住みながら家を売りたい！売却後も住み続けられるリースバックとは？メリットとデメリットを徹底解説！

自宅に住みながら売却することが出来れば、新居に引っ越した後の支払いや心配がなくなります。では、住みながら売却した場合のデメリットとはどのようなものがあるのでしょうか？
また、住み慣れた家から引っ越すことなく売却後も住み続けられる「リースバック」とは、いったいどのような仕組みでしょうか？
こちらの記事では、住み続けながら売却する方法と売却後も住み続ける方法についてそれぞれのメリットデメリットを詳しく解説いたします。

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住みながら家を売却するメリット

まずは、住みながら家を売却するメリットをご説明します。

売却と住み替えのタイミングを調整しやすい

引っ越しのタイミングを売却の進捗に合わせることができるため、スケジュールに合わせて新しい住居を探し、買い替えや新居への移行がスムーズに行えます。荷物の整理や搬出を段階的に行える点も負担の軽減につながります。

生活環境を継続しながら売却が出来る

生活環境を大きく変えることなく売却活動を進められるため、転校の手続きや精神的な負担を軽減できることから、ご家族のいるファミリー層にはとても大きな恩恵があります。契約が決まるまで住み続けられるため、仮住まいを探す必要はありません。

購入希望者に生活イメージを伝えられる

家具やインテリアが整った状態で内覧してもらえるため、購入希望者にとって生活感や部屋の活用イメージが湧きやす状態を見せられることが出来るのもメリットの一つです。
また、購入者希望者と直接話す機会があれば、環境の良さや実際に住んで良い点なども伝えられます。

住みながらマンション売却するデメリット

次に、住みながら家を売却するデメリットをご説明します。

内覧の調整が難しい

住みながら売却する場合、室内に大切な貴重品や人には見られたくないものなどがあるため、売主自らが立会いの下で購入希望者が内覧するのが一般的です。そのため、購入希望者の都合に合わせて、スケジュールを調整する必要があり、内覧の日程調整が難航する場合があります。

生活感が出過ぎるとマイナスイメージ

居住中のため、整理整頓が行き届いていない場合や、生活臭などが気になる場合、購入希望者にマイナスの印象を与えてしまうリスクがあります。

精神的な負担

常に家を綺麗に保つ必要があり、内覧の度に見ず知らずの他人に気を遣うなど、居住者にとって精神的な負担が大きくなることがあります。

購入希望者が遠慮してしまう

居住者がいることで、購入希望者が隅々まで見学することをためらってしまう可能性があります。質問や交渉もしにくいと感じ、居住中の内覧自体を避ける購入希望者も少なくありません。

住みながら家の売却を成功させるためのポイント

住みながら家の売却を成功させるためには、いくつかのポイントに注意を払うことが重要です。

不動産業者の選定

居住中の売却実績が豊富な不動産業者は、内覧調整やプライバシーへの配慮など、居住者が心配することへの対応に慣れています。生活スタイルや希望を丁寧にヒアリングし、無理のない売却計画を立ててくれる業者を選ぶようにしましょう。

事前の準備

購入希望者に好印象を与えるための工夫をしましょう。室内の整理整頓や清掃、換気と匂い対策（フレグランスなど）が購入希望者の好印象につながります。

清掃のポイント

• 水回り（キッチン、浴室、トイレ）は特に念入りに清掃しましょう。
• 玄関やリビングなど、第一印象を決める場所はすっきりと整理整頓しましょう。
• 収納スペースも見られることを意識し、不要なものは処分するか、一時的にトランクルームなどを利用しましょう。

生活感の排除と演出のバランス

• 趣味や生活感が出過ぎるものは片付け、生活用品はあまり見えないように片付けておきましょう。
• 観葉植物やアートフラワー、フレグランスなどを設置することで、全体的に華やかさを印象付けます。

住みながら家を売却する流れ

住みながらの売却は一般的な売却とほとんど変わりませんが、内覧対応が必要になる点が異なります。住みながらの売却の流れを説明します。

ステップ１：売却の準備

なぜ家を売却したいのか、売却によって何を実現したいのかを明確にしましょう。住み替え、資金調達など、目的によってその後の行動が変わってきます。合わせていつ頃までに売却したいかの希望時期も考えてみましょう。

