急遽、マンションを相続した場合、どのような手続きをすれば良いでしょうか。 資産価値の高い不動産では、相続人の間でトラブルを避けるためにも正しい手続きを踏むことが重要です。 こちらの記事ではマンション相続の手続きにについて、詳しく解説します。
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相続の基礎知識
相続とは、ある人が亡くなった際に、その人が持っていた財産や権利義務を一定の人が受け継ぐこと言い、法定相続と遺言相続に大きく分けられます。法定相続は民法で定められた相続人の範囲や順位、相続分に従って相続を行うことで、遺言相続では、故人が遺言書を残していた場合、その内容に基づいて財産が割り当てられます。
マンションなどの不動産が相続財産に含まれている場合、相続人はその不動産の所有権をどう決めるか決める必要があります。 不動産は特性上、そのままでは分割することが難しいため、売却して現金化して分割するか、一人が引き継ぐなど、様々な方法が考えられます。
相続人と法定相続分の確認
まず、相続手続きを進める前に、相続人を確認することが大切です。相続人の範囲は法律で定められており、通常は以下のように優先順位とどれだけの割合で相続するかがが決められています。
常に相続人となる 配偶者
法定相続分では、他の相続人と共有して財産を受け継ぎます。
第1順位 実子、養子
★法定相続分：配偶者：2分の1、子：2分の1
故人に子供がいる場合、配偶者と一緒に相続人となります。子供が複数いる場合は、子供達が法相続分に応じて財産を分け合います。すでに亡くなっている場合、その子供（孫）が代わりに相続する権利を持ちます。これを「代襲相続」と呼びます。
第2順位 直系尊属（父母・祖父母など目上の直系の血縁者）
★法定相続分：配偶者：3分の2、直系尊属：3分の1
故人に子供がいない場合、故人の両親が相続することになります。この場合も、配偶者とともに財産を相続します。
第3順位 兄弟姉妹
★法定相続分：配偶者：4分の3、兄弟姉妹：4分の1
故人に子供や両親がいない場合は、兄弟姉妹が相続人となります。すでに亡くなっている場合は、その兄弟姉妹の子供（姪や姪）が代襲相続する権利を持ちます。その場合、代襲相続が認められるのは1世代のみです。
上記のように、相続の優先順位と法定相続分は相続人によって割合が異なります。
ただし、遺言がある場合は遺言が優先され、法定相続人以外の相続や法定相続分を超えて相続することができます。
遺言書の確認
次に、故人が遺言書を残すかどうかを確認します。遺言書がある場合、その内容に基づいて財産を割り当てます。遺言書には、公正証書遺言、自筆証書遺言、秘密証書遺言の3種類があり、開封に際して家庭裁判所での検認や、相続人などの立会いが必要な場合もあります。
公正証書遺言
開封が家庭裁判所での検認の必要性：不用
公証人が作成するため、法的に非常に有効で、偽造や改ざんのリスクが低い形式です。
自筆証書遺言
開封が家庭裁判所での検認の必要性：必要
最近の法改正により、法務局に預けることで確実性が確保されました。
秘密証書遺言
開封が家庭裁判所での検認の必要性：必要
内容を秘密にしておくことができる遺言ですが、手続きが複雑で利用されることは少ないです。
遺産分割協議
遺言書がない場合、相続人全員で「分割遺産協議」を行います。この協議会では、相続人が全員同意することで、どの財産を誰がどのように引き継ぐか決定します。遺産分割協議がまとまったら、その内容を「分割遺産協議書」の書面で残し、全員が番号・捺印します。この協議書は今後の手続きで必要となる重要な書類です。以下のような分割方法があります。
現物分割
区分マンションなど1室を現物分割することは原則的に困難です。
共有分割
相続人全員で持分を決めてマンションを共有する方法です。
代償分割
複数のマンションを相続人それぞれが相続した場合、相続したマンション価格の高い相続人が他の相続人に代償金を支払うことで調整する分割方法です。
換価分割（売却して分割）
マンションを売却し、その売却代金を相続人で分割する方法です。これにより、現金で分配できるため公平感が生じます。
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相続登記
マンションを相続する場合、最終的に「相続登記」を行う必要があります。 相続登記とは、不動産の所有者として相続人の名義に変更する手続きです。相続が完了していないと相続人間で将来的にトラブルが発生する可能性があります。
登録に必要な書類
相続登記を行うには、以下の書類が必要です。
- 遺産分割協議書（遺言書がある場合は遺言書）
- 被相続人（故人）の戸籍謄本
- 相続人全員の戸籍謄本
- 相続人の住民票
- 固定資産評価証明書
これらの書類を揃えて、法務局に申請します。 登記の申請には時間がかかることもありますので、早めに準備を進めることが大切です。
また、通常の相続税は現金一括での納付が原則ですが、一定の条件を満たすと分割で支払うことができる制度があります。 資産の大部分が不動産などの換金困難財産である場合には、延納が認められることがあります。
延納（年払い）の条件
- 相続税額が10万円以上であること
- 現金での納付が難しいこと
- 延納する税額に応じた担保を提供できること（優遇、税額により担保が不要な場合もあり）
納期
延納できる期間は、相続税の納税に充てられる財産の種類によって異なり、最大で20年まで認められます（例：不動産が多い場合）。
