老後は収入が少なくなったり、病気や介護で出費がかさんだりして、住宅ローンの支払いが難しくなる場合があります。
住宅ローンの返済を延滞し続けると、最終的に住宅を手放すことになりかねません。
住み慣れた住宅を手放さないためにも、老後に住宅ローンを払えない状態を回避しましょう。
また、住宅を手放すことになった際に少しでも良い条件で売れるよう、老後に住宅ローンを払えなくなったときの対処法を知っておいたほうが良いでしょう。
本記事では、老後も住宅ローンを支払い続ける方法や老後に住宅ローンを払えなくなったときの対処法について解説します。 定年退職して住宅ローンの返済が厳しくなっている方や老後も住宅ローンを払えるようにしたい方は、ぜひ参考にしてください。
老後に住宅ローンが払えない状況は身近な問題
老後に住宅ローンが払えなくなるのは、身近な問題です。
住宅ローンのリスクや老後破綻を招く落とし穴について解説します。
老後に年金だけで生活が成り立たなくなる状態の老後破綻を避けるにも、ぜひ参考にしてください。
老後破綻の現実と住宅ローンのリスク
老後破綻とは、定年後、年金だけでは生活支出が補えなくなり生活が困難になる状態のことです。
老後破綻になる事例を2つご紹介します。
1例目は、病気や介護で支出が増え老後破綻になるケースです。
老後は、病気になるリスクや介護が必要になるリスクが高まります。
年金や貯金を医療費や介護費に費やすことになると、住宅ローンの返済まで手が回らなくなり老後破綻につながります。
2例目は、子育てにお金を費やし老後破綻になるケースです。
子育てにかかる費用が想定を上回り、老後にお金が残らず住宅ローンの返済が厳しくなる場合があります。
また、医療費や介護費、子育て費用の他にも住宅ローンが払えなくなる理由として、以下が挙げられます。
- 収入減少
- 支出増加
- 金利上昇
老後破綻のリスクは、住宅ローンの残債や返済比率によって異なります。
老後破綻にならないよう、住宅ローンの返済計画を見直してみましょう。
老後破綻を招く落とし穴
老後破綻を招く落とし穴は、2つあります。
1つ目は、退職金をあてにしすぎるケースです。
退職金をあてにしすぎると、退職金が想定よりも少なかったときに住宅ローンの返済や老後資金の捻出が難しくなります。
2つ目は、教育費・医療費の負担が増えるケースです。
子どもの教育費、自身や親の医療費・介護費で、想定外の支出が発生する場合があります。 想定外の支出を考慮せずに住宅ローンの返済計画をたてると、老後に十分な資金が得られず老後破綻につながります。
住宅ローンが払えない状態が続くとどうなる？
住宅ローンが払えない状態が続いた場合どうなるのか、解説します。
銀行から督促状が届く
住宅ローンが払われていないと、まず銀行から住宅ローンの支払いを求める督促状が届きます。
住宅ローンの支払い期日を過ぎると、期日の翌日から毎日遅延損害金が発生します。
たとえば、遅延損害金の利率が14％で毎月の返済額5万円を20日延滞したときの、遅延損害金は以下のとおりです。
- 5万円×14.0%×延滞日数20日間÷365日＝約384円
遅延損害金の利率は契約内容によって異なるため、催促状が届いた場合は契約内容を確認しましょう。
余分に遅延損害金を支払う状態にならないよう、支払いができていないことに気づいたらすぐに金融機関に連絡しましょう。
銀行から催告書が届く
住宅ローンの延滞が3ヶ月以上になると、法的手段になる前の最終通告である催告状が届きます。
催告状には滞納金額が記載されており、期日までに支払わないと法的措置がとられます。
催告状が届いた場合は、法的措置をとられる前に速やかに支払いましょう。 支払いが難しい場合は、金融機関に相談しましょう。
分割払いの権利が失われる
住宅ローンの延滞が6ヶ月以上続くと、分割払いの権利が失われます。
分割払いの権利が失われると、債権が金融機関から保証会社に渡り代位弁済通知書が届きます。
代位弁済通知書が届くと、住宅ローンの残債を一括返済しなければいけません。 分割払いの権利を失いたくない場合は、代位弁済通知書が届く前に住宅ローンを支払う必要があります。
物件を手放さざるを得なくなる
代位弁済通知書が届いても住宅ローンの残債を一括返済できない場合は、物件を手放さざるを得なくなります。
物件を手放す方法として、任意売却と競売があります。
競売は最終手段となるため、金融機関や保証会社は任意売却を優先的に検討するのが一般的です。
任意売却をする場合は、代位弁済通知書が届き次第すぐに保証会社に連絡し、任意売却したい旨を伝えましょう。 差し押さえられた不動産を任意売却したい場合は、以下の記事を参考にしてください。
任意売却ができなかった場合は、競売にかけられます。
