東京都不動産市場の売却価格推移！2024年はマンションの売り時なのか？

2024年の東京都不動産市場では、晴海フラッグ（HARUMI FLAG）の販売開始などでマンションの売却価格が注目されています。

過去数年間、都心部では需要が高まり、新築に連動し中古価格も上昇してきましたが、需給バランスの変動や日銀による金利政策など外部要因の影響により、市場は常に変化しています。

このような状況下で、2024年はマンションを売却する絶好のタイミングなのかどうか関心が高まっています。

中古マンションの売却には、不動産市場の動向や経済指標を注意深く観察し、適切な機会を見極めることが重要です。

この記事では、東京都不動産市場の売却価格推移を分析し、マンションの売り時を解説します。

東京都でマンションの売却を検討するにあたって「今ならいくらで売れるのか」「売却するタイミングとしてはどうなのか」を知るためにも、売却価格の相場の把握が大切です。

まずは、東京都における中古マンション売却価格の相場推移を、23区と23区外に分けてご紹介します。

東京都における中古マンションの売却価格について、要件別の相場を確認しておきましょう。

築年数別、間取り別、駅徒歩別に分けてご紹介します。

中古マンションの売却価格は、築年数によってどのくらい差が出てくるのでしょうか。

築年数が何年ぐらいになるとマンションは高く売れにくくなるのか、23区と23区外の成約動向から確認しておきましょう。

次に、中古マンションの間取り別の成約状況を確認しておきましょう。

売却を検討しているマンションの間取りではいくらぐらいで売れるのか、どのような間取りが人気なのか、事前のチェックをおすすめします。

マンションは築年数が新しいほど高値で売却できる可能性が高くなります。

目安としては「築25年以内」であれば、比較的売却しやすいといわれています。

上記でご紹介した「築年数別の中古マンション成約動向」からも、築25年を過ぎると成約件数は大幅に減ってくることが分かるでしょう。

特に、築5年以内の築浅マンションは内装のダメージも少なく、購入時とさほど変わらない価格で売却できる可能性があります。

築年数が10～20年の場合は水回りなどの設備に問題が出てくるケースもあるため、購入後のリフォームやリノベーションを想定した価格設定が必要です。

マンションには「売れやすい時期」と「売れにくい時期」があるといわれています。

比較的売れやすいのは、4月からの新生活に合わせて引っ越しをする人が増える時期です。

入学や就職・転勤などで新しい住まいを探す人が多くなるため、その人たちが部屋探しを始める2～3月ごろにマンションを売却するのがベストです。

逆に、引っ越しを希望する人が少ない1月や8月は正月休みやお盆休み・夏休みもあるため部屋探しをする人も減ります。

この時期は「売れにくい時期」と考えたほうがよいでしょう。

マンションでは一定期間ごとに大規模修繕が行われるため、できれば大規模修繕の直後に売りに出すのがおすすめです。

大規模修繕のあとならマンションの見た目がきれいになっているため、その点も売却のアピールポイントになります。

外壁や廊下などもきれいで、内覧時の印象が良くなり、成約に結びつきやすいでしょう。

ただし、大規模修繕のあとは修繕積立金が高くなるのが一般的なため、それを理由に購入を見送られてしまう可能性もあります。 そのため、修繕積立金が高くなりすぎる前に、1回目の大規模修繕のタイミングで売却を検討するとよいでしょう。          

マンションの周辺に大型のショッピングモールや大学などがあり、数年以内に撤退する予定がある場合は、なるべく早めにマンションを売却したほうがよいでしょう。

マンション周辺の人口減少によりバスの本数が減るなどして、生活が不便になってしまう可能性があります。

そうなると一気に買い手が付きづらくなると考えられるため、早めに判断することをおすすめします。

東京都中央区・江東区の湾岸エリアには、2024年に引き渡し予定となっている大規模マンションが建設されています。

代表的なタワーマンションには「晴海フラッグ」や「パークタワー勝どき」などがあり、引き渡し開始と同時に多くの人の住み替えが発生する予定です。

これらのタワーマンションへ住み替えるために、現在住んでいる住まいを売却する人が増えると、中古マンションが供給過多状態になると予想されます。

それによりマンションの価格が下落し、希望通りの価格で売却できなくなってしまう可能性があるでしょう。

こうした「湾岸2024年問題」に対応するためであれば、まさに今が「売り時」といえます。

地元の不動産会社は「その地域の実情にくわしい」という強みがあります。

地域に根付いた営業を得意としているため、その地域ならではの情報やルールを把握している可能性が高いでしょう。

例えば、学区や治安のこと、人気の学習塾の情報、買い物におすすめのスーパーのことなど、実際にその地域で暮らす人が最も「知りたい」と思う情報を持っているはずです。

売却を希望しているマンションをどのような人が「買いたい」と思うのかを理解しているため、スムーズに売却できる可能性があります。

地元密着の不動産会社は、その地域の顧客の情報量を豊富に持っています。

昔からの付き合いなどでのつながりも多く、購入希望者の情報を得やすい点も特徴の1つです。 大手の不動産会社に比べると顧客数は少ないケースがほとんどですが、そのエリアに絞ってマンションの売却をおこなう売り手にとっては、ピンポイントの情報に強い不動産会社を選ぶメリットは大きいでしょう。

地元の不動産会社は大手と比べて顧客数や取扱件数が少ない分、よりきめ細かい対応が期待できます。

担当者とのコミュニケーションも取りやすいため、相談したいことや分からないことがあっても安心でしょう。

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東京都における中古マンション売却価格の相場推移や、築年数・間取り・駅からの利便性など、要件別の売却価格相場について詳しくご紹介しました。

23区・23区外ともに、中古マンション売却価格の相場は年々上昇傾向にあるため、できるだけ希望に近い価格で、かつスムーズにマンションを売却できるよう、売り時をしっかり見極めましょう。

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