マンション売却の流れを6STEPで解説｜早く・高く売ることに特化した不動産業者によるコツ・ポイント

マンションを高く売るための重大なポイントの1つが「タイミング」です。

そして売るべきタイミングでスムーズに手続きを進めるためには、売却の流れの理解が欠かせません。

しかし、実際には不動産業者に任せっぱなしになっていたり、やるべきことを後回しにしてタイミングを逃していたりする方が多いのが現状です。

本記事では、早く高く売るために押さえておきたいマンション売却の流れを、東京のマンション売却専門企業であるクルーズカンパニーが解説します。

初めてマンションを売却する方でも分かるよう、東京でマンション売却をはじめとした不動産業を営んでいるクルーズカンパニーが6つのSTEPで解説しています。

ぜひ参考にしてください。

マンション売却は、おおまかに以下の6つのステップで進めていきます。

STEP1：売却準備を始める

STEP2：売却プランを計画する

STEP3：査定依頼して媒介契約を交わす

STEP4：売却活動を始める

STEP5：売買契約を結ぶ

STEP6：決済とマンション引き渡しを済ませる

各ステップを、注意すべきポイントを交えつつ解説します。

マンション売却は一般的に不動産会社に依頼・相談をしながら、まず売り主自身が売却の下準備をしておくことが大切です。

準備段階では、以下の3つのポイントを押さえましょう。

・売却理由や希望売却価格などを明確にする

なぜ売却するのか、いくらで売りたいのか、いつまでに売る必要があるかといった点を明確にしましょう。

後々不動産会社と売却プランを詰めていくときに必要な情報です。

・必要書類を集める

登記簿謄本・物件図面・固定資産税評価証明書・維持費に関する書類、マンション購入時の重要事項説明書など、売却に必要な書類を早めに準備しておきましょう。

どのような書類を準備すべきか分からない場合は、マンションに関連した手持ちの書類を一とおり集めたうえで、不動産会社に確認しましょう。

・物件の状態をチェックする

老朽化している箇所や故障している設備などがあれば、洗い出しておきましょう。

修繕が必要な箇所があれば、売却前に補修しておくと、査定額アップや早期売却につながる可能性があります。

売却プランを立てる際には、以下の2点を考慮しましょう。

売却時期

マンションは売れやすい時期があるため、売却時期を適切に選ぶことが重要です。

「2～3月」「9～10月」などマンションの需要が高くなりやすい時期は高値で売れるチャンスです。

売却スタートから成約までに平均3ヶ月程度かかることをふまえて、売却時期の見込みを立てましょう。

販売方法

不動産会社に売却活動をお願いする場合、「媒介契約」を結びます。

媒介契約には、「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」という種類があり、どのタイプを選ぶかでその後の売却プロセスが変わります。