ステップ２：不動産業者の選定と契約

信頼できる不動産業者を見つけることが、住みながらの売却成功の鍵となるため。複数の業者に査定を依頼し、実績、担当者の対応、提案力などを比較検討してみましょう。選定した不動産業者と媒介契約を締結したら、売却活動の始まりです。

ステップ３：購入希望者への内覧開始

不動産業者と協力して、購入希望者の内覧を受け入れていきます。 住みながらの内覧となるため、事前に清掃や整理整頓を徹底しましょう。出来れば、内覧時は不在にするか、邪魔にならない場所にいるなど購入希望者へ配慮を出来るのが好ましいです。 また、住んでいる人だからこそわかる物件の良い点を積極的にアピールしましょう。

内覧の準備

部屋の片付け
部屋が散らかっていると、購入希望者に悪い印象を考える可能性があります。

インテリアの調整
無駄な家具や個性の強いインテリアは取り除き、シンプルで清潔感のある見せ方を心がけます。

生活感を排除
リビングや寝室など、生活感が出やすい場所は整えて、購入希望者に好印象を与えましょう。

注意点

見せる部分と見せない部分の管理
クローゼットの中など、見られたくない場所がある場合は事前に不動産業者にご相談下さい。

家族とのスケジュール調整
特に小さなや子供やペットがいる場合、家族全員で売却活動をサポートするようスケジュールを調整しましょう。

ステップ４：売買契約の締結

購入希望者から購入の意思表示（購入申込書）が入ったら、価格や引き渡し条件などの契約条件を確認します。双方の合意に達したら、購入希望者と売買契約を結びます。

ステップ４：引き渡しの準備

契約が完了したら、引き渡しに向けて、荷物の整理や引っ越しの準備を進めます。買い替えの場合は、新居の契約や引渡し日についてもスケジュールに問題がないかをしっかり確認しておきましょう。

家を売って住み替えの場合

住み替えを考えている場合（売り先行）、買い替えと売却のタイミングをどのように調整するかが重要です。 住みながらの売却は、購入希望者が見つかってから新居を探すので、資金計画を立てやすい一方で、新居探しから住み替えまでのプロセスをしっかり確認して、スムーズに進めていく必要があります。

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ステップ５：決済と引き渡し

買主から残代金が支払われ、売買代金の全額を受領しましたら、購入時に取得した書類や鍵などを全て引き渡します。

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家を売っても住み続けられるリースバックとは？

家を売った後も住み続けられる「リースバック」とは、売却後に買主である新所有者と賃貸契約を結んで住み続けることを言います。売却代金を受け取ることで、ローンの返済や資金調達が出来て、賃料を支払っていれば売却した家に変わらずそのまま暮らせるので、住み替えの手間や引っ越しすることが不要になります。

リースバックのメリット

• 住み慣れた家に住み続けられる
  引越しの手間や費用がかからず、生活環境を変える必要がありません。
• まとまった資金をすぐに得られる
  不動産を現金化できるため、住宅ローンの返済、老後資金、事業資金など、様々な用途に活用できます。
• 固定資産税や維持費の負担がなくなる
  売却後は所有者が不動産会社になるため、固定資産税、都市計画税、修繕費などの負担がなくなります。マンションの場合は管理費や修繕積立金も不要になります。
  ※所有者の不動産会社が個人の投資家にオーナーチェンジ物件として売却するケースもあります。
• 売却の手間が少ない
  一般的な不動産売却と比べて、買い手を探す手間や時間がかかりません。
• 周囲に知られにくい
  一般的な仲介売却と異なり、広告活動などが行われないため、近所に売却を知られにくいです。

