マンション売却の肝はタイミング！復習必須の8ポイントを解説

マンションの売却タイミングを図るときは、以下8つのポイントをチェックしましょう。

・築年数

・修繕時期

・周辺環境の変化

・需要の多さ

・不動産市況

・不動産売却特例の適用可能時期

・住宅ローンなどの経済動向

・相続税の支払い時期

各ポイントの詳細を解説します。

築年数が古くなると、一般的にマンションの価値は低くなります。

そのため少しでも高値で売却したい場合は、可能な範囲で、築年数が浅いうちに売り出したほうがよいでしょう。

下表は、首都圏における築年数と成約額の相関関係を示したものです。

修繕時期も、売却タイミングと関係します。

狙い目は「マンションの大規模修繕が行われた後」です。

一般的にマンションの大規模修繕は12～15年周期で行われます。

修繕の内容は外壁塗装や防水、設備の入れ替えなどですが、修繕後は当然、修繕前よりも見た目や機能性が向上します。

そのため修繕後に売りに出せば、買主によりよい印象を与えられます。

所有マンションの大規模修繕がもうすぐ行われるか、最近行われたのであれば、修繕直後のタイミングを狙って売却を検討してもよいでしょう。

周辺環境とは、立地や周辺施設など、マンションの位置に関連した要素です。

買主はマンションの状態だけでなく、周辺環境も吟味して購入を検討します。

たとえば会社勤めをする人であれば通勤のしやすさについて考え、子どもを持つ世帯なら通学について考えるでしょう。

周辺環境に恵まれたマンションであれば、当然買主にとって訴求ポイントとなります。

それで、マンションの周辺環境に以下のようにポジティブな変化があるときは、売り時となる可能性が高いです。

・近くに駅や高速道路など交通網が整備される

・大型ショッピング施設が建設される

・スーパーやコンビニが増えている

・病院が近く作られる予定がある

・周辺で都市の再開発が行われる

マンション売却は、1年のうち需要が多い時期に行うことがポイントです。

特に需要が多いといわれている時期は「2～3月」「9～10月」あたりです。

以下の表は、月別にマンションの成約件数をまとめたものです。

不動産市況も、売却タイミングを図る指標の一つです。

不動産の価値が全体的に、どのように見積もられているかを考慮して、売却タイミングを狙えます。

たとえば、新築マンションの価格が高いときは中古マンションの売却の大きなチャンスです。

新築マンションの価格に手が届かないと感じる買主が、中古マンションに目を向ける可能性が高いからです。

この点、2024年時点での中古マンションは盛況といえるでしょう。

「不動産価格指数」を表す以下のグラフをご覧ください。

※不動産価格指数は、不動産の価値動向を示したもの。2010年時点の価値を100として各年の指数を出す。

マンションの指数が、ここしばらくの間右肩上がりに上昇していることが伺えます。

令和6年2月の指数は198.8と、2010年の約2倍です。

最近は、建設資材や燃料費の高騰などによって建築費が高騰しているほか、低金利によりマンション需要が高まる傾向にあります。 不動産市況は景況感や政治・貿易の状況などさまざまな要因が絡むため予測するのは難しいものの、値動きを意識しながら売却のタイミングを考えることは非常に重要です。

不動産売却にはいくつかの特例が設定されています。

特例は節税に役立つため、条件を満たしている場合には積極的に利用しましょう。

しかし注意したいのは「適用可能時期」です。

特例には期限が設けられていることがあるため、売却のタイミングによって特例が適用できないケースも考えられます。

たとえば「マイホームを売ったときの特例」は、以前住んでいたマンションにも適用できますが、「住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること」という条件が付されています。

