転勤は、仕事をしている中で避けられない事態の一つです。特に大手企業や全国展開している会社に勤務している場合、定期的に転勤の辞令が出ることも珍しくありません。転勤に伴い、自宅として所有しているマンションをどうするかという問題に直面することがあります。転勤先が遠方である場合や、転勤が長期間に及ぶ場合、マンションの売却を検討することが多いでしょう。
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転勤時にマンション売却を考える理由
転勤時に自宅マンションの売却を検討する理由は様々です。以下は、代表的な理由です。
新たな住居が必要になるため
転勤先が遠方の場合、現在の自宅に住み続けることは現実的ではありません。そのため、転勤先で新しい住居を購入するか、賃貸物件を借りる必要があります。この際、現在のマンションを売却して得た資金を、新しい住居の購入資金や転居費用に充てたいと考える人が多いです。
長期間の転勤が予想される場合
転勤期間が長期にわたると、現住居の維持費（固定資産税や管理費、修繕積立金など）が負担になることがあります。さらに、マンションが空き家状態になると、管理が難しく、資産価値が下がるリスクもあります。このような場合、早めに売却して資産を現金化し、将来のリスクを避ける選択肢が取られることがあります。
転勤によるライフスタイルの変化
転勤をきっかけに、ライフスタイルが大きく変わることもあります。特に、家族構成の変化や仕事の環境が変わることで、これまでの住居が適さなくなることがあります。このような場合、転勤を機にマンションを売却して新しい住まいを探すことは、自然な選択と言えるでしょう。
転勤時にマンションを売却するべきか賃貸に出すべきか？
転勤時にマンションをどうするかという選択肢には、大きく分けて2つあります。それは、「売却する」か「賃貸に出す」かです。どちらを選ぶかは、マンションの立地や市場価値、転勤の期間、今後の住居計画などに大きく左右されます。
売却するメリットとデメリット
売却のメリット
- 資産の現金化: 売却することで、マンションという資産を現金化できるため、転居に伴う費用や新たな住居の購入費用に充てることができます。特に、新たな住まいを購入したい場合、売却益を頭金やローン返済に充てることができます。
- 維持コストの削減: マンションを所有している限り、固定資産税や管理費、修繕積立金などの維持コストがかかります。売却すれば、これらのコストから解放されます。
- 空き家リスクの回避: 長期間の転勤でマンションが空き家になってしまうと、防犯や資産価値の低下などのリスクが伴います。売却することで、空き家問題を避けることができます。
売却のデメリット
- 資産価値の変動: 売却時期によっては、マンションの市場価値が低く、思ったほどの利益を得られない可能性があります。特に、景気の影響で不動産市場が低迷している時期には、売却価格が期待よりも低くなることがあります。
- 将来の住居確保が困難になる: 転勤後に再び同じエリアに戻ることがある場合、マンションを売却してしまうと、同じエリアで再び住居を確保するのが難しくなることがあります。特に、再開発エリアや人気のエリアの場合、物件の購入が高額になることがあります。
賃貸に出すメリットとデメリット
賃貸のメリット
- 家賃収入が得られる: 賃貸に出すことで、転勤期間中に家賃収入を得ることができます。家賃収入を利用して、転勤先の住居費を賄うことができるため、経済的なメリットがあります。
- 将来の帰宅に備えられる: 転勤が一時的なもので、将来的に再び元の場所に戻る可能性がある場合、マンションを賃貸に出すことで、帰任後に再び住むことができます。これにより、将来の住居を確保できます。
- 資産の維持: 不動産は時間が経つと資産価値が変動しますが、賃貸に出すことで、資産を維持しつつ家賃収入を得ることができます。特に、今後の不動産価格の上昇が期待されるエリアでは、売却せずに賃貸に出す方が得策かもしれません。
賃貸のデメリット
- 管理の手間がかかる: 賃貸に出す場合、賃借人の管理や物件のメンテナンスなど、様々な手間がかかります。特に、遠方に転勤する場合、現地での管理が難しくなるため、不動産管理会社に依頼する必要があります。
- 賃借人によるトラブルのリスク: 賃貸に出すと、賃借人とのトラブルや、物件の損壊、家賃の滞納などのリスクが伴います。また、賃借人が退去した後に次の賃借人が見つからない場合、空室期間中の収入がなくなることもあります。
- 賃貸に出すと売却しにくくなる: 賃貸に出したマンションを途中で売却する場合、賃借人がいる状態での売却は制約が増え、価格も低くなることがあります。また、賃借人がいるために自由な売却活動ができないこともあります。
マンション売却の手順とポイント
転勤を機にマンションを売却する場合、売却手続きの流れやポイントを押さえておくことが重要です。ここでは、マンション売却の具体的な手順とポイントについて解説します。
売却の流れ
不動産会社の選定
まず、信頼できる不動産会社を選定します。複数の不動産会社に査定を依頼し、査定価格やサービス内容を比較することで、最適な不動産会社を選びましょう。不動産会社の選定は、売却の成否に大きく影響するため、慎重に行う必要があります。
