【失敗しない中古マンション売却】不動産会社選びの落とし穴！？「囲い込み」の実態と対策

マンション売却は、人生における大きな取引の一つです。しかし、その過程には様々な落とし穴が潜んでいます。その中でも特に注意すべきなのが「囲い込み」という行為です。
この記事では、マンション売却における囲い込みの実態、リスク、見抜き方、そして対策について詳しく解説します。

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囲い込みとは？マンション売却における問題点

囲い込みとは、不動産会社が売主の利益よりも自社の利益を優先し、他の不動産会社からの紹介を拒否したり、情報を隠したりする行為です。

不動産業界における囲い込みの状況

本来、不動産会社は売主の利益を最大化するために、広く買主を探す必要があります。しかし、囲い込みを行う不動産会社は、自社で買主を見つけること（両手仲介）を優先し、他社からの紹介を拒否します。

なぜ囲い込みが行われるのか？

囲い込みの仕組みと手口

囲い込みには、様々な手口があります。

他社からの購入者紹介を拒否するケース

• 他の不動産会社から問い合わせがあっても、「すでに商談中です」などと説明し、他の不動産会社の問い合わせを意図的に断ることで囲い込みを行います。
• 売却物件の情報をレインズ（不動産流通機構）に登録しない、または遅れて登録する。
• レインズ（不動産流通機構）に登録しても、他の不動産会社への情報を曖昧に伝えたり、不利な情報ばかりを強調し、資料請求にも応じない。

囲い込みによる売主の不利益・リスク

囲い込みは、売主にとって様々な不利益をもたらします。

• 売却価格が適正に決まらないリスク
  囲い込みによって、より良い条件で購入してくれる買主が現れても、その機会を逃してしまう可能性があります。
• 販売期間が長くなる可能性
  囲い込みによって、売却活動が制限され、販売期間が長くなってしまうことがあります。
• 売却価格の低下
  囲い込みによって、競争原理が働かず、売却価格が相場よりも低くなる可能性があります。
• 売主の不利益
  囲い込みによって、売却期間が長引いたり、売却価格が低下したりすることで、売主は経済的な損失を被る可能性があります。

囲い込みを見抜く方法

囲い込みを見抜くためには、以下の点に注意する必要があります。

1. レインズ（不動産流通機構）の確認
   ・レインズに登録されている物件情報を確認する。
   ・レインズに登録されていない場合は、囲い込みの可能性を疑う。
2. 複数の不動産会社への査定依頼
   ・複数の不動産会社に査定を依頼し、査定価格や売却戦略を比較する。
   ・極端に高い査定価格を提示する不動産会社は、囲い込みをしてくる可能性がある。
3. 直接お問い合わせをして反応を確認
   ・他の不動産会社に売却物件について問い合わせてみる。
   ・問い合わせに対して、どのような対応をするかを確認する。
4. 不動産会社の担当者とのコミュニケーションを密にする
   ・不動産会社の担当者と密にコミュニケーションをとり、売却活動の進捗状況を定期的に確認する。
   ・担当者の対応や説明に不審な点があれば、他の不動産会社にも相談する。

囲い込みを防ぐための対策

囲い込みを防ぐためには、以下の対策が有効です。

• 一般媒介契約と専任媒介契約の選択
  • 一般媒介契約は、複数の不動産会社に仲介を依頼できるため、囲い込みのリスクを軽減できます。
  • 専任媒介契約は、1社の不動産会社に仲介を依頼する契約ですが、囲い込みのリスクがあります。
• 信頼できる不動産会社の見極め方
  • 複数の不動産会社を比較検討し、信頼できる不動産会社を選ぶ。
  • 担当者の説明や対応、実績などを確認する。
• 透明性のある売却活動をする方法
  • 売却活動の進捗状況を定期的に確認する。
  • 不動産会社とのコミュニケーションを密にする。

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マンション売却を成功させるポイント

マンション売却を成功させるためには、以下のポイントを押さえる必要があります。

• 適正な売却価格の設定
  • 複数の不動産会社に査定を依頼し、相場を把握する。
  • 査定価格だけでなく、売却戦略や担当者の対応も考慮する。
• 売却活動の進捗確認と報告の徹底
  • 不動産会社に売却活動の進捗状況を定期的に確認する。
  • 報告を求めるだけでなく、積極的に意見交換をする。
• オープンな市場での販売戦略
  • レインズへの登録や複数の不動産会社への仲介依頼など、オープンな市場での販売戦略をとる。

まとめ

囲い込みは、売主にとって大きな不利益をもたらす可能性があります。
囲い込みのリスクを理解し、適切な対策をとることで、安心・安全なマンション売却を実現することができます。

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