競売は、強制的に実施されるため拒否はできません。
競売で落札者が決定すると、物件の権利は落札者に渡り、迅速に退去しなければいけません。
競売になってしまうと、任意売却よりも安い値段で売却される可能性が高いです。
少しでも良い条件で家を手放したい場合は、競売になる前に任意売却をしましょう。
信用情報機関に事故情報が掲載される
住宅ローン返済を2ヶ月以上滞納すると、信用情報機関に事故情報が掲載されます。
信用情報機関に事故情報が掲載されると、返済能力がないと見なされローン審査が通りにくくなります。
クレジットカードが作れない、スマートフォンの分割払いができないなど、日常生活に支障をきたしかねません。
事故情報は5～7年で消えますが、その期間は不便を強いられる可能性があります。 信用情報機関に事故情報が掲載されないよう、住宅ローンは滞納しないようにしましょう。
老後住宅ローンが払えない状態を回避するための対策
老後に住宅ローンが払えない状態を回避するための対策として、以下3つがあります。
- 再雇用・再就職などにより収入を増やす
- 毎月の支出を削減する
- 住宅ローンの借り換えを検討する
再雇用・再就職などにより収入を増やす
住宅ローンを払い続けるためには、定年後も再雇用や再就職などにより収入を増やしましょう。
年金や貯金、退職金などで住宅ローンの完済を検討している方もいるかもしれませんが、予期せぬ出費などで住宅ローンの返済にあてられない恐れがあります。
再雇用や再就職などで毎月の収入を増やせれば、住宅ローンの返済ができないという事態は避けられるでしょう。
定年前に勤務していた会社に再雇用制度がある場合は、再雇用制度を利用して働けます。
再雇用制度がない場合は、シニア専門の求人サイトなどを利用すれば再就職が可能です。
ただし、再雇用や再就職で働き出しても現役時代と同額を稼ぐのは難しいことを頭に入れておきましょう。
毎月の支出を削減する
毎月の支出を削減するのも、住宅ローンが払えない状態を回避する対策です。
毎月の支出を削減するために、以下2つを実践してみてください。
- 家計の支出を見直す
- 返済計画を金融機関に相談する
3-2-1. ①家計の支出を見直す
収入が減るなかで、現役時代と同様の生活をしていては住宅ローンの支払いが厳しくなるため、家計の支出に無駄がないか確認しましょう。
支出を見直す際は、食費や医療費などの変動費ではなく、以下のような固定費から見直すのがポイントです。
- 保険料
- 通信費
- 自動車維持費
- 水道光熱費
支出の見直しに加え、節約も意識するとより毎月の支出削減につながります。
②返済計画を金融機関に相談する
住宅ローンの返済計画を金融機関に相談するのも対策の1つです。
住宅ローンの支払いが難しい旨を金融機関に相談することで、返済期日の延長や毎月の支払額の削減など柔軟に対応してくれます。
住宅ローンの支払いが滞ることが一番好ましくないため、返済できなくなる前に金融機関に相談するのが重要です。
しかし、返済計画を見直しても住宅ローンが減るわけではなく、完済を先延ばしにするだけである点を理解しておきましょう。
住宅ローンの借り換えを検討する
老後に住宅ローンが払えない状態を回避するために、住宅ローンの借り換えを検討するのも選択肢の1つです。
住宅ローンの金利が高い場合、金利の低い住宅ローンに借り換えれば返済金額を減らせる可能性があります。
しかし、住宅ローンの借り換えには手数料がかかります。
手数料によっては借り換えても返済額が減らない場合もあるため、金利の低さだけに注目せず手数料も確認しましょう。
老後に住宅ローンが払えない場合の3つの対処法
老後に住宅ローンを支払えなくなった場合は、1人もしくは家族だけで悩むのではなく、専門家である不動産会社へ相談するのがおすすめです。
一般的に、不動産会社に相談した場合には具体的なアドバイスがもらえます。
具体的な対処法として、以下3つが挙げられます。
- 家を売却する
- 住み替えローンを利用する
- リースバックを検討する
①家を売却する
老後に住宅ローンを払えなくなった場合の対処法の1つが、家の売却です。
家を売却する際は、ローン残債の状況によって方法が異なります。
ここでは、以下3つの状況の売却方法を解説します。
- アンダーローンの場合：一般売却
- オーバーローンの場合：任意売却
- 親族に売却する場合：親族間売買
アンダーローンの場合：一般売却
アンダーローンの場合は、一般売却という方法が適しています。
アンダーローンとは、住宅を売却したときの価格が住宅ローンの残債よりも高い状態のことです。
つまり、住宅を売却することで住宅ローンの返済が完了します。
一般売却は、不動産会社を仲介して行うのが一般的です。
