賃貸管理を自分で行う？メリット・デメリットを徹底解説！成功させるためのノウハウも公開

2024年12月20日

賃貸物件の管理を自分で行うことは、収益性を高めるための有効な選択肢ですが、その分責任や作業量も増えるのが現実です。プロの管理会社に依頼する場合と比較してみましょう。こちらの記事では賃貸管理を自分で行う場合のメリット・デメリットを徹底的に解説するとともに、成功させるための具体的なノウハウをご紹介します。
賃貸管理を自分でしたい方は、ぜひ参考にしてみてください。

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賃貸管理を自分で行うとは？

賃貸管理を自分で行うとは、不動産会社に管理業務を委託せず、物件オーナー自身が全ての管理業務を担うことを指します。具体的には、入居者の募集、契約、家賃の回収、修繕対応、トラブル対応など、賃貸物件に関わるあらゆる業務をオーナー自身が主体的に行います。

賃貸管理業務とは何か？

賃貸管理業務には以下のような内容が含まれます。

入居者募集・検討
　空室を決めるための広告や面談、入居審査を行います。
契約書作成と管理
　賃貸契約の締結、更新、契約などの手続き。
家賃や共益費の回収・管理
　家賃の入金確認や滞納対応。
建物や設備の維持管理
　修繕、清掃、点検など物件を良好な状態に置くための業務。
トラブル対応
　入居者からのクレームや該当トラブルへの対応。
原状回復　
　入居者が退去する際の原状回復工事手配。

不動産会社に依頼するメリット・デメリット

メリット

専門知識や経験が豊富
広範囲なネットワーク
24時間対応可能な場合が多い
空室リスクの軽減
事務作業の負担軽減
安定した入居率の確保

デメリット

管理費がかかる
自由度が低い
情報不透明性

自分で行うメリット・デメリット

メリット

コスト削減
自由度が高い
入居者との関係が構築しやすい
物件の状態を把握しやすい

デメリット

時間と手間がかかる
専門知識が必要
24時間対応が必要になる場合がある
トラブル発生時の精神的な負担
税金に関する知識が必要

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賃貸管理を自分で行うための準備

必要な知識とスキル

不動産に関する法律知識: 民法、借地借家法、宅建業法など
税金に関する知識: 所得税、固定資産税、消費税など
契約書の作成: 賃貸借契約書の作成・チェック
トラブル対応: 入居者からのクレーム対応、トラブル解決
コミュニケーション能力: 入居者との円滑なコミュニケーション

法律や条例に関する知識

賃貸借契約: 賃貸借契約に関する法律、条例を理解する
建物管理: 建築基準法、消防法など、建物の管理に関する法律
消費者契約法: 消費者との契約に関する法律

税金に関する知識

不動産所得: 賃貸収入にかかる所得税の計算
固定資産税: 物件にかかる固定資産税の計算
消費税: 修繕費などにかかる消費税の計算

管理ソフトの導入

家賃管理: 家賃の入金・出金管理、滞納管理を効率化
修繕管理: 修繕履歴の管理、費用管理
入居者管理: 更新時期の管理、連絡先管理
文書管理: 契約書と領収書データを管理

賃貸募集・契約のノウハウ

魅力的な募集広告の作成

賃貸物件の顔となる募集広告は、入居者を惹きつけるために非常に重要です。

写真撮影: 高画質で明るく清潔感が伝わる写真を使用しましょう。広角レンズを使うと効果的です。
物件情報: 家賃、間取り、設備、周辺環境など、必要な情報を分かりやすく記載しましょう。
キャッチコピー: 物件・周辺の特徴や魅力が伝わるようなキャッチーな言葉を入れると効果的です。
ターゲット: 学生向け、ファミリー向けなど、ターゲット層を明確にし、ニーズに合わせることが効果的です。

入居者の審査方法

身分証明書: 運転免許証やパスポートなどの確認
収入証明書: 源泉徴収票や確定申告書などの確認
保証人: 保証人の有無や連絡先の確認
過去の賃貸履歴: 過去の賃貸でのトラブル歴がないか確認

契約書の作成と注意点

賃貸借契約書: 契約期間、家賃、敷金、礼金、違約金など、重要な事項を明確に記載しましょう。
特約: ペット可否、喫煙可否など、特別な条件がある場合は特約として記載しましょう。
専門家への相談: 契約書の内容に不安がある場合は、弁護士や不動産専門家へ相談しましょう。

保証人の有無と選び方

保証人の役割: 家賃滞納などの場合に、代わりに支払う責任を負う人です。
保証人の選び方: 親族、友人、会社など、経済的に安定している人を選びましょう。
保証会社利用（保証人なし）: 保証人なしの場合、保証会社に加入する方法もあります。

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入居中の管理

家賃回収と滞納対策

口座振替: 家賃を口座振替にすることで、回収漏れを防ぎましょう。
督促: 滞納が発生した場合は、督促状を送付したり、直接連絡を取ったりしましょう。
法的措置: それでも滞納が続く場合は、弁護士に相談し、法的措置を検討しましょう。

修繕対応とトラブル対応

迅速な対応: 入居者からの修繕依頼には、迅速に対応しましょう。
トラブル対応: 騒音問題や隣人トラブルが発生した場合、冷静に対応し、迅速に対応して解決に努めましょう。
マニュアル作成: トラブル発生時の対応マニュアルを作成しておくと便利です。

入居者とのコミュニケーション

定期的な連絡: 定期的に入居者に連絡を取り、状況を確認しましょう。
アンケート: 入居者アンケートを実施し、意見を聞きましょう。
感謝の言葉: 入居者に感謝の言葉をかけることも大切です。

防犯対策

鍵の交換: 入居時に鍵を交換しましょう。
防犯カメラ: 防犯カメラを設置するのも有効です。
セキュリティ会社: セキュリティ会社と契約するのも一つの方法です。

退去時の手続き

部屋の原状回復

賃貸借契約書: 契約書に記載されている原状回復の範囲を確認しましょう。
立会人: 退去立会いを行う際に、立会人を立てましょう。
費用負担: 原状回復費用は、誰が負担するのか負担割合を明確にしましょう。

原状回復のルールについて詳しくは国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」をご参照ください。

敷金精算

精算基準: 敷金精算の基準は、賃貸借契約書に記載されている内容に従いましょう。
明細書: 敷金精算の明細書を作成し、入居者に渡しましょう。

退去手続きの流れ

解約届の提出: 入居者は、退去日の1ヶ月前（契約書で取決め）までに解約届を提出します。
部屋の引き渡し: 入居者は、契約期間満了日までに部屋を引き渡します。
鍵の返却: 入居者は、鍵など入居時に預かったものを返却します。
　　　　※エアコンのリモコンや取扱説明書などを誤って持って行ってしまうケースがあるため注意が必要です。