ワンルームマンションの売却！最適なタイミングと高値を引き出すコツ3選（投資用オーナーチェンジ含）

ワンルームマンションの売却は、財務状態やライフプランに大きな影響を与える重要な判断です。

しかし、最適なタイミングと高値で売りだすためのノウハウを探ることは、容易ではありません。

本記事では、そのような課題に向き合うためのコツと注意点を解説します。

売り時や市場の動向を見極めることが売却成功の鍵となる一方で、購入者のニーズに合わせて内外装を改善し、物件を魅力的に見せることも時には必要です。

本記事を読むことで、これらのポイントを把握して、ワンルームマンション売却のプロセスで成功を収めるための具体的なアプローチを理解できます。

ワンルームマンションの売却に適しているのは、以下の5つのタイミングです。

①所有期間が5年を超えたタイミング

②築年数が10年を迎えるタイミング

③金利が低下しているタイミング

④路線価が上昇しているタイミング

⑤大規模修繕が終了したタイミング

それぞれ解説します。

ワンルームを売却するのであれば、所有期間が5年を超えたタイミングがよいでしょう。

なぜなら、不動産を売却したことで得た譲渡所得にかかる税率は、ワンルームマンションの所有期間が5年を超えるか否かによって異なるからです。

たとえば、所有期間4年の投資用ワンルームマンションを売却して1,000万円の譲渡所得が発生した場合、39.63％×（譲渡所得1,000万円）で、譲渡所得税額は396万3,000円になります。（※3,000万円の特別控除は適用できない場合）

一方、所有期間5年超のワンルームマンションを同条件で売却した場合の譲渡所得税額は、20.315％×（1,000万円）で203万1,500円です。

譲渡所得税額が少なければ売却後に手元に残る資金が増えるため、新たなマンションの購入費用にしたり生活資金として貯蓄したりできます。

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※参照：国税庁　土地や建物を売ったとき

築年数が10年を迎えるタイミングで、ワンルームマンションを売却するのも有効です。

なぜなら、以下のとおり築年数10年を迎える中古マンションの成約件数・成約価格は上昇傾向にあるからです。

築年数30年以上の中古マンションにおける成約件数は1,443件と高いですが、成約価格は3,260万円で築年数10年の半分以下に落ち込みます。

したがって、成約件数と成約価格のバランスがよい築年数10年を迎えるタイミングで、ワンルームマンションを売却するのがよいでしょう。

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ワンルームマンションは、金利が低下しているタイミングで売却するのもおすすめです。

たとえば、住宅ローンの金利が低下することで、借入負担が軽減されるためワンルームマンションの購入者が増えます。

また、不動産投資ローンの金利が低下すれば、ローンの返済額が少なくなるためワンルームマンションを購入する投資家も増加するでしょう。

なお、2024年5月時点における住宅ローンの変動金利は0.315％～0.475％、不動産投資ローンの金利は1％～4％です。

2024年3月19日に日本銀行がマイナス金利を解除したことで、金利の上昇を懸念する声も上がっていますが、金利の引上げは2025年前半になるといわれています。

そのため、金利が低下している2024年度内にワンルームマンションを売却するのが得策でしょう。

ワンルームマンションは、路線価が上昇しているタイミングで売却するのもよいでしょう。

道路に面する土地1㎡あたりの価額を路線価といいます。

路線価の上昇は、土地の利便性や価値の高さを示しており、ワンルームマンションの売却価格にも影響します。

路線価が上昇しているタイミングは、ワンルームマンションの価格も上昇している場合が大半です。

そのため、高値でワンルームマンションを売却できる可能性が高まります。

路線価は国税庁の「路線価図・評価倍率表」で把握できます。

なお、2023年分の東京都中央区における最高路線価は全国トップの4,272万円でした。

都心に位置するワンルームマンションは、立地条件がよいため路線価も上がりやすい傾向です。

国税庁のホームページで路線価をチェックして、上昇傾向にあればワンルームマンションの売却を検討しましょう。

※出典：国税庁　令和5年分都道府県庁所在都市の最高路線価

大規模修繕が終了したタイミングでワンルームマンションを売却するのもおすすめです。

大規模修繕が終了したワンルームマンションは、外観・設備・共有部分などが更新されているため、物件の価値も高くなります。

価値の高い物件であれば、高値で売却できるでしょう。 ただし、大規模修繕中は養生シートや足場で外観が不透明な状態になっているため、内覧時期をずらしたほうが無難です。