売却価格の決定
査定結果を基に、不動産会社と相談して売却価格を決定します。高すぎる売却価格を設定すると売れ残る可能性があるため、市場価格に合った価格設定が重要です。また、売却期間やターゲット層も考慮しながら、価格を設定しましょう。
売却活動の開始
売却価格が決まったら、不動産会社を通じて売却活動を開始します。不動産情報サイトや広告を活用し、購入希望者を募ります。内覧の準備や物件の清掃も重要です。第一印象が良ければ、成約につながる確率が上がります。
購入希望者との交渉
購入希望者が現れたら、売買条件や価格の交渉を行います。この際、契約内容や支払い条件などについて、購入者との合意が得られるよう、適切に対応しましょう。不動産会社が間に入って交渉をサポートしてくれる場合もあります。
売買契約の締結
購入者が決定したら、売買契約を締結します。契約書には売却価格や支払い方法、物件の引き渡し日など、詳細な条件が記載されます。契約後、売却代金の一部が支払われ、最終的な引き渡しに向けた準備が進められます。
物件の引き渡し
売買契約が完了したら、物件の引き渡し手続きが行われます。引き渡しに際しては、引き渡し前に再度物件の確認を行い、問題がないことを確認します。売却代金の全額が支払われた後、正式に所有権が移転します。
マンション売却に伴う税金と費用
マンションを売却する際には、譲渡所得税やその他の諸費用が発生します。転勤に伴うマンション売却においても、これらの税金や費用を把握しておくことが重要です。
譲渡所得税
マンションを売却して利益が出た場合、その利益に対して譲渡所得税が課されます。譲渡所得は、売却価格から取得費（購入時の価格や諸費用）と売却にかかった費用を差し引いた金額を基に計算されます。
長期譲渡所得と短期譲渡所得
譲渡所得税は、物件の所有期間に応じて課税される税率が異なります。
- 短期譲渡所得（5年未満の所有）: 所得税30％、住民税9％
- 長期譲渡所得（5年以上の所有）: 所得税15％、住民税5％
転勤による売却の場合でも、所有期間が5年以上であれば、長期譲渡所得として扱われ、税負担が軽減されます。
3000万円特別控除
転勤に伴うマンション売却で、売却する物件が自己居住用の場合、譲渡所得から3000万円までの特別控除を受けることができます。この控除を利用することで、売却益が3000万円以下の場合、譲渡所得税がかからなくなります。
売却に伴う諸費用
マンション売却には、税金以外にも以下のような費用が発生します。
- 仲介手数料: 不動産会社に支払う手数料で、売却価格の約3％＋6万円が一般的です。
- 印紙税: 売買契約書に貼付する印紙代です。売却価格に応じて金額が変動します。
- 登記費用: 所有権移転のための登記費用が発生しますが、通常は買主が負担します。
- リフォーム費用: 必要に応じて、売却前にリフォームや修繕を行う場合、その費用がかかります。
マンションを賃貸に出す際の注意点と手続き
賃貸に出す場合にも、いくつかの手続きや注意点があります。賃貸に出すメリットとデメリットを理解した上で、賃貸経営を成功させるためのポイントを押さえましょう。
賃貸に出すための手続き
賃貸に出す際には、まず物件の賃貸管理会社を選定し、賃料設定や賃借人募集、契約手続きなどを進めます。賃料設定は、周辺の賃貸相場を参考にして、適正な価格を設定することが重要です。
また、賃貸物件として貸し出す場合、以下の手続きが必要です。
- 賃貸借契約の締結: 賃借人と賃貸借契約を結び、賃料や契約期間、管理費などの条件を明確にします。
- 物件の整備: 賃借人が住む前に、物件の状態を整える必要があります。必要に応じてリフォームやクリーニングを行いましょう。
- 賃貸管理会社との契約: 自分で賃貸物件の管理が難しい場合、不動産管理会社に管理を委託することができます。
賃貸に出す際の税金と費用
賃貸に出す場合も、賃貸収入に対して所得税がかかります。賃貸収入から経費を差し引いた金額が課税対象となりますが、経費として認められるものには以下のような項目があります。
- 管理費や修繕費、火災保険料
- 減価償却費
- 賃貸管理会社への手数料
賃貸に出す場合も、転勤前にこれらの税務手続きを適切に行うことが重要です。
まとめ－転勤時のマンション売却・賃貸選択のポイント
転勤時にマンションを売却するか賃貸に出すかは、個々の状況やマンションの価値、将来のライフプランによって異なります。それぞれの選択肢にはメリットとデメリットがあるため、よく考えて判断することが大切です。
売却を選ぶべき場合
- 転勤が長期にわたる、もしくは転勤先に永住する可能性が高い
- 物件の維持費や空き家リスクを避けたい
- 資産を現金化して新たな住まいに投資したい
賃貸を選ぶべき場合
- 将来、元のエリアに戻る予定がある
- 賃貸収入で転居費用や新しい住居費を賄いたい
- 資産としてマンションを維持し、将来的な不動産価格の上昇を期待している
いずれの選択肢でも、転勤時には専門家のアドバイスを受けながら、最適な方法を選びましょう。
売却サービスに自信あり！高く・早く売るならTRENT！
