賃貸管理会社は何をするの？任せるならどこがいい？物件を貸す際の管理費や基礎知識について

物件を貸す際は、ご自身で物件を管理するか、賃貸管理会社に管理を委託するかを選択しなければいけません。ご自身で物件を貸す場合は、管理業務を行わなければいけないため専門知識が必要です。法律や管理業務に詳しくない方は、賃貸管理会社に管理を委託するのがよいでしょう。
そこで今回は、賃貸管理会社の概要や管理費など、不動産に関する基礎知識も踏まえて詳しく解説します。

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賃貸管理会社とは

物件を貸す際には、管理業務が発生します。管理業務は物件のオーナーでも行えますが、素人が管理業務を行うのは難しいため、賃貸管理会社に委託するのが一般的です。
また、賃貸管理と似ている業務内容に賃貸仲介があります。賃貸仲介と賃貸管理との違いを理解することで、管理業務をどのような不動産会社に委託すべきかを理解できます。ここでは、賃貸管理会社と賃貸仲介会社との違いについて解説します。

賃貸管理会社とは

賃貸管理会社は物件のオーナーと契約を結ぶことで、不動産の管理や運営、手続きを代わりに行います。賃貸管理会社に委託すると、オーナーは管理業務を行わなくて済みます。
ご自身で管理業務を行えない場合は、賃貸管理会社に委託するのが望ましいです。管理業務だけでなく、入居者とのやり取りや故障した際の設備の手配なども賃貸管理会社が行ってくれます。物件を今まで貸したことのない方にとっては、安心して物件を任せられるのがメリットです。

賃貸仲介と賃貸管理との違い

賃貸仲介と賃貸管理では、業務内容が異なります。賃貸仲介では、入居者の募集や賃貸借契約の手続き、入居者審査などを主に行います。賃貸管理は、家賃の徴収や入居者の相談、契約更新手続き、賃貸物件の点検などを行います。賃貸仲介で契約を結ぶと、物件の管理業務を行わないため注意が必要です。賃貸仲介は、オーナーと入居者を媒介することが目的です。
賃貸媒介と賃貸管理の両方を業務としている会社もあります。賃貸媒介と賃貸管理の両方を行う賃貸管理会社に委託すると、クレーム対応や物件の管理、入居者との媒介は賃貸管理会社がすべて行ってくれます。

自主管理と委託管理について

個人で管理する「自主管理」か、業者に委託する「委託管理」のどちらがよいか迷われる方が多いです。それぞれの特徴について理解することで、どちらを選ぶとよいかがわかります。自主管理と委託管理との違いについて確認しましょう。

自主管理

自主管理は、ご自身で物件の管理を行うため修繕のタイミングや家賃の決定などをすべて決められます。賃貸管理会社に管理費を支払う必要がないため、コストを削減できるメリットもあります。物件の管理を行える方は自主管理を選択する方もいますが、賃貸管理の専門知識がない方にとっては、物件の管理業務は難しいでしょう。

委託管理

委託管理は、オーナーの負担がほとんどありません。入居手続きや退去手続き、入居者の募集、トラブル対応など、オーナーが行うべき業務をすべて委託できます。
しかし、賃貸管理会社に管理費用を支払う必要があるため、管理費用がどのくらいかかるかを確認しなければなりません。管理費用は賃貸管理会社により異なり、賃料の5％～10％であることが多いです。

賃貸管理会社を利用したほうがよい方

必ずしも賃貸管理会社を利用したほうがよいわけではありません。必要のないサービスがある場合もあるため、賃貸管理会社のサービス内容を理解して委託するのが望ましいです。どのような場合に、賃貸管理会社に委託すべきかを解説します。

賃貸収益を上げたい方

賃貸物件の収益を上げたい方は、賃貸管理会社に委託しましょう。賃貸管理会社に委託することで、空室リスクを防げます。ご自身で物件を管理すると、空室期間が長くなり収益が上がらない場合があります。
賃貸管理会社は、賃貸管理のプロであるため賃貸収益が上がるように提案してくれます。賃料の適正価格の設定や賃貸の回収、入居者の募集なども賃貸管理会社の仕事です。空室を未然に防ぐには、専門家に任せるのがよいでしょう。
賃貸管理会社は空室を防ぐだけでなく、賃料を滞納している方の対応も行います。プロである賃貸管理会社が滞納手続きを進めるため、スムーズに回収してもらえます。オーナー自らが賃貸回収を行うと、賃料を回収できずに大きなトラブルになる可能性があります。