延納利子税
延納中は、未納の相続税額に対して利子税がかかります。
この制度を利用するには、税務署に申請が必要で、延納を希望する旨を期限内に届ける必要があります。
相続税の申告と納付
マンションを相続すると、相続税が課される場合があります。 相続税は、遺産の総額が基礎控除額を超える場合に割り当てられます。 基礎控除額は以下の計算式で求められます。
基礎控除額 = 3,000万円 + 600万円 × 相続人の人数
例、相続人が3人の場合、基礎控除額は4,800万円となります。この金額を超える相続財産に対して、相続税がかかることになります。
相続税の申告期限
相続税の申告は、被相続人が亡くなってから10ヶ月以内に行う必要があります。申告が完了すると、延滞税やペナルティが課されるため、注意が必要です。
延納税
相続税の納付は10ヶ月なっておりますが、相続人同士での話し合いが長引いた場合、期限に間に合わないこともあります。期限内に納付が間に合わない場合、延納税がかかります。
| 期間 | 原則税率 |
|---|---|
| 納期限の翌日から2ヵ月を経過する日まで | 7.3％ |
| 納期限の翌日から2ヵ月を経過した日以後 | 14.6％ |
相続税の延納
また、通常の相続税は現金一括での納付が原則ですが、一定の条件を満たすと分割で支払うことができる制度があります。 資産の大部分が不動産などの換金困難財産である場合には、延納が認められることがあります。
延納（年払い）の条件
- 相続税額が10万円以上であること
- 現金での納付が難しいこと
- 延納する税額に応じた担保を提供できること（優遇、税額により担保が不要な場合もあり）
納期
延納できる期間は、相続税の納税に充てられる財産の種類によって異なり、最大で20年まで認められます（例：不動産が多い場合）。
延納利子税
延納中は、未納の相続税額に対して利子税がかかります。
この制度を利用するには、税務署に申請が必要で、延納を希望する旨を期限内に届ける必要があります。
小規模宅地等の特例
一定の要件を満たす場合、宅地評価額が大幅に減額され、相続税の負担が軽減されることがあります。具体的には、居住用宅地であれば最大80％、事業用宅地であれば最大50％の評価減が適用されます。
相続放棄
マンションを含む相続財産に問題の欠点がある場合、相続人は「相続放棄」を選択することができます。 相続放棄をすると、最初から相続人でなかったものとみなされ、財産も権利も一切引き継がないことになります。
相続放棄の手続き
相続放棄する場合、相続の開始を知ってから3ヶ月以内に家庭裁判所に申請する必要があります。この期限を過ぎると、相続を放棄することができなくなります。
限定承認
相続放棄とは違う、権利の範囲内でのみ相続する「限定承認」という方法もあります。 これにより、財産が権利を上回っている場合にのみ、その残りの余剰分を相続することができます。また相続開始から3ヶ月以内に申請する必要があります。
マンション管理費及び修繕積立金の負担金
マンションには、管理費や修繕積立金がかかります。相続が発生すると、これらの費用の支払いも引き継ぐ必要があります。相続が完了するまでの間は、相続人が連帯して支払う義務があります。また、マンションを売却する場合は、これらの費用が未払いのままでは売却手続きが進められないため、注意が必要です。
マンションの相続にかかる税金や費用
相続税
マンションなどの不動産を相続する場合、その評価額に基づいて相続税が課されます。 相続税額は、財産の総額から基礎控除額（3,000万円＋法定相続人1人あたり600万円）を受け取った不動産の評価は、通常「路線価」または「固定資産税評価額」を基準に評価されます。
登録免許税
相続に伴う不動産の名義変更（相続登記）には、登録免許税がかかります。相続による名義変更の登録免許税は、【固定税資産評価額の0.4%】です。
司法書士の報酬
相続登記手続きのために司法書士に依頼する場合、その報酬が発生します。報酬額は司法書士事務所によって異なりますが、数万円〜十数万円程度が一般的です。
その他の費用
固定資産税：マンションを相続した後も毎年固定資産税がかかります。
管理費・修繕積立金：マンションを所有し続ける場合、管理組合に解決管理費や修繕積立金も継続的に発生します。
これらの費用を考慮し、相続税の支払い能力や不動産の維持コストを踏まえて、相続後の売却方法を検討することが重要です。
相続トラブルの回避策
マンション相続は、不動産の分割が難しいので、相続人間でのトラブルが発生しやすい分野です。 特に、以下のような対策を行う事で、トラブルを回避することができます。
専門家の活用
相続に関する専門家（弁護士、税理士、司法書士など）を早い段階で相談することで、相続手続きをスムーズに進めることができます。
生前贈与や遺言ブック作成
故人が生前に財産の分配を計画しておいて、相続時の紛争を防ぐことができます。また、遺言書を作成することで、相続人間の争いを避けることができます。
家族会議の開催
相続について家族で事前に話し合うことで、相続開始後のトラブルを未然に防ぐことができます。
まとめ
マンションの相続手続きは、不動産特有の難しさがあり、相続人間での協議や法的な手続きが必要です。相続人を確定し、遺言書確認や分割遺産協議を行い、相続登記や相続税を行います。また、相続に関してトラブルが発生しないように、事前の準備や専門家のサポートを受けることが重要です。
