持ち家を賃貸に出すなら確定申告が必須！やり方を詳しく解説

分譲マンションや戸建て住宅など持ち家を使わなくなった場合、賃貸に出せば家賃収入を得られる可能性があります。

空き家になったマンションをそのままにしておくよりは有効な活用法に思えますが、収入がある場合は所得に対して税金がかかります。それにともなう手続きなどが必要となり、確定申告を行なわねばなりません。
ここではどのようなときに確定申告が必要なのか、また税金の種類や計算方法について解説します。

マンションなどの持ち家を賃貸に出して家賃収入を得ることは、不動産事業にあたります。事業で得た利益が所得です。所得は収入から経費を差し引いた額になります。所得税は申告納税方式になっているため、算出して所得があれば確定申告を行なう必要があります。

しかし、不動産所得をはじめ給与所得以外の所得が年間20万円以下の場合、確定申告は不要です。会社員や公務員、パートなど年末調整を受けた給与所得者は、給与所得と退職所得以外の合計額が年間で20万円以下ならば、確定申告を不要とする制度があるためです。

また、給与所得者や公的年金等の受給者で、不動産所得が20万円以下だとしても確定申告が必要な場合があります。給与の総支給額が年2,000万円より多い場合や、公的年金等の総支給額が年400万円を超える場合は確定申告をせねばなりません。 給与所得や退職所得、不動産所得のほかに所得がある場合、本業とアルバイトなど副業により2か所以上から給与を得ている場合など確定申告が必要です。また、同族会社の経営者や親族が給与以外に賃貸料や利子を受け取っている場合なども確定申告が必要な可能性があります。わからないときは、税理士に相談しましょう。

確定申告を行なうにあたり、一般的に青色申告の方が「お得感がある」といわれます。個人事業主が行なう青色申告は、1年間（1月1日から12月31日）の所得金額を計算します。そのため、収入や必要経費といった取引状況を帳簿に付けなければなりません。

記録した帳簿によって事前に手続きを済ませ、基準に達していれば、事業や不動産収入などから生ずる所得から最大65万円を特別控除できます。さらに、家族の給与を「青色事業専従者給与」として経費扱いできたり、赤字を最大3年間繰越したりすることが可能です。

白色申告は、会計方法がシンプルで簡単なところが特徴です。以前は事業所得・不動産所得、および山林所得の合計額が300万円以下だった場合、帳簿が要らず確定申告時の手間が少ないメリットがありました。しかし2014年分からは、白色申告も個人事業主に記帳した帳簿と、領収書や請求書等を保存することが義務付けられました。 白色申告は、青色申告のような最大65万円の特別控除がありません。一方で、帳簿の作成など申請に手間がかかるようになり、青色申告と大差がなくなったため白色申告を選ぶメリットが少なくなったといえます。そのため、現在は白色申告を行なっている人でも、節税したいならば青色申告の方が合理的です。

青色申告の場合、申告内容によって3パターンの青色申告特別控除が受けられます。パターンにより、最大65万円・55万円・10万円となります。

最大65万円・55万円の青色申告特別控除は、複式簿記による記帳が必要です。青色申告特別控除10万円の場合は簡易簿記でよいため、手続きは白色申告と同程度の手間で済みます。 ほかにも青色申告を行なうことにより「家族の給与を必要経費にできる」、「赤字を3年間繰り越すことが可能」、「減価償却の特例を受けられる」、「一括評価分の貸倒引当金を計上できる」などのメリットがあります。

「お得感がある」とされる青色申告ですが、白色申告に比べて申請や記帳に手間がかかるところはデメリットです。

個人事業主として新しく事業をはじめる際、青色申告を考えているならば、事前に「所得税の青色申告承認申請書」、および「開業届」を提出せねばなりません。

所得税の青色申告承認申請書は新しく事業をはじめた場合、開業から2か月以内に提出が必要です。白色申告を行なっており、翌年分から青色申告に変更したい場合はその年の3月15日までに提出しなければなりません。

白色申告は「簡易簿記」の記帳でよしとされていますが、青色申告は基本的に「複式簿記」による記帳が求められます。「複式簿記」は、会計や事務作業の難度が高くなります。

複式簿記による帳簿付けを正確に行なうには、簿記の知識が必要です。初心者は負担に感じた場合、確定申告用のソフトを使って行なうことが可能です。

個人事業主が提出する青色申告の申請書は、正式名称を「所得税の青色申告承認申請書」と呼びます。青色申告承認申請書に住所・氏名などの基本情報と所得の種類、簿記方式など必要事項を記入して、「所得税の確定申告書」、「青色申告決算書」とともに提出します。