管理業務を任せたい方

管理業務を任せたい方は、管理会社に委託しましょう。管理業務を任せることで、管理の手間や労力を削減できます。賃貸物件を貸すだけならば労力はかかりませんが、管理業務を行うとなると未経験の方には大変です。賃借人からのクレームや入居者同士のトラブルにも対応しなければならず、精神的にストレスを抱えてしまいます。
賃貸管理会社に委託すると、総合的な管理を委託できます。入居者の家賃催促や物件の修繕対応も行ってくれるため、余計なストレスがかからず精神的にも安心するでしょう。

物件の価値を向上させたい方

物件の価値を向上させたい方も、賃貸管理会社に委託するのがよいでしょう。賃貸管理会社は、市場のニーズに合わせた内装工事や早期の修繕を提案してくれる場合があり、賃貸物件の価値を高めるための施策を行ってくれます。
また、定期的に点検を行ってくれるため物件の損耗を防げます。物件を放置していると、壁や内装、設備などは日に日に劣化します。劣化する前に管理会社が早期に修繕の提案を行ってくれるため、物件の価値を下げずに済むでしょう。

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賃貸管理会社の仕事内容

賃貸管理会社の仕事内容は管理業務だけでなく、ほかにもいくつかあります。管理業務以外の仕事内容について確認しましょう。

賃貸借契約の手続き

賃貸管理会社は、オーナーの代わりに賃貸借契約の手続きを行います。主には、新規の入居者への手続きや更新手続きなどです。新規の入居者と賃貸借契約を結ぶ際は、賃借人の入居審査を行わなければいけません。収入がない方と契約してしまうと滞納リスクが上がるため、入居者の収入を確認することが重要です。
賃貸借契約の契約期間が近くなると、更新手続きが必要になります。賃貸借契約の更新手続きも賃貸管理会社が行うため、オーナーが直接やりとりを行わずに済みます。

広告を行う

賃貸管理会社は広告を打ち出し、新規入居者を募集します。新規入居者が決まった際は、オーナーは賃貸管理会社に賃料の1か月分を支払うのが相場です。媒介費用は賃貸管理会社により異なるため、賃貸管理会社と契約する前に確認しましょう。
また、新規入居者を募集するためには営業力が必要です。広告のエリアを限定する必要があり、賃貸管理会社の営業力で空室リスクが変わります。不動産屋や賃貸管理会社により、広告の打ち出し方も異なるため、信頼できる会社選びが重要といえます。広告を行うと、広告費を別途支払わないといけない場合があります。どのくらいの広告費がかかるかも、事前に確認しなければいけません。

トラブル対応

物件で何かトラブルがあった際は、賃貸管理会社が対応します。水漏れや窓ガラスが割れた際はすぐに修繕する必要がありますが、賃貸会社に委託していると早急に対応してもらえます。このようなトラブルはすぐに対応しないと、あとで大きな問題に発展することがあります。賃貸管理会社に委託しているとオーナーだけでなく、入居者も安心して暮らせます。
また、入居者と近隣住民との問題があった際は、賃貸管理会社が代わりに対応するため、オーナーの方が対応しなくて済みます。賃貸管理会社はトラブル対応にも慣れているため、スムーズに問題を解決してくれるでしょう。

滞納者に連絡

入居者が賃料を納めず、滞納する場合があります。入居者が賃料を滞納した場合は、賃貸管理会社が代わりに催促を行い、入居者が家賃保証会社へ加入している場合は、家賃保証会社が代わりに入居者に催促を行います。管理会社に管理業務を委託すると、オーナーは滞納の催促をしなくて済み、入居者と直接トラブルになることはありません。

退去の立ち合い

退去の立ち合いも、賃貸管理会社が行います。入居者が退去する際は、物件の原状回復を行う必要があり、専門知識のないオーナーが退去の立ち合いを行うと、トラブルになる可能性があります。賃貸管理会社のようなプロの不動産業者に委託すると、スムーズに退去の手続きが進みます。