売却タイミングを逸すると特例適用不可になるおそれがあるため、要注意です。
詳しくは：国税庁「マイホームを売ったときの特例」を参照してください。

住宅ローン金利もチェックポイントです。

マンション購入を住宅ローンで支払う人は多くいます。

金利が上がると支払総額は高くなり、下がると少なくなるため、住宅ローン金利はマンション需要に一定の影響を与えます。

金利が安い時期は買主が多くなるため、低金利のタイミングを見計らって売りに出してみてもよいかもしれません。

ほかにも消費税増税前の駆け込み需要を狙うなど、需要や価値の上昇・下落に影響を与えそうな経済動向をチェックするようおすすめします。

マンション売却で得た現金を相続税の支払いにあてる場合、早期売却の検討が必要です。

相続税は「相続発生の翌日から10ヵ月以内」に現金で納付することが原則です。

そのため10ヵ月間のタイムリミットを意識して、マンションを売却しなければなりません。

売却期間は、売り出し価格やマンションの状態・立地などによって変わり、2ヵ月前後で完了することもあれば、1年以上かかることもあります。

いずれにしても、早めに売りださなければ相続税支払いに間に合わないおそれがあるため、タイミングをしっかり検討しなければなりません。

相続税の支払いについては以下の記事で詳しく解説しています。

マンション売却のタイミングを間違えると、以下のような損失を受けるかもしれません。

・成約価格が下がる

・控除を受けられない

・維持管理の費用や手間が発生する 損しないためには、こうしたリスクについて把握しておくことが大切です。

タイミングを誤ると、成約額が希望価格を下回ってしまうかもしれません。

たとえば先ほどご紹介した「築年数と成約額の相関関係」についていえば、築年数がずるずると増えてしまうと、不動産価値が下がってしまいます。

また需要が少ない時期に売却すると、買主の絶対数が少ない分、値下げして売らなければならないかもしれません。

数千万円もの差は出ないかもしれませんが、数十～数百万の差は発生する可能性があるでしょう。

不動産売却で使える特例の控除が使えなくなり、税金面で損するおそれもあります。

特例の中には、課税対象額から3,000万円控除できる制度もあります。

しかし特例適用期限を過ぎてしまえば、適用不可になって、本来払わずに済んだ税金を支払う必要が出てくるかもしれません。

タイミングが悪くてなかなか売却できずにいると、成約するまで維持管理の費用や手間が発生するおそれもあります。

たとえば空き家の管理費用（固定資産税、火災保険料など）や修繕積立金、防犯対策にかかる費用などが発生し続けます。

また空き家であれば清掃や管理の手間がかかりますし、離れた場所にあるなら通うこともたいへんでしょう。

ベストなタイミングでマンションを売却するには、以下のポイントに留意しましょう。

・売却プロセスを理解する

・不動産会社の選び方を理解する

・売却の進め方を押さえる

各ポイントの詳細を解説します。

まずは売却プロセスを理解しましょう。

どのような流れでマンション売却を完了できるか把握すれば、準備や心構えができます。

マンション売却はおおむね、以下のフローで進みます。

必要書類の準備→査定依頼→不動産会社との媒介契約→マンション販売活動→売買契約の締結→確定申告

売却期間はおおむね3ヵ月ほどが平均といわれますが、物件の状況によって変わります。

2ヵ月で売れることもあれば、1年以上かかることもあるなど、期間はさまざまです。

いずれにしても、プロセスを理解して入念な準備をすることで、売却活動をスムーズに進めやすくなります。 以下の記事では、マンションの平均売却期間や、早く売るコツについて解説しています。

