売れないマンションを早く・高く売るには？不動産売却の「プロ」による原因と対策

「マンションが売れない」と感じた場合は、1度不動産の状況や現在の売却活動を見直す必要があります。

売れない理由には、不動産そのものの問題や環境的要因、売却方法の問題などが挙げられます。

売れない理由を見きわめて適切な対策を取れば、売却スピードを早められるでしょう。

中には自分ではコントロールしきれない要素があるかもしれませんが、工夫を凝らすと売れる確率は多少なりとも上がります。

本記事では、マンションが売れない9つの理由と対策をご紹介します。

また売れないままにしておくリスクも解説。

売り出し始めてからしばらく経つ人や、これから売り出すマンションが売れないか心配な人は、参考にしてください。

マンションが所在するエリアがよくないと、売れにくい場合があります。

具体的には以下のようなエリアが挙げられるでしょう。

・都心から離れた場所にある

・駅から離れている

・近くにスーパーや学校、病院などの施設がない

居住予定の人が「住むのに不便」と感じるエリアにあると、やはり人気は出にくいと思われます。

立地に関してはどうしようもありませんが、以下のような対策は図れます。

・ほかの魅力をアピールする（日当たりや間取りの広さ、静かな環境、便利な公共施設がほかにあるなど）

・相場より価格を少し下げて割安感を出す

・該当エリアに関して、役立ちそうな最新情報を収集する（商業施設の新規出店や再開発の情報など）

デメリットを打ち消すような魅力があれば、それを前面に出していくとよいでしょう。

築年数が古かったり、設備が老朽化していると、なかなか買い手が現れにくいといわれています。

「古いといろいろガタがきていそう」「最新設備の方がよい」「耐久性が気になる…」などと考える人は少なからずいるでしょう。

この場合、以下のような対策ができます。

・大規模修繕が行われたタイミングで売却する

・インスペクション（住宅診断）を実施して物件に問題がない点を強調する

・瑕疵担保（かしたんぽ）責任保険（物件の不具合が発覚した際の補償）に加入する

古くても大規模修繕が行われていたり適切に管理されていたりすれば、まだまだ居住に適した物件であり、買い手に安心感を与えられる可能性があります。

築年数が古いマンションの売却現状については、以下の記事をご覧ください。 築30年経ったマンションの売却は難航？解決策と利益最大化の極意！

周辺環境が問題となるケースもあるでしょう。

周辺に墓地がある、暴力団事務所がある、ごみ処理施設があるなどマイナス要素があると、買い手にネガティブなイメージをもたれやすいかもしれません。

環境要因はコントロールしきれない部分がありますが、いくらかの対策は可能です。

・これまで大きな問題がなかったのであれば、その点をしっかり伝える

・周辺環境のプラス要因もアピールする（近くにスーパーや学校、公園などの施設が多い、公共交通は発達しているなど）

マンションの管理状態に問題があるケースもあります。

ゴミ捨て場が不衛生、周辺に枯葉やチラシのごみが散らかっている、廊下に汚れが多いなど心象を悪くするような状態だと、マンションを買いたいと思われにくいでしょう。

この場合は、以下の対策をとりましょう。

・ほかの住民と協働して管理会社に清掃を依頼する

・内覧前に目立つ場所のごみ拾いや最低限の清掃をしておく

・自宅の整理整頓やクリーニングをする

・ホームステージング（インテリアを飾ってモデルルームのように見せる）をする

マンションの価格が相場より高い場合も、売れにくいかもしれません。

不動産には相場価格があります。

相場とかけ離れた価格を設定してしまうと、割高感が出て売れにくいでしょう。

たとえば相場が3,000万円なのに5,000万円で売り出しても、よほど特別な付加価値がなければ、買い手は納得しない可能性が高いです。

そのため売り出し価格を設定するときは、相場を把握し、不動産会社と相談したうえで妥当な金額を設定すべきです。

すでに売り出しているなら、やはり不動産会社と相談のうえ、適正価格に値下げすることも検討できます。

相場の調べ方については、以下の記事が参考になります。 不動産売却の相場の調べ方？自分でもできるオンラインツールの活用法！

物件の魅力が買い手にうまく伝わっていない可能性もあります。

物件自体には相応の魅力があるのに、売却方法がイマイチで、買い手に購入意欲が起きないのかもしれません。

たとえば、広告に出す写真が魅力的でなかったり、マイソク（物件の概要や間取りなどをまとめた資料）が魅力的でなかったりするかもしれません。

この場合、以下の対策をしましょう。

・物件の写真やマイソクを見直して魅力的な仕上がりにする

・ホームステージングで内覧時の印象をよくする

・物件や周辺環境について聞かれるかもしれない点をまとめて上手に答えられるようにする

もしかしたら、売却を依頼している不動産会社の営業力に不備があるのかもしれません。

積極的に販売活動をしてくれない不動産会社と契約してしまい、売却が効率的にできないケースもありえます。

あるいは担当が経験不足もしくはやる気不足で足踏みしているのかもしれません。

他社との交渉が可能な「一般媒介契約」を交わしているゆえに、不動産会社のモチベーションがあがらないとも考えられます。

別の点として、そもそもマンション販売を得意としていない会社なのかもしれません。

この場合の対策としては、以下の点が挙げられます。

・専任媒介契約を結ぶ（契約している1社のみとの取引になるため相手のモチベーションがあがりやすい）
・対応が丁寧でマンション売却に実績ある会社と契約を交わす

心理的瑕疵（かし=キズ・欠点）など、買い手から嫌がられそうな背景があるせいで、売れにくいかもしれません。

代表的な例が「事故物件」のマンションです。

その部屋で事件や自殺などがあったせいで心理的にネガティブな印象が残ったり、汚れや臭いなどの物理的な問題があったりすれば、売れにくいでしょう。

この場合は以下の対策を取れます。

・徹底的にクリーニングして汚れや臭いをなくす
・告知義務があるなら過去の状況を誠実に告知する
・割安感を感じてもらうために売り出し価格を相場より下げる

売却が長引くにつれ、諸費用の支払いも不必要に繰り返されます。

固定資産税やマンション管理費や修繕積立金、保険などにかかる費用が発生し続けるため、出費がかさんでしまいます。 それぞれの費用はマンションにより変わりますが、仮に管理費と修繕積立金が月2万円、固定資産税が月1万円かかる場合、年間で36万円もかかる計算です。