ワンルームマンションの売却手順は、以下のとおりです。

なお、媒介契約には「一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約」の3種類があります。

高値でワンルームマンションを売却したい場合は、レインズへの登録が早く業務報告も頻繁な専属専任媒介契約がおすすめです。

ワンルームマンションの売却には、以下3つの注意点があります。

それぞれ解説します。

ワンルームマンションを売却する際は、抵当権を抹消する必要があります。

抵当権とは、債権者が土地や建物を担保に弁済を受ける権利のことです。

抵当権付きの物件は所有権を失うリスクが伴うため、好んで購入する買主はいません。

そのため、ワンルームマンションの売却時には、ローンを完済させておく必要があります。

首都圏エリアおよび地方の主要都市にあるワンルームマンションなら、不動産価格の高騰が続く今であれば、ローン残債より高く売れるケースがほとんどでしょう。

売却期間が長くなるほど、物件の価値も低下する点に注意が必要です。

不動産売却においては、売却期間が長引くほど固定資産税やメンテナンス費用の負担が増えるため、売り出し価格より低価格で売却せざるをえないケースも少なくありません。

売却期間を短縮するためには適正価格で売却したり、新生活が始まるタイミングに合わせてワンルームマンションを売り出したりするのが有効です。

新生活に合わせてワンルームマンションを売却する場合は、媒介契約までにかかる期間から逆算して、11月もしくは12月までに不動産会社を決定するとよいでしょう。

ワンルームマンション売却の注意点として、買取を選択すると売却価格が相場より20％程度も安くなることが挙げられます。

買取とは、不動産会社に直接ワンルームマンションを買い取ってもらう売却手段のことです。

不動産会社が買主となるため、買主を探す手間が省けるうえに仲介より短期間で売却できるメリットがあります。

ただし、ワンルームマンションの買取価格の相場は市場価格の80％程度であるため、仲介より売却価格が安くなってしまうデメリットもあります。

たとえば、東京都における直近1年間の中古マンション価格相場は4,209万円ですが、買取価格は20％も安い3,367万円になる計算です。

高値でワンルームマンションを売却したい場合は、買取より仲介を選択するのがよいでしょう。

ワンルームマンションを高値で売却するコツは、以下の3つです。

それぞれ解説します。

ワンルームマンションを高値で売却するためには、値引き交渉を想定したうえで売却価格を高めに設定します。

仮に、売却希望価格が3,000万円の場合は、実際の売却価格を3,200万円に設定しましょう。

中古ワンルームマンションは新築と異なり、値引き交渉を余儀なくされるケースも少なくありません。

売却価格を高めに設定することで、値引き交渉されても承諾できるため買主にお得感を与えられ、売却がスムーズに進むでしょう。

また、値引き交渉なしの場合は、希望価格より高値でワンルームマンションを売却できます。

ただし、市場価格とかけ離れた価格を提示すると、売却が難しくなるリスクもあります。

マンション売却を得意とする不動産会社と相談したうえで、適切な売却価格を設定しましょう。

ワンルームマンションを高値で売却するのであれば、売却前のリフォームは避けましょう。

リフォームしたほうが高値で売却できるのではないかと、お考えの方も少なくありません。

しかし、中古ワンルームマンションを購入する買主は、安値で物件を手に入れて思いどおりのカスタマイズ（リノベーション）を希望している場合が大半です。

また、リフォームしても売却価格が向上するとは限りません。

リフォームに費用をかけるよりも、リフォーム会社へ依頼してリフォーム後のイメージ図を作成してもらい、中古ワンルームマンションの魅力を伝えるほうが有効です。

ただし、ドアの取っ手が壊れていたり壁紙も剥がれていたりする場合は、修復しましょう。

営業に積極的な不動産会社と契約するのも、ワンルームマンションを高値で売却するコツです。

たとえば、ポータルサイトや独自の情報サイトへ物件情報を掲載したり、ダイレクトメールで不動産情報をアピールしたり、複数の集客方法を実施している不動産会社と契約するのが好ましいでしょう。

営業活動に力を入れている不動産会社と契約することで、好条件でワンルームマンションを売却できる可能性が高まります。

なお、東京都でワンルームマンションを売却する際は、都心で多くの取引実績を持つ不動産会社と契約を締結するのがおすすめです。

あわせて、売却における不動産会社の選び方を把握したい方は、以下の記事も参考にしてください。

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2024年は、ワンルームマンションの売却に適しています。

国土交通省の「不動産価格指数（令和6年1月・令和5年第4四半期）を公表」によると、2024年1月時点におけるマンションの不動産価格指数は、2010年の約2倍である197.9となっています。

つまり、売り物件より買主が多い状況にあるため、高値でワンルームマンションを売却しやすい時期であるといえるでしょう。

また、2024年は1ドル150円を超える円安であるため、国外の投資家にとってもワンルームマンションを購入しやすい時期になっています。

ワンルームマンションを高値で売却するのであれば、2024年がチャンスといえるでしょう。

※出典：国土交通省　不動産価格指数（令和6年1月・令和5年第4四半期）を公表

ワンルームマンションの売却に適しているのは、以下の5つのタイミングです。

①所有期間が5年を超えたタイミング

②築年数が10年を迎えるタイミング

③金利が低下しているタイミング

④路線価が上昇しているタイミング

⑤大規模修繕が終了したタイミング

人生でワンルームマンションを売却する機会は多くないため、いろいろと疑問を抱いている方もいらっしゃるでしょう。

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