【不動産】専任媒介契約・専属専任媒介契約を解除したい！違約金は？手続きも徹底解説！

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専任媒介契約・専属専任媒介契約とは？

専任媒介契約と専属専任媒介契約は、不動産売買や賃貸の仲介を依頼する契約の一種で、ともに一社にのみ仲介を委託する契約形態です。それぞれにはわずかな違いがありますが、基本的には同じような特徴を持っています。

専任媒介契約と専属専任媒介契約の特徴

• 一社専属：契約期間中、売主や貸主は、他の不動産会社に仲介を依頼することはできません。
• 積極的な営業活動：一社に委託するため、その不動産会社は売却や賃貸に向けて積極的に営業活動を行います。
• レインズへの登録義務：契約締結後、一定期間内に不動産流通システム（レインズ）への物件登録が義務付けられています。
• 報告義務：不動産会社は、定期的に売買や賃貸の状況を報告する義務があります。

一般媒介契約との違い

専任媒介契約・専属専任媒介契約のメリット・デメリット

メリット

• 積極的な営業活動：一社に集中して営業活動が行われるため、売却や賃貸が早く進む可能性が高いです。
• 情報の一元化：一社で情報が管理されるため、情報漏洩のリスクが低減されます。
• 専門的なアドバイス：一つの不動産会社が深く関わるため、専門的なアドバイスを受けやすいです。

デメリット

• 他の会社のサービスを受けられない：一社に限定されるため、他の会社のサービスを受けることができません。
• 契約解除が難しい：契約期間中に解除する場合、違約金を支払う必要があるケースがあります。
• 不動産会社の選び方が重要：不動産会社の実績や評判をしっかり確認する必要があります。

専任媒介契約と専属専任媒介契約の違い

• 売主が自ら売却できるか：専任媒介契約では売主が自ら見つけた相手と売買できますが、専属専任媒介契約ではできません。
• レインズへの登録期限：専属専任媒介契約の方がレインズへの登録期限が短く、より迅速な情報公開が求められます。

専任媒介契約・専属専任媒介契約を解除する理由

専任媒介契約や専属専任媒介契約を解除する理由は、主に以下の2つに大別されます。

不動産会社への不満やトラブル

• 営業活動が不十分
  • 積極的に物件の広告を出していない。
  • 見学希望者への対応が遅い、不親切。
  • 適切な価格設定を行っていない。
• 情報提供が不十分
  • 物件の売却状況について定期的に報告がない。
  • 契約内容の説明が不十分。
• 不誠実な対応
  • 虚偽の説明や、隠蔽行為がある。
  • 契約条件を一方的に変更しようとする。

売却活動が進まない場合

• 希望価格で売却できない
  • 市場の状況や物件の条件から、希望価格での売却が難しいと判断した場合。
• 売却期間が長引く
  • 長期間売却できない場合は、他の不動産会社に依頼したいと考える場合。
• 売却を急ぐ必要がある
  • 転勤や資金が必要となり、売却を急ぐ必要がある場合。

専任媒介契約・専属専任媒介契約の解除方法と手続き

専任媒介契約や専属専任媒介契約は、一度結ぶと簡単に解除できない契約です。しかし、不動産会社との間でトラブルが発生したり、売却活動が思うように進まなかったりする場合には、契約解除を検討せざるを得ない状況も考えられます。

契約解除の流れ

1. 契約書の内容確認：まず、契約書の内容を再度確認し、契約解除に関する条項、違約金、手続きなどをしっかりと把握しましょう。
2. 不動産会社への通知：契約解除の意向を、書面で不動産会社に通知します。口頭での通知は後々トラブルの原因になる可能性があるため、書面での通知が望ましいです。
3. 理由の明確化：契約解除の理由を明確に記載し、証拠となる資料があれば一緒に提出しましょう。
4. 違約金の支払い：契約書に違約金に関する条項がある場合は、その内容に従い違約金を支払う必要があります。
5. 手続き完了：不動産会社から解除手続き完了の通知を受け、契約が終了となります。

