準備しておくことも大切です。
売却時に必要な書類には、以下のようなものがあります。
・登記簿謄本または登記事項証明書
・売買契約書
・物件購入時の重要事項説明書
・登記済権利証または登記識別情報
・土地測量図・境界確認書
・固定資産税納税通知書および固定資産税評価証明書
・物件の図面
・設備の仕様書
・本人確認書類
・実印
・印鑑証明書
中には取り寄せが必要な書類もあるため、早めに確認しておくことをおすすめします。
④売却のベストタイミングを選ぶ
不動産には売れやすい時期とそうでない時期があるため、なるべくベストタイミングを見極めて売却することが大切です。
時期的に売却にふさわしいといわれているのが、4月からの新生活に向けて物件を探す人が増える2～3月ごろです。
そのほか、転勤が多い10月ごろも不動産が売れやすくなっています。
また、不動産の売却価格の相場が上昇するタイミングを狙うことも重要なポイントです。
不動産価格相場はレインズ・マーケット・インフォメーションや不動産ポータルサイトなどで調べられるため、こまめにチェックしておきましょう。
⑤値引き交渉を想定して売却価格を設定する
不動産の売却価格を設定する際は、値引き交渉も想定しておきましょう。
値引き交渉は必ず応じなければならないものではありませんが、売却期間を長引かせないためにある程度は対応できるようにしておいたほうがよいでしょう。
その場合、妥協ラインを決めておく必要があるかもしれません。
その点も踏まえて、値引き分の幅を持たせた価格設定をしておくと安心です。 値引き分を考えずに売却価格を設定してしまうと値引き交渉を受ける余裕がなくなり、売却期間を長引かせる可能性があります。
⑥ホームインスペクションを実施する
売却する物件の価値を高めるために、ホームインスペクションを実施することも検討しましょう。
ホームインスペクションとは、不動産を売却する前に建物の劣化具合や修繕が必要な箇所などを調べることをいいます。
ホームインスペクションを実施済みの不動産を購入することは買主にとって安心感が大きく、高額売却につながりやすいのが特徴です。
万が一、売却した不動産に何らかの瑕疵（かし：不具合）があった場合は買主から損害賠償を請求される可能性がありますが、ホームインスペクションを実施していればそのような心配もありません。
⑦内覧時に物件の魅力を最大限にアピールする
不動産が高く売れるかどうかには、内覧時の印象が大きく影響します。
内覧時の印象をよくするためには、室内外をきれいに掃除し、清潔感のある状態にすることが大切です。
戸建ての場合は、庭や建物周りにも気を配っておきましょう。
内覧時はカーテンを開けて日当たりのよさをアピールしたり、室内を広く見せるためにものを減らしたりしておくことも効果的です。
特に水回りは内覧者が気になりやすい箇所なので、念入りに掃除しておくようにしましょう。 必要であれば、ハウスクリーニングを依頼するのもおすすめです。
不動産会社の選び方で知っておきたいテクニック5選
不動産売却を成功させるためには、不動産会社選びも重要なポイントです。 不動産をより高く売るにはどのような不動産会社に仲介を依頼すべきなのかのテクニック5選をご紹介します。
①同じような不動産売却の実績が豊富
不動産会社にもそれぞれ得意分野があるため、売買仲介を得意としていて同じような不動産売却の実績が豊富なところを選ぶのがおすすめです。
売却実績が豊富な不動産会社は、その地域での相場をよく把握している可能性が高いでしょう。
高く売ることだけを考えて相場より高い価格で売り出すと、いつまでも売れ残ってしまうことにもなりかねません。
実績豊富な不動産会社であればそのことを分かっているはずなので、スムーズに売れやすい価格で売り出してくれるはずです。 また、マンションを売ろうとしているのであればマンションの売却実績が、戸建てを売ろうとしているのであれば戸建ての売却実績が豊富な不動産会社を選びましょう。
②物件と同じエリアに営業店がある（地域密着型）
売却しようとしている物件と同じエリアに営業店がある、地域密着型の不動産会社を選ぶこともポイントの一つです。
その土地の特徴やニーズを把握している不動産会社のほうが、その土地に合った売り方を理解している可能性が高いでしょう。
名の知れた大手不動産会社のほうが安心できるという人もいるかもしれませんが、地域特性の把握に関しては地元の不動産会社に劣ります。
また、都・県外にしか店舗がない不動産会社では手続きのたびに手間がかかるため、途中で面倒に感じてしまうようになる可能性もあるでしょう。
そのため、極力避けることをおすすめします。
③不動産の査定額に根拠と説得力がある
不動産売却時には数社の不動産会社に査定を依頼して比較することがあると思います。
その中で、一番高い査定価格を提示してきた不動産会社に仲介を依頼したくなるのが当然でしょう。
しかし、高い査定価格を提示するだけの根拠がなければ困ります。
もちろん、これまでの実績により本当に高値で売却できる自信があるのであれば任せてもよいかもしれません。
もし、売主にプラスのイメージを持ってもらうために根拠もなく高い査定価格を提示してきているのであれば、そのような不動産会社には依頼しないほうがよいでしょう。 「以前、似た条件の物件を高値で売却したことがある」など、説得力のある説明があるかどうかを確認することが大切です。