また、青色申告で確定申告をした際、提出書類には保存期間が定められています。保存期間前に破棄してしまうと、ペナルティが課せられることもあるため注意が必要です。

たとえば、「帳簿関係（仕訳帳をはじめ、総勘定元帳や現金出納帳、売掛帳、買掛帳、経費帳、固定資産台帳など）」は保存期間7年、「現金・預金に関する書類（領収証をはじめ、小切手控や預金通帳、借用証など）」の場合は保存期間7年（前々年分所得が300万円以下の方は5年）というように指定されています。 青色申告は、このように帳簿の付け方や書類の保存など手間がかかるため、「煩雑で大変そう」というイメージを持たれます。しかし最大65万円が控除できるため、節税効果が高いところが大きな魅力となっています。これから確定申告を始める方、現在は白色申告を行なわれている方も青色申告をおすすめします。

不動産所得税は、家賃収入により得られた所得に応じた税率をかけて算出されます。所得税には累進課税制度が用いられているため、不動産所得が多い人ほど課せられる税金の割合が高くなるのが特徴です。

また、家賃収入以外に給与所得がある場合は、不動産所得と給与所得を合算してそれぞれの所得控除を差し引いた額が課税対象金額になります。次のような計算式で算出できます。

不動産賃貸業で得られた収入 – 不動産賃貸業のためにかかった費用 ＝ 不動産所得

（給与所得 + 不動産所得 + その他総合課税の対象所得） – 所得控除 ＝ 課税所得金額

課税所得金額 × 税率 – 控除額 ＝ 所得税額

※税率・控除額は課税所得金額によって異なります。所得税の速算表（国税庁）を参考にしてください。

たとえば、不動産賃貸業で得られた収入が600万円、かかった費用が400万円とした場合、青色申告の特別控除額65万円を差し引きます。

600万円 – 400万円 – 65万円 ＝ 135万円

所得税の速算表で確認すると、課税される所得金額195万円未満の税率は5%、控除額は0円です。

135万円 × 0.05 ＝ 6万7,500円

所得税は、6万7,500円となります。

別のケースを想定して不動産賃貸業で得られた収入が450万円、かかった費用が400万円とした場合で計算してみましょう。

450万円 – 400万円 – 65万円 ＝ ▲15万円 速算表からもわかるように控除額は、最低0円なのでマイナスは適用されません。所得税は0円になります。

住民税は所得割（前年の所得金額に応じて課せられる税額）、および均等割（所得金額に関わらず必ず課せられる税額）を合わせた金額を納税します。

住民税の税率は、所得割（標準税率）の場合で「区市町村民税 6%」および「道府県民税・都民税 4%」となり合計10%です。

均等割（年額）の場合は「区市町村民税　3,500円」、および「道府県民税・都民税　1,500円」で合計5,000円に設定されています。※所得割の税率と均等割の税額は自治体によってそれぞれ変動することがあります。

次のような手順で計算します。

「総所得金額の算出」⇒「所得控除」⇒「課税所得の算出」⇒「所得割の計算」⇒「税額控除」⇒「均等割の計算」

・総所得金額の算出「合計所得金額 – 損失の繰越控除 ＝ 総所得金額」

・所得控除「※住民税の計算においても以下の項目について所得控除が認められています」

雑損控除、医療費控除、社会保険料控除、小規模企業共済等掛金控除、生命保険料控除、地震保険料控除、障害者控除、寡婦控除、ひとり親控除、勤労学生控除、配偶者控除、配偶者特別控除、扶養控除、基礎控除

・課税所得の算出「総所得金額 – 所得控除額の合計 ＝ 課税所得額」

・所得割の計算「課税所得額 × 税率（10%）＝ 税額控除前の所得割額」

・税額控除「税額控除前の所得割額 – 税額控除の額 ＝ 税額控除後の所得割額」

※税額控除については次のものが該当します。

配当控除、外国税額控除、寄附金税額控除、配当割額及び株式譲渡所得割額の控除、住宅借入金等特別税額控除、調整控除

・均等割の加算「税額控除後の所得割額 ＋ 均等割額 ＝ 住民税の額」

たとえば、総所得金額が300万円、住民税の所得控除が100万円、税額控除がない場合で算出してみましょう。

課税所得額は「総所得金額300万円 – 所得控除100万円 ＝ 200万円」となります。所得割は「課税所得200万円 × 税率（10%）＝ 20万円」で税額控除は「なし」。 住民税額は「所得割20万円 ＋ 均等割5,000円 ＝ 20万5,000円」です。

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