書面による通知の必要性

書面による通知は、以下のような理由から非常に重要です。

• 証拠の残存：口頭での通知では、いつ、誰が、どのような内容で通知したのかという証拠が残りにくいです。書面であれば、いつ通知したのか、どのような内容で通知したのかが明確になり、後々のトラブル防止に繋がります。
• 法的効力：書面による通知は、法的にも有効な証拠となります。
• トラブル防止：口頭での通知では、内容の食い違いや解釈の違いが生じる可能性があります。書面であれば、内容が明確になり、トラブルを防止することができます。

専任媒介契約・専属専任媒介契約解除時の違約金について

違約金とは？

契約を一方的に破棄した場合に、相手方に支払う賠償金のことです。専任媒介契約・専属専任媒介契約を契約期間中に解除する場合、契約書に違約金に関する条項がある限り、通常、違約金を支払うことになります。

違約金が発生するケース

• 契約期間中の解除：契約期間中に、売主側の都合で契約を解除する場合、一般的に違約金が発生します。
• 契約違反による解除：不動産会社が契約内容に違反した場合、売主は違約金なしで契約を解除できます。

契約内容による違約金の取り決め

違約金の額や支払い方法は、契約書に記載されている内容によって異なります。一般的なケースとしては、以下のものが挙げられます。

• 仲介手数料の全額または一部：契約期間中に売買が成立しなかった場合でも、仲介手数料の全額または一部を支払うケースが一般的です。
• 契約期間中の営業費用：不動産会社が物件の広告費や人件費など、営業活動に要した費用を請求されることがあります。
• 違約金の定額：契約書に、契約解除時の違約金が定額で定められている場合があります。

違約金を抑えるためには？

• 契約書をよく読む：契約書の内容をしっかりと確認し、違約金に関する条項を理解しましょう。
• 交渉する：不動産会社と交渉し、違約金の減額や免除を求めることも可能です。
• 弁護士に相談する：契約解除に関する法律的な問題が生じた場合は、弁護士に相談することをおすすめします。

違約金が発生しないケース

• 不動産会社の責めに帰すべき事由がある場合：不動産会社が契約内容に違反したり、不誠実な対応を行ったりした場合には、違約金なしで契約を解除できる場合があります。
• 不可抗力の場合：天災地変など、当事者の責めに帰すことのできない事由によって契約履行が不可能になった場合は、違約金を支払う必要がない場合があります。

専任媒介契約・専属専任媒介契約におけるトラブル防止と円滑な契約解除

専任媒介契約や専属専任媒介契約は、不動産売買において重要な契約です。トラブルを防ぎ、円滑な契約解除を行うためには、契約前にしっかりと確認しておきたい事項や、いざという時の対応策を知っておくことが大切です。

契約前に確認すべき重要事項

• 契約期間：契約期間はどのくらいか。
• 違約金：契約を解除した場合、どのくらいの違約金を支払う必要があるのか。
• 仲介手数料：仲介手数料はいつ、いくら支払うのか。
• 営業活動の内容：不動産会社はどのような営業活動を行うのか。
• 報告義務：不動産会社は売却状況をどのくらいの頻度で報告するのか。
• 解約事由：契約を解除できる事由は何か。
• レインズへの登録：物件がレインズに登録されるのか、登録期間はどのくらいか。
• その他特約事項：特に注意すべき事項がないか。

契約解除時の円滑な対応策

• 書面による通知：契約解除の意向を、書面で不動産会社に通知しましょう。口頭での通知は、後々トラブルの原因となる可能性があります。
• 理由の明確化：契約解除の理由を明確に記載し、証拠となる資料があれば一緒に提出しましょう。
• 違約金の支払い：契約書に違約金に関する条項がある場合は、その内容に従い違約金を支払いましょう。
• 弁護士への相談：契約解除に関する法律的な問題が生じた場合は、弁護士に相談することをおすすめします。

トラブルを防ぐためのポイント

• 複数の不動産会社に見積もりを取る：複数の不動産会社に見積もりを取ることで、相場感を知り、より良い条件で契約を結ぶことができます。
• 契約書をよく読む：契約書の内容をしっかりと確認し、不明な点は必ず質問しましょう。
• 証拠を残す：不動産会社とのやり取りは、メールや書面で残しておきましょう。
• 定期的に連絡を取る：不動産会社と定期的に連絡を取り、売却状況を確認しましょう。