複数の会社と同時契約したい場合は一般媒介契約、優先的な売却活動を期待したいなら（専属）専任媒介契約など、それぞれの特徴を事前に把握して決めましょう。

ある程度準備が整ったら、不動産会社に査定を依頼し、媒介契約を結びます。

このステップでは、以下3つのポイントを押さえましょう。

・複数の不動産会社に査定を依頼する

複数の会社から査定を受けることで、適正な相場価格を知ることができます。

・信頼できる不動産会社を選ぶ

査定額だけでなく、担当者の対応や実績なども考慮して、信頼できる会社を選びましょう。

・媒介契約の内容を理解する

先述のとおり、媒介契約には種類があります。

契約タイプによる違いも含めて不動産会社の説明を聞き、期間や手数料などをしっかり確認しましょう。

以上の点を総合的に比較し、気に入った不動産会社と契約を交わします。

売却活動については、媒介契約を交わした不動産会社が担当します。

不動産会社は、物件情報を売買システムに登録したり、チラシを配ったりなど、全般的な売り出し業務を行います。

売却活動の際に、スムーズな売却のために売り主が意識したいのは内覧の対策です。

不動産会社は内覧準備も手伝ってくれますが、見学者によい印象を与えられるよう、売り主も清掃や整理整頓などを行うとよいでしょう。

買い主候補が現れたら、契約内容について交渉します。

価格や決済・引き渡しのタイミングなど、気になるポイントをしっかり話し合いましょう。

購入希望者との交渉は、経験豊富な不動産会社と協力して進めるとスムーズです。

合意に至ったら、売買契約書を完成させます。

事前に合意したタイミングで、決済と引き渡しを行います。

このステップではおもに、以下2点の作業を行います。

残代金の支払い

売買契約に基づき、手付金や内金を差し引いた残金を受け取ります。

物件の引き渡し

鍵の受け渡しや、設備の説明などを行います。

買い主側はその後、所有権移転登記を行います。

ほかにも必要に応じて、管理費・修繕積立金・固定資産税の精算が必要です。

マンション売却は不動産会社に一任できる場合もありますが、売り主も流れを把握しておきましょう。

特にこの章でご紹介する3つのポイントを売り主が把握しておくと、売りたいタイミングで高く売れる確率が高くなるため、損するリスクが小さくなります。

一つずつ確認しておきましょう。

売却期間はおおむね3ヶ月ほどが平均といわれますが、さまざまな条件により売れるタイミングが大きく異なります。

準備が進まないまま売れやすい時期を逃してしまうと、売却が完了するまでに必要以上の期間を要するリスクにもつながります。

売り時を逃しているうちに景気が悪化したり、税制が変更になったりすると、マンション売却の収益低下にもつながりかねません。

「レインズ（東日本不動産流通機構）」がまとめた月別マンション成約件数によると、1年を通して成約が多い月は「2～3月」「9～10月」あたりです。

これらの時期に成約が多くなる要因の一つは、引越しシーズンや人事異動シーズンであるためです。

売れやすいタイミングとそうでないタイミングを見極めて、売り出し時期や価格の設定などを調整しましょう。

マンション売却のタイミングについては以下の記事で詳しく説明しています。

「マンションを売ろうと思ってはいても、なかなか重い腰が上がらない」という人がいるかもしれません。

しかし、売却を漫然と長引かせると、余計な出費が発生します。

マンションを所有している限り、維持管理に必要な費用は発生し続けるからです。

具体的には以下のような費用が挙げられます。

・固定資産税

・管理費

・修繕積立金

・保険料（火災保険・地震保険など）

・設備利用料

・駐車場代

売却する意思があるのであれば、早めの行動がベストです。

マンションはじめ不動産の売却・購入の際に利用可能な補助金や税制の優遇などは、期限が設けられているケースが多く、タイミングによっては利用できなくなったり条件が悪化したりするケースが珍しくありません。

したがって、売却までの期間が長引くことにより手元に残る金額が大きく変わることもあります。

注意しなくてはならないのは、一般的に補助金や税制は、契約が成約した時点のものが適用されることです。

よほど景況感が悪いときなどの例外を除き、早めに売却の手続きを進められるように意識しましょう。

マンション売却をよりスムーズに運ぶために工夫できることは数多くあります。

代表的なポイントとして、以下5つの点をご紹介します。

・必要書類を事前に準備しておく

・売却に強い不動産会社に依頼する

・不動産会社の担当者と密に連絡を取る

・内覧時に物件の魅力を最大限アピールする

・売買契約の内容を売り主本人がしっかりと理解する

提出する書類を事前に準備しておくと、必要な時に探し回ることなく、スムーズに手続きできます。

必要書類は以下のとおりです。

・インスペクション報告書

・耐震診断報告書

・アスベスト使用調査報告書

・住宅性能評価書

・瑕疵（かし）担保責任保険の書類

これらの書類を用意することで、査定額にプラスの影響が生じることもあります。

早く・高くマンションを売りたい場合は、売却を得意とする不動産会社を選びましょう。

不動産会社は、それぞれ得意とする分野や地域などがあるため、選定が非常に重要です。

売却に強いか否かを判断する方法は決して簡単ではありませんが、参考になるのはホームページの情報です。

具体的には以下のポイントをチェックしましょう。

・不動産売却において、どの程度の実績があるか？

・不動産売却が強いことの根拠が記載されているか？

・口コミや評判がよいか？

これらの情報をチェックする際には、売却を検討しているマンションの特徴・エリア・価格帯などと照らし合わせてチェックすることも重要です。

査定から引き渡しまでの間、不動産会社にはマンション売却で多くの部分を担ってもらうことになるため、担当者との密接な連携は売却成功に不可欠です。

不動産売却のためには、専門的な知識や最新の情報などを必要とするため、不動産会社に売却のサポートを依頼するのが一般的です。

このとき、担当者がどのくらい親身にサポートしてくれるのかによって、売却の時期や金額が大きく変化するでしょう。

適度かつ定期的に連絡を取ることで、売却に関する売り主側の関心の高さが伝わり、担当者がより本腰を入れるきっかけになると期待できます。

購入を検討している人は、内覧時に物件を直接目にします。

内覧は買い主候補へアピールする大きな機会であるため、しっかり準備しましょう。

具体的な施策として、以下のような点が挙げられます。

・できる範囲でキズを修繕しておく

・ハウスクリーニングをする（特に水回り）

・物があるなら整理整頓しておく

・新しいスリッパを用意する

・部屋を明るくする

・空調で快適な室温にしておく

・ペットは外に連れ出す（ペットアレルギーを考慮するため）

・大人数で対応しない（威圧的になるため）

・立地や周辺環境のよい点をまとめておく（誇張はしない）

・マイナスポイントについて聞かれても答えられるようにしておく

めでたく売買契約に至った場合は、売買契約書を作成しますが、この際契約内容をしっかり確認しましょう。

特に以下の事項は要チェックです。

・売買価格

・手付金額（売買契約成立の証明金）

・手付金の有効期限（引き渡し前に契約を解除するうえでの手付金に関する取り決め）

・決済と引き渡しの期日

・契約違反による契約解除の取り決め（売り主か買い主に違反があって契約解除する場合の規定事項）

・契約不適合責任の内容（引き渡し後に欠陥が見つかった場合の売り主側責任に関する要項）

・引き継ぎ設備（買い主に残す設備の詳細）

・ローン特約の詳細（買い主が住宅ローンの審査に引っかかった場合に契約を無条件解除できる特約）

引き渡し期日を守れなかったり、ほかの理由で契約解除すると高額な違約金が発生するおそれがあります。

お金や時間に関する項目は徹底的にチェックしましょう。

どのような項目に注意すべきか、不動産会社に前もって確認しておくと、契約書の読み込みがスムーズです。

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マンション売却は一般的に不動産会社に依存する部分が多いとはいえ、売り主が基本的なポイントを把握しておくことも重要です。

相談する前に、まずは売却の方向性を洗い出し、必要な書類を準備しておきましょう。

売り主が売却価格や売却時期、物件のコンディションなどに関して明確なビジョンを持っていると、不動産会社もプランニングしやすいはずです。

ご紹介した「売却の流れをスムーズにするポイント」も参考にしつつ、不動産会社の助けのもと、売却に臨みましょう。

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