不動産会社に相談しながら、売却価格や売却時期などを自由に設定できます。
オーバーローンの場合：任意売却
オーバーローンの場合は、任意売却を検討しましょう。
オーバーローンとは、住宅を売却したときの価格が住宅ローンの残債よりも安い状態のことです。
つまり、住宅を売却しても住宅ローンは残ったままとなります。
住宅ローンが残っていると抵当権が金融機関にあるため、勝手に家を売ることはできません。
抵当権を抹消すれば自由に家を売却できますが、抹消する条件は住宅ローンの完済です。
住宅ローンの完済が難しいものの家を売却したい場合は、以下の条件を満たせば任意売却で家を売却できます。
- 借り入れた金融機関の同意
- 連帯保証人・共同名義人の同意
住宅ローンが残っている状態でやむなく家を売却しなければいけない場合は、任意売却を選択しましょう。
親族に売却する場合：親族間売買
子どもに家を残したい、他人に家を売りたくない場合は親族間売買という方法があります。
親族間売買とは、親族に住宅を売却する方法のことです。
親族間売買は、親族に家を渡せるというメリットがある一方で税金のチェックや住宅ローンの審査が厳しいというデメリットがあります。
親族間売買は贈与税や相続税逃れのために利用されるケースもあるため、税金のチェックが厳しくなります。
加えて、貸したお金が住宅購入に使用されるか不明瞭になりやすいため、親族間売買に融資をしない金融機関も多いです。 親族間売買をしたい場合は、融資してくれる金融機関を探し適切な価格で売却するようにしましょう。
②住み替えローンを利用する
住み替えローンの利用も、老後に住宅ローンが払えなくなった場合の対処法です。
住み替えローンとは、住宅ローンの残債分と新しいローン分を合わせてお金を借りられる方法のことで、ローンは完済できていないものの新居の購入資金が必要な場合に適しています。
たとえば、住宅ローンが500万円残っており、新居の購入資金として2,000万円が必要な場合、住み替えローンを利用すると2,500万円の借り入れが可能です。
住み替えローンを利用すれば、旧居と新居の支払いを一本化できます。
しかし、住宅ローンが高額になるため返済額や返済期間を踏まえて慎重に検討する必要があります。
③リースバックを検討する
老後に住宅ローンを払えなくなった際は、リースバックを検討してみてください。
リースバックとは、現在の住宅を売却して、家賃を払いながら住み続ける方法のことです。
家賃を支払っている間は、今の家に住み続けられるため生活環境を変える必要がありません。
また、住宅を売却しているため、固定資産税や修繕費などの費用を支払わなくて済みます。
リースバックをする際は、契約内容に注意が必要です。
契約内容が、借主が契約更新を希望しても貸主が更新に応じなくても良いという内容の「定期借家契約」だった場合は、ずっと住み続けられない可能性があります。
リースバックを利用して今の住宅に住み続けたい場合は、「普通賃貸借契約」をしてくれる不動産会社と契約したほうが良いでしょう。
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「住宅ローンが払えない」と困っていた方の体験談
実際に「住宅ローンが払えない」と困っていた方の体験談を2つご紹介します。
不動産売却の体験談①
住宅ローンを滞納していた62歳の方の体験談をご紹介します。
この方の住宅ローンの状況は、以下のとおりでした。
- 当時のローン残債：約2,200万円
- 毎月の住宅ローン：約17万円
住宅ローンが支払えず、売却したところ売却額は7,800万円となりました。
売却後は、借金がなくなり老後の資金が確保できたため精神的に解放されて過ごしているようです。
また、子どもも成長して家を出ていったため、ちょうど良い広さの部屋を借りて住んでいます。
不動産売却の体験談②
次に、住宅ローンの滞納と税金の滞納をしていた54歳の方の体験談をご紹介します。
この方の住宅ローンの状況は、以下のとおりでした。
- 当時のローン残債：1,100万円
- 毎月の住宅ローン：約11万円
収入が減り支払いが厳しくなったため住宅を売却したところ、5,450万円で売却できました。 売却後は、賃料の安いエリアに引っ越して生活しているようです。
まとめ
老後は、退職金が少なかったり、医療費や教育費など想定外の支出が増えたりして住宅ローンの支払いが難しくなるケースがあります。
住宅ローンの支払いが滞ると最終的に住宅を手放すことになりかねないため、収入を増やすために働いたり、毎月の支出を見直したりして住宅ローンを払い続けられるようにしましょう。
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