賃貸管理会社に委託する際の管理費

賃貸管理会社に委託すると、管理費を支払う必要があります。賃貸管理会社によりますが、管理費はおよそ月額家賃の5%と考えるとよいでしょう。賃貸管理会社が行う業務内容により異なるため、オプションを追加する場合は月額家賃の10％前後になることがあります。
賃貸管理会社を探す際は、管理費用と管理業務内容をきちんと確認することが重要です。賃貸管理会社のなかには、ほとんど管理を行わないのに管理費を高く設定している会社があります。契約を結ぶ際に、どのようなサービスを受けられるかをご自身の目できちんと確認し、良心的な賃貸管理会社を選ぶ必要があります。

賃貸管理会社を活用するメリット

賃貸会社を活用すると、さまざまなメリットがあります。具体的にどのようなメリットを得られるかを確認しましょう。

トラブルがあった際に対応してくれる

賃貸管理会社に委託すると、何かトラブルがあった際に対応してくれます。管理会社に委託しないと、管理業務はオーナーが対応しなければいけません。水漏れや給湯器の故障、外壁の損傷などをオーナーが毎回対応すると大変です。
賃貸管理会社に委託すると、トラブルがあった際の問題は賃貸管理会社が対応してくれるため労力を軽減できます。

滞納者に連絡

滞納者が賃料を支払わない場合があります。賃貸管理会社に委託すると、滞納者への対応を行ってくれます。オーナー自らが家賃の催促に対応すると、入居者との関係が悪くなり大きなトラブルに発展する可能性があります。賃貸管理会社などのプロに任せたほうが、催促手続きがスムーズに進みます。
入居者の滞納が続くと、ストレスを抱えながら賃貸管理を行わなければいけません。滞納があった際に、すぐに対応してくれる賃貸管理会社がいると心強いです。

賃貸業務の手間が省ける

賃貸管理会社に委託すると、賃貸業務全般を任せられます。新しく入居者と契約を結ぶ際には、賃貸借契約を結ぶ必要があり専門知識が必要です。賃貸管理会社であるプロの不動産業者に依頼すると、ご自身の本業の時間が奪われなくて済みます。
また、貸す物件が自宅から遠い場合は、オーナー自身ですべての賃貸業務を行うのは物理的に厳しいです。賃貸管理会社に委託すると賃貸業務を任せられるだけでなく、わからないことをすぐに相談できるメリットもあります。

賃貸管理会社を活用するデメリット

ここまでは賃貸管理を委託するメリットを解説しましたが、もちろんデメリットもいくつかあります。メリットとデメリットを比較して、賃貸管理会社に委託するかを検討するのが望ましいです。

管理費がかかる

賃貸管理会社に委託すると、管理費用がかかるのがデメリットです。管理費用は、家賃収入の5％ぐらいの会社が多く、家賃収入が60万円ある場合は3万円ほどかかります。自主管理では管理費用はかからないため、賃貸管理会社に委託すると総合的な利益が減る場合があります。

評価の高い賃貸管理会社を探す必要がある

地域の評判のよい賃貸管理会社を探す必要があります。賃貸管理会社の対応が不適切であると、入居者が不安に感じて退去率が増える可能性があります。オーナー自身も賃貸管理会社を不信に思うようになり、物件を安心して任せられません。評価の高い不動産会社を探すのがデメリットです。

管理に制限がかかる場合がある

賃貸管理会社に委託すると、オーナーの判断で自由に管理を行えなくなります。自主管理の場合は、修繕を自由にオーナーの意志で行えますが、賃貸管理会社に委託すると契約範囲内でしか対応できません。
また、入居者の募集も基本的には賃貸管理業者が行うため、入居者を紹介できない場合があります。どのような制限があるかをきちんと把握したうえで、賃貸管理会社と契約を結ぶのが重要です。

賃貸管理会社を選ぶ際の注意点

賃貸管理会社により、受けられるサービスや管理費用はそれぞれ異なります。住んでいる地域に賃貸管理会社がいくつかある場合は、ポイントを意識して賃貸管理会社を探さなければいけません。賃貸管理会社を選ぶ際は、どのようなことに注意すべきかを解説します。