不動産会社によって得意分野は異なります。

特定のエリアや沿線にあるマンションを得意とする会社もあれば、マンション売買に強みがある会社もあります。

そのため、所有するマンションと似たような条件で実績を持っているか確認するとよいでしょう。

たとえば、「同じエリアで仲介した経験があるか」「マンションの取り扱いが豊富か」などを尋ねられます。

仲介を依頼しようと思っている会社が、マンション所在のエリアに対応しているかもチェックしましょう。

不動産会社には、それぞれ対応エリアがあります。

また、対応可能なエリアのなかでも地域の情報に精通していたり、さまざまなコネクションを有していたりして強みを発揮できるエリアとそうでないエリアがあります。

売主としては物件の地域に強い不動産会社に依頼をした方が売却にとっては有利です。

また、得意なエリア以外に関しては地域の不動産業者と連携してよい条件で売却するための体制を整えている不動産会社もあります。

担当者との相性も重要です。

不動産会社ごとに特徴が異なるように、担当者ごとに対応が異なる点も把握しておきましょう。

スキルや熱意は人によって異なりますし、対応の仕方も変わります。

以下のような点を踏まえて、信頼できるかどうかチェックするようおすすめします。

・売却戦略についてメリット・デメリット両方をバランスよく話すか

・説明が詳しく丁寧か

・すぐに返信をよこすか

・契約をなかば強引に勧めてこないか

不動産会社に関する口コミや評判を調べることも大切です。

主観的な意見もあるため、すべての話を鵜呑みにはできませんが、もし「強引」「レスポンスが遅い」「売却額をころころ変えようとする」など悪い評判が圧倒的に目立つようなら、避けたほうが賢明でしょう。

売却を有利に進められるよう、販売活動に工夫を凝らしましょう。

売主が実践できる点を4つご紹介します。

売り出し価格は売主が設定できますが、相場に見合った価格を設定することがカギです。

あまりに高くすると買主離れが起き、売却タイミングを逸するおそれがあります。

以下の記事では相場の調べ方を解説しているため、ぜひ参考にしてください。

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買主と交渉する際にも工夫しましょう。

たとえば、希望価格より少し高い売り出し価格にして交渉中に値引き余地を残すなら、希望価格に近い売却額を実現しつつ、買主にお得な印象を与えられるかもしれません。

不動産会社と相談しつつ、価格設定の戦略を立ててください。

広告を効果的に展開すると、買主への訴求が進む可能性があります。

不動産会社のサイトや、レインズのデータベース（不動産会社がアクセスできるデータベース）も有効ですが、以下のような方法も活用できます。

・チラシやポスティング

・フリーペーパー

・SNS

・リスティング広告 広告展開についても不動産会社と協力して戦略を考えるとよいでしょう。

販売図面（通称「マイソク」）の作成を業者に依頼できます。

マイソクとは、物件に関する情報（名前や販売価格・間取り・築年数・管理費・修繕積立金・駅からの距離など）を1枚の紙にまとめたものです。

一般的なマイソクは仲介契約した不動産会社に用意してもらえますが、カラー印刷にしたり魅力的な写真を載せたりなど、ハイクオリティのマイソクを作成してもらうと、訴求力が高まります。

高品質のマイソクを前述の広告展開で使っていくなら、マンションの魅力を伝えやすくなるでしょう。

買主へ効果的にアピールするため、内覧の準備も入念に行いましょう。

具体的には以下のような工夫ができます。

・ホームステージングをする（家具やインテリアを工夫して魅力的な室内に見せること）

・室内を清潔にする（クリーニング、整理整頓、におい対策など）

・マンションを買う利点を洗い出す（物件の魅力や立地のよさなど）

・売却理由や周辺環境について予想される質問に答えられるようにする

マンション売却をベストなタイミングで進めたい方は、弊社「クルーズカンパニー」へご相談ください！

弊社は都心部のマンションを中心に、マンション売買のサポートで多くの実績を積み重ねてきました。

弊社には以下の強みがございます。

・平均売却期間1～2ヵ月の早さ

・多彩な販売チャネル

・ホームステージングのサポート

・マンション買取サービスに対応（弊社が買取保証いたします）

・リモートでの相談に対応

・検査と保証付きの「仲介アフターサービス」 「まずはマンションの査定をしてほしい」「売却時期について相談したい」など、お客様が気になっていることについてご相談を承ります。

マンション売却はタイミングを図って始めることがポイントです。

タイミングがよいと、売却額や売却期間にプラスの影響があり、よりよい条件で売却を完了できる可能性が高まります。

ご紹介した8つのチェックポイントや、ベストタイミングで売却するために必要なポイントを踏まえつつ、売り出し準備を進めてください。

信頼できる不動産会社に相談するなら、価格設定や準備の進め方について有益な情報を得られます。

「より高く・より早く売却したい」方は、実績豊富なクルーズカンパニーへお気軽にご相談ください。