経年劣化が進む恐れもあります。

数ヶ月ではそこまで進行しないかもしれませんが、年単位で売れないままだと、設備をはじめ構造物の状態が多少なりとも悪くなるかもしれません。 特に空き家であれば老朽化が進む可能性が高くなります。

一般的に、築年数が古いほど成約額は下がります。

以下の表は、首都圏におけるマンションの築年数と成約額の相関を示したものです。

マンション売却時には、さまざまな特例を適用して税負担を下げられる場合があります。

しかし売却が長引くと、特例の適用ができなくなる恐れがあります。

たとえば、「特定の居住用財産の買換え及び交換の場合の長期譲渡所得の課税の特例」は、2025年12月31日までの譲渡が条件です。

延長される可能性はありますが、されない場合は適用不可になってしまいます。 適用したい特例の期限によっては、早期売却の方法を模索すべきでしょう。

売却活動が長引くと、体力面や精神面での疲れも感じやすいでしょう。

内覧の準備をしたり、買い手との交渉をしたり、不動産会社に相談したりと、いろいろな作業があります。

体の疲れはさることながら、「売れなかったらどうしよう」など気疲れも感じるでしょう。

売却している不動産が遠方にある場合は、特にそういえるかもしれません。

マンションがなかなか売れなくて困っている方や、これから売り出すにあたって早期売却を目指したい方。

マンション売却は、ぜひ弊社「クルーズカンパニー」へご相談ください。

弊社は、都心のマンションを中心に数々の取引実績を積み上げてまいりました。

取り扱い案件については、売却までの平均期間が1～2ヶ月と短く、これまで多くのお客様にご評価いただいております。

転勤や引越しでマンションを売りたい方や、相続したマンションを早期に処理したい方など、早めにマンションを手放したい方を全力サポートいたします。

クルーズカンパニーでマンションを売却すると、早く、高値で売れる可能性が高まります。。

弊社の売却が効率的な理由をご説明いたします。

クルーズカンパニーは「公平性・専門性・合理性」をモットーに、売り主様の利益最大化を目指しています。

不動産業者の中には、売り主の物件を他社に取り扱わせず、自社が直接担当する買い主だけをターゲットにして「囲い込み」を行うところがあります。

弊社ではこのような囲い込みを一切行わず、開かれた環境で売り主様の物件を販売するため、「より早くより高く」が実現可能です。

弊社では自社サイト「TRENT」を活用して、マンション売買を効率よく進めています。

TRENTの特徴をご紹介いたします。

弊社のホームページでは、PPC広告や各種SNSなどを活用しております。

このように多種多様なチャネルを使うことでTRENTへの流入を促進しているほか、会員限定の非公開物件を多数取りそろえています。

そのためホームページの集客力が高くなり、結果的に訴求するターゲットの拡大が可能です。

TRENTは、「REINZ（東日本不動産流通機構）」と連携しています。

REINSは国土交通大臣指定の公益財団機構で、さまざまな不動産関連情報を管理する組織です。

同機構は、東日本圏域に所在する7万以上の不動産会社がリンクしており、不動産売買情報を共有しています。

REINSにお客さまの物件情報の登録により、広い地域から買い手を探せます。

TRENTでは、登録済みの会員に向けてDM（ダイレクトメール）を配信しております。

不動産売却においてDMは一定の効果を持つといわれています。

特定のターゲットに向けて送られるためか、開封率が高く、情報を届けやすいからです。

物件の情報を知ってもらうことにより、買い手候補を増やせます。

ターゲットを絞ってポスティングを行います。

Webサイトなどで情報を見ない方にも、ポスティングチラシによってくまなく情報が届きやすいため、より幅広く買い手を探すのに役立ちます。

弊社は以下のようなサービスにより、売却を強力に後押しします。

・専門業者によるハウスクリーニング

・穴や傷などのリペア（修理）

・ホームステージング

・バーチャルステージング（居住中の物件をCG加工して購入者にアピールするサービス）

・3Dウォークスルー（室内を画面内で移動しながら内覧できるサービス）

このように物件をより魅力的にみせる点で、TRENTはさまざまな工夫をこらしています。

また売却後は「仲介アフターサービス」をご提供。

売り主様・買い主様双方に安心していただけます。

中古マンションの売買をする際は、物件の状態について少なからず心配されるものです。

この点弊社では、第三者による検査および保証（建物・設備）、また生活トラブル駆け付けサービスを実施しております。 そのため買い主様に安心して購入していただきやすくなります。

マンションが売れない理由はさまざまです。

物件や周辺環境の問題もあれば、価格や売り出し方の問題もあります。

どのような要素が原因で売却が進まないのかを分析し、必要な対策を取るなら、売却スピードを早められるかもしれません。

弊社「クルーズカンパニー」は、「より早くより高く」売却したいお客様をサポートいたします。 「まずは相談から」という方も、ぜひお気軽にお問い合わせください。