賃貸管理会社との契約内容

賃貸管理会社との契約内容をきちんと確認しましょう。管理会社のブランドだけで判断すると、ほかの賃貸管理会社よりもサービスの質が劣る可能性があります。
また、あまりにも管理費用が安い場合は注意が必要です。賃貸管理会社のなかには、管理費用を無料で行う業者があり、管理費用が無料の場合はきちんと管理を行わない可能性があります。
賃貸管理会社と契約を結ぶ際は、メンテナンス内容やトラブル対応、管理費用などを確認し、総合的に判断する必要があります。管理の質が低いと入居者が退室する可能性が高くなるため、賃貸収入が下がります。

悪徳業者かどうかの判断

賃貸管理会社が悪徳業者ではないかを確認しましょう。悪徳業者に委託すると勝手に物件の内装工事をしたり、賃借人の支払った費用を支払わなかったりなど、問題が起こるおそれがあります。
悪徳業者かどうかを判断するには、コミュニケーションの円滑さやスタッフの専門性の高さで判断するのがよいでしょう。賃貸管理会社とコミュニケーションがあまりとれないと、信頼関係が構築できずよい業者か判断できません。スタッフの専門性の高さは、実績や資格を確認することで判断できます。公式ホームページなどで取得している資格や今までの実績を掲載している場合があるため、委託する前にホームページを確認しておきましょう。
賃貸管理会社の専門分野を確認することも重要です。マンションや一軒家など、賃貸管理会社により得意分野がそれぞれ異なります。専門性の高い賃貸管理会社に委託すると、安心して管理業務を任せられます。
賃貸管理会社が信頼できるか不安な方は、利用者や口コミを確認してください。利用者の声を確認することで、対応のよさや管理の質を客観的に判断できます。口コミのすべてを信じてはいけませんが、参考程度に確認すると賃貸管理会社を比較しやすくなるでしょう。

適切な管理費かどうかの確認

管理費の相場も確認してください。管理費用が高すぎると、利益がなくなり損することがあります。賃貸管理会社と契約を結ぶ際は、管理費が賃料の10％を超えない会社を選びましょう。反対に管理費用が安すぎるとサービスの質が劣る可能性があるため、適切な費用の賃貸管理会社を選ぶことが重要です。

複数の会社を比較する

賃貸管理会社を探す際は、複数の会社を比較しましょう。賃貸管理会社により、業務内容や管理費用が異なるため、理想の会社をみつける必要があります。最初からひとつの会社に絞ってしまうと、ほかの賃貸管理会社と比較できず、相場よりも高い会社と契約してしまうかもしれません。
比較するには、まずはそれぞれのホームページを確認しましょう。ホームページに管理費用や物件保有数、管理業務の内容を細かく記載している会社が多いです。詳細な情報がわからない場合は会社に直接問い合わせを行い、どの会社がご自身の希望にあうかを判断してください。

管理会社が地域に詳しい

管理会社がその地域に詳しいことが重要です。地域に詳しくない賃貸管理業者に委託すると、家賃相場や修繕の業者を詳しく知らない可能性があります。賃貸管理会社が地域に精通しているかどうかで、入居者の満足度が変わります。

賃貸管理会社の保証内容

賃貸管理会社に委託する際は、どのような保証があるかを確認することが重要です。賃貸管理会社により受けられる保証が異なるため、委託した賃貸保証会社にご自身の希望の保証がないかもしれません。どのような保証の種類があるのかを確認してください。

滞納保証

賃貸管理会社に委託すると、滞納保証があるケースが多いです。賃貸管理会社が滞納保証を行う場合や、入居者が家賃滞納会社に保険料を支払う場合などにより異なりますが、滞納保証があるとオーナーは滞納の心配をしなくて済みます。

死亡保証

入居者が死亡した場合に、死亡保証が適用されます。入居者が屋内で孤独死した場合や自殺した場合には、保証金がもらえる場合があります。

早期解約違約金保証

入居者が賃貸借契約を早期に解約した際は、早期解約違約保証が適用されます。早期解約違約保証があると、入居者が負担すべき賃料を賃貸管理会社が代わりに負担してくれます。

更新料保証

更新料保証があると入居者が更新料を支払えない際に、賃貸管理会社がオーナーに更新料を支払います。

原状回復保証

原状回復保証があると、入居者が退去する際に原状回復を負担しない場合でも賃貸管理会社が代わりに負担します。

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まとめ