契約解除を検討する場合

• 契約書をよく確認する：契約書の内容を再度確認し、契約解除に関する条項、違約金、手続きなどをしっかりと把握しましょう。
• 不動産会社に相談する：契約解除について、まずは不動産会社に相談してみましょう。
• 弁護士に相談する：契約解除に関する法律的な問題が生じた場合は、弁護士に相談することをおすすめします。

契約解除後の新たな不動産会社選びと媒介契約の再検討

専任媒介契約や専属専任媒介契約を解除し、新たな不動産会社を探すことになった場合、スムーズな売却に向けて、以下の点に注意して次のステップに進みましょう。

新たな不動産会社選びのコツ

1. 複数の不動産会社に査定依頼
   • 複数の不動産会社に査定を依頼することで、相場感や各社の営業戦略を比較検討できます。
   • 査定額だけでなく、担当者の対応や説明の分かりやすさなども参考にしましょう。
2. 実績と評判を調べる
   • その不動産会社の売却実績や、地域の不動産市場への理解度を調べましょう。
   • インターネット上の口コミや評判も参考になります。
3. 契約内容の確認
   • 前回の契約で不満に感じた点があれば、その点を改善してくれるか確認しましょう。
   • 特に、違約金や仲介手数料の規定、営業活動の内容など、重要な項目はしっかりと確認しましょう。
4. 担当者の経験と知識
   • 担当者の経験や、物件の特性に合わせた販売戦略を提案できるかなどを確認しましょう。
5. 誠実さ
   • 誠実に対応してくれるか、信頼できるかという点も重要な要素です。

媒介契約の再検討ポイント

• 媒介契約の種類
  • 前回は専任媒介契約や専属専任媒介契約でしたが、今回は一般媒介契約にするなど、契約の種類を検討しましょう。
  • 一般媒介契約では、複数の不動産会社に同時に仲介を依頼できますが、売却活動が分散する可能性もあります。
• 契約期間
  • 契約期間は、短すぎると十分な営業活動ができない可能性があります。
• 違約金
  • 前回の契約で高額な違約金を支払った場合は、今回はより低い金額で契約できるよう交渉しましょう。
• 営業活動の内容
  • インターネット広告、チラシ配布、内見対応など、具体的な営業活動の内容を確認しましょう。
• 報告義務
  • 売却状況をどのくらいの頻度で報告してもらうか、明確にしましょう。

その他

• 不動産ポータルサイト：SUUMO、HOME’Sなどの不動産ポータルサイトで、気になる不動産会社を検索し、口コミなどを参考にしてみましょう。
• 知人や友人の紹介：知人や友人に不動産会社を紹介してもらうのも一つの方法です。
• 不動産業者選びのポイント：実績や評判の良い不動産会社を選ぶようにしましょう。
• クーリングオフ制度：不動産売買にはクーリングオフ制度は適用されません。
• 消費者センター：不動産に関するトラブルが発生した場合は、最寄りの消費者センターに相談することもできます。

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よくある質問への回答

解約にかかる期間はどのくらい？

専任媒介契約や専属専任媒介契約の解約にかかる期間は、契約書に記載されている内容によって異なります。一般的には、書面での通知後、数日～数週間で手続きが完了することが多いです。但し、以下の点に注意が必要です。

• 違約金が発生する場合：違約金の支払い手続きや、不動産会社との交渉に時間がかかる場合があります。
• 不動産会社の対応：不動産会社の業務状況や、契約解除に対する対応によって、手続きに時間がかかることがあります。

契約中に他の会社と契約した場合のリスク

契約中に他の不動産会社と契約することは、契約違反となり、以下のリスクが考えられます。

• 違約金の請求：契約書に違約金に関する条項がある場合、違約金を請求される可能性があります。
• 信頼関係の崩壊：複数の不動産会社と契約することは、信頼関係を損なう可能性があり、今後の不動産取引に支障をきたす可能性があります。
• 法的トラブル：契約違反は、法的トラブルに発展する可能性があります。

契約中に他の不動産会社と契約したい場合は、まずは現在の不動産会社と相談し、円満に契約を解除することが重要です。

まとめ

専任媒介契約や専属専任媒介契約を解除する際は、契約書の内容をしっかりと確認し、違約金が発生する可能性があることを理解しておくことが重要です。

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