④営業担当者の対応が優れている
不動産会社の営業担当者とは不動産の売却が完了するまで比較的長い付き合いになるため、対応の良し悪しは重要なポイントになります。
具体的には「レスポンスが早い」「疑問点をすぐ解決してくれる」「デメリットも教えてくれる」「専門的な知識を持っている」などの特徴があると安心できるでしょう。
経験が浅く不慣れだったり、親身さに欠けていたりする営業担当者では、不安に感じる点が出てくる可能性もあります。 そのため、不動産会社の会社名よりも、営業担当者の人柄で選んだほうがよいかもしれません。
⑤インターネット広告にもノウハウを持っている
不動産会社が作成する広告には、折り込みチラシや立て看板などさまざまなものがあります。
中でも近年はインターネット広告を利用して不動産探しをする人が増えているため、インターネット広告にも力を入れている不動産会社を選ぶのがおすすめです。
ノウハウのある不動産会社ならインターネット広告に動画や360°ビューイングを取り入れているところも多く、物件の魅力を熱心に伝えてくれます。
インターネット広告の内容が充実していると購入希望者が検討しやすくなるため、問い合わせ件数が増えることも期待できるでしょう。
より多くの人たちに物件を見てもらうことで、売却の可能性も高まります。
不動産の高額査定を導く5つのポイント
不動産の価格を決めるポイントには、築年数・立地条件と周辺環境・方角と階数・リフォームの有無・大規模修繕工事の5つが挙げられます。 それぞれについて詳しく見ていきましょう。
①築年数
築年数は不動産の査定に大きく影響します。
特に戸建てはマンションに比べて築年数経過の影響を受けやすく、築20年が経過すると建物としての価値はほとんどなくなるといわれています。
築年数ごとの特徴としては、築5年までは「築浅物件」として扱われ、価値の低下は購入時の1割程度と考えてよいでしょう。
築10年で建物価値は半分まで減るといわれているため、高額査定を希望するのであればできるだけ早い段階で売却を検討する必要があります。 ただし、築10年までは購入需要が高く、比較的売却しやすいといわれています。
②立地条件と周辺環境
立地条件や周辺環境も、不動産の価値を決めるポイントの一つです。
特に、駅やバス停から近い物件は利便性がよく人気もあるため、査定額が高くなる可能性もあります。
そのほかにも、周辺に商業施設や銀行・郵便局、役所、学校などがあり、スーパーやコンビニとの距離が比較的近い物件は住みやすさを感じやすいことから、高く評価されるでしょう。
また、治安のよさや静かさ・緑の多さなど住環境が優れているエリアは、子育て世代だけでなく幅広い世代から注目を集めているため、高額査定が期待できます。
③階数と方角
マンションの場合は、階数と方角も査定額に影響します。
全く間取りが同じであっても、低階層より高階層のほうが高く売れるのが一般的です。
階層だけが異なる場合では、1階下がるごとに0.5～2.5％価値が下がるといわれています。
特に、湾岸エリアなど窓からの眺めのよさがアピールポイントとなるマンションほど、階数の影響は大きくなるでしょう。
また、方角については日当たりのよい南向きの部屋が人気なため、高く評価されやすくなります。
日中日が入りにくい北向きの部屋に比べて、高額での売却が期待できるでしょう。
④リフォームの有無
不動産を売却するにあたってリフォームを検討される人も多いと思います。
しかし、実はリフォーム済みの物件の購入を希望されている人の割合は少なく、リフォーム前の状態の物件を安く購入し、購入してから自分好みにリフォームしたいと思っている人が多いようです。
せっかくお金をかけてリフォームしても、そのことが原因で売れにくくなってしまう可能性があるので注意しなければなりません。
もちろん、リフォームしたことで高く売れやすくなることもありますが、それでもリフォーム費用を回収できない可能性が高いでしょう。
そのため、リフォームせずに売却したほうがよいかもしれません。
⑤大規模修繕工事が終わっている
マンションの場合は12～15年ほどの周期で大規模修繕が行われるため、その前後のどちらのタイミングで売却すべきか迷われる人も多いと思います。
大規模修繕後であれば外観や共用部分もきれいになっており、内覧時の印象もアップするというメリットがあります。
そのため、築年数が古めの物件でも売却価格を高めに設定しやすいでしょう。
また、大規模修繕工事中は騒音や人の出入りなどで住んでいる人も落ち着かなくなるのが一般的です。そのため入居して早々に大規模修繕工事が始まる予定のある物件より、しばらく大規模修繕工事は行われない物件のほうが魅力を感じてもらえます。
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まとめ
不動産を高く売るためのポイントや、仲介を依頼する不動産会社を選ぶ際に重視したいことなどを詳しくご紹介しました。
不動産売却の際は、事前に戦術と知識を身につけておいたり、タイミングを見極めて売り出したりすることで、思っている以上の価格で売却できる可能性があります。
また、不動産会社選びのテクニックを知ることで売却価格のアップにつながることもあるため、慎重に進めていくとよいでしょう。
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