リースバックが向いている人

• 老後資金を確保したい方
  ・持ち家という資産を現金化し、老後の生活資金や医療費などに充てたいと考えている方。
  ・年金収入だけでは不安があり、まとまった資金を確保したい方。
  ・引っ越しによる心身の負担を避けたい高齢者の方。
• 急な資金調達が必要な方
  ・事業資金、医療費、子供の教育資金など、急にまとまった資金が必要になった方。
  ・短期間で資金調達をしたい方。
• 住宅ローンの支払いに困窮している方
  ・住宅ローンの支払いが困難になり、競売を避けたい方。
  ・売却によって住宅ローン残債を清算し、家賃を払いながら住み続けたい方。
• 固定資産税や維持費の負担を減らしたい方
  ・持ち家の維持管理費用が経済的に負担になっている方。
  ・将来的な修繕費の心配から解放されたい方。
• 相続対策を考えている方
  ・子供に家を残す予定はないが、すぐに現金化したい方。
  ・相続時の遺産分割をスムーズに行いたい方。
• 周囲に売却を知られたくない方
  ・近所に売却活動を知られたくない方。
  ・離婚や金銭的な事情で売却せざるを得ないが、知られたくない方。
• 住み慣れた地域や家から離れたくない方
  ・長年住み慣れた地域を離れたくない方。
  ・愛着のある家を手放したくない方。
  ・環境の変化に抵抗がある方。

リースバックをご利用する方は、老後資金の用意を行い、住みながらこれから老人ホームや賃貸物件を探す方、収入や資金が減少したけど慣れ親しんだ家に家族と住み続けたい方など様々です。

リースバックのデメリット

• 売却価格が相場より安くなる
  リースバックの売却価格は、一般的に市場価格の6～8割程度と低めに設定されることが多いです。
• 家賃が発生する
  売却後も住み続けるためには、毎月家賃を支払う必要があります。家賃は、売却価格に基づいて算出されます。
• 契約期間に制限がある場合がある
  リースバックの賃貸契約は、定期借家契約となることが多く、契約期間が定められています。再契約ができるかは契約内容によって異なります。
• 買い戻し価格が割高になる
  将来的に買い戻しができる場合でも、売却価格に諸経費や利益が上乗せされるため、通常の売却価格よりも高くなります。
• 所有権が移転する
  売却により自宅の所有権は不動産会社に移るため、今まで通りに自由にリフォームや建て替えを行うことができなくなります。
• 家賃の滞納による強制退去のリスク
  家賃を滞納すると、通常の賃貸契約と同様に強制退去となる可能性があります。
• 将来的な家賃の値上げリスク
  契約更新時などに家賃が値上げされる可能性があります。
• リースバック業者の倒産リスク
  契約しているリースバック業者が倒産した場合、契約内容が変更されたり、住み続けられなくなるリスクがあります。

リースバックが向かない人

• 長期的に家賃負担が厳しい方
  ・将来的に収入が減少する見込みがあり、長期的な家賃支払いに不安がある方。
  ・家賃相場が高い地域に住んでおり、リースバック後の家賃負担が大きいと感じる方。
  ・他の住居への引っ越し費用や家賃と比較して、リースバックの家賃が高く感じる方。
• 将来的に買い戻しを強く希望する方
  ・買い戻し価格は売却価格よりも高くなることを理解していない方。
  ・買い戻し資金の計画が明確でない方。
  ・契約内容に買い戻し条項がない、または条件が厳しい場合に買い戻しを強く希望する方。
• 売却価格を最大限に高くしたい方
  ・リースバックの売却価格は、通常の市場価格よりも低くなる傾向があるため、少しでも高く売りたいと考えている方。
  ・時間的な余裕があり、好条件で売却できる可能性のある方。
• 家の所有権に強いこだわりがある方
  ・将来的にリフォームや建て替えを自由にしたいと考えている方。
  ・自分の資産を手放すことに抵抗がある方。
• 契約期間に制限があることを受け入れられない方
  ・リースバックの賃貸契約は定期借家契約であることが多く、契約期間満了後の再契約が保証されない場合があることを理解できない方。
  ・長期にわたって安心して住み続けたいと考えている方。

リースバックの契約条件は、売却価格と賃料等をもとに算出しているため、納得のいく条件になるよう話し合うことが大切です。

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まとめ

住みながらの家を売るのは、常に家を綺麗に保つ必要があったり、内覧の度に気を遣ったりと、精神的な負担が大きいものです。不動産業者と密なコミュニケーションを取り、不安や疑問を解消しながら進めていくことが大切です。
また、売却後も慣れ親しんだ家に住み続けるリースバックを活用する場合は、どのような契約なのかをしっかり確認して、自身の生活スタイルに合っているのかをしっかり見極めることが重要です。
クルーズカンパニーでは、住みながらの売却や、リースバックを非常に得意としているため、これから売却を検討されている方は、お気軽にご相談ください！