マンション売却の相場の調べ方とは？価格を正確に把握する方法と高く売るコツ

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マンション売却における相場の重要性とは？

マンション売却における相場の重要性は、売却価格を適正に判断し、損をしないために不可欠です。

適正な売却価格を知ることのメリット

①売却戦略の基盤

売却価格が高すぎれば売れ残り、安すぎれば損をしてしまいます。相場価格を把握することで、現実的な売却価格を設定することでリスクを回避することが出来ます。
また、相場に基づいた価格設定は、購入希望者との交渉においても有利に働きます。

②売却期間の短縮

売却期間が長引くと、維持費や税金などの負担が増えるだけでなく、価格交渉で不利になる可能性もあります。
適正価格での売り出しは、早期売却にとても大切です。

③資金計画の明確化

売却後の資金計画が実現ラインで組み立てることが出来ます。 住宅ローンの残債がある場合、売却価格によって返済計画が変わることもあります。

④精神的な安心感

相場を把握し、計画がしっかりあることで、売却活動に対する不安やストレスを軽減することが出来ます。

相場を知らずに売ると損をする理由

①安すぎる価格での売却

相場より低い価格で売ってしまうと、本来得られたはずの利益を失ってしまいます。 特に、不動産会社に言われるがままに価格を決めてしまうと、このリスクが高まりますので、自分でも相場観を持つことが必要です。

②高すぎる価格での売れ残り

相場より高い価格で売り出すと、購入希望者が現れにくくなり、売れ残ってしまう可能性が高まります。 売れ残ることで、価格を下げざるを得なくなり、結果的に損をしてしまうこともあります。

③不動産会社との交渉で不利になる

相場を知らないと、不動産会社から提示された査定額が適正かどうか判断できません。 不利な条件で媒介契約を結んでしまうケースもあります。

マンション売却相場の調べ方【基本編】

マンション売却の相場を調べる基本的な方法は、主に以下の2つです。

不動産ポータルサイトで類似物件の価格を調査する

メリット

• 手軽に、多くの物件情報を比較できる
• 売り出し中の物件価格を知ることができる

デメリット

• 売り出し価格は相場からかけ離れていることがあり、実際の成約価格とは異なる場合がある
• 物件の状態や個別の条件までは把握しにくい（リフォーム・リノベーション有無や告知事項の有無）

主な不動産ポータルサイト：SUUMO、HOME’S、at home

公開的なデータ（レインズ・国土交通省の取引情報）を活用する

メリット

• 実際の成約価格を知ることができるため、より正確な相場を把握できる
• 客観的なデータに基づいているため、信頼性が高い

デメリット

• データの更新頻度や公開範囲に制限がある場合がある
• 専門的な知識が必要になる場合がある

マンション売却相場の調べ方【実践編】

マンション売却の相場をより正確に把握するための実践的な方法は、以下の2つです。

不動産一括査定サイトで無料査定を依頼する

メリット

• 複数の不動産会社に一度に査定を依頼できるため、手間が省ける
• 複数の査定額を比較することで、より客観的な相場を把握できる
• インターネットで手軽に利用できる

デメリット

• 机上査定のため、実際の物件の状態が反映されない場合がある
• 不動産会社からの連絡が多くなる場合がある
• 依頼をもらいたいために、高値を提示する不動産会社が多い

一括査定サイトについては以下の記事を参考にご覧ください！

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近隣の不動産会社に直接相談して相場を確認する

メリット

• 地域に密着した不動産会社の情報を得られる
• より詳細な査定やアドバイスを受けられる
• 担当者と直接コミュニケーションをとることで、信頼関係を築ける

デメリット

• 複数の不動産会社に相談する場合、時間と手間がかかる
• 不動産会社とのやり取りが必要になる

査定額だけでなく、不動産会社の担当者の対応（スピード、誠実な対応）を見極めましょう！

マンション売却相場に影響を考慮する要素とは？

マンション売却相場に影響を与える要素は多岐にわたります。同じマンションで面積が同じでも価格差が生じることも十分ありえます。

立地や築年数、間取りによる価格の違い

立地

駅からの距離、周辺の商業施設や公共施設の充実度、治安の良さなどが影響します。 人気エリアや交通利便性の高い場所は、価格が高くなる傾向があります。一方で、線路沿いや幹線道路沿いなどの場合、防音対策がされていないことでマイナス評価になるケースもあります。

築年数

一般的に、築年数が浅いほど価格は高くなります。 ただし、適切なメンテナンスやリフォームがしっかり行われている場合は、築年数が経過していても高い価格で売却出来ることがあります。

間取り

ニーズの高い間取りは、価格が高くなる傾向があります。 近年では、広いリビングや収納スペースの充実した間取りがとても人気です。

階数・向き

高層階や南向きの部屋は、日当たりや眺望が良いため、価格が高くなる傾向があります。一方で、前面にお墓が広がるなどマイナス評価につながるケースもあります。

室内状態

室内の状態（傷や汚れ、設備の故障など）、修繕履歴などが影響します。 リフォームやクリーニングを行うことで、価格を上げられる場合があります。

建物の規模・設備

大規模マンションや、共用施設の充実したマンションは、人気が高く、価格も高くなる傾向があります。
例）オートロック、宅配ボックス、キッズルーム、ジム、スカイラウンジ、ゲストルーム等

「マンションは管理を買う」と言われる程、維持管理状態は重要です。
直近で大規模修繕工事がされていることや、積立金が潤沢に溜まっていることも、購入検討者に好まれる要素になります。

市場動向や経済状況が客観的に評価する影響

市場動向

不動産市場全体の需給バランス、金利、住宅ローン控除などの政策などが影響します。 一般的に、需要が高く、供給が少ない場合は、価格が上昇し、その逆の場合は、価格が下落します。昨今はマイナス金利で住宅ローン控除のおかげで取引がしやすいと言えます。

経済状況

景気、雇用状況、物価などが影響します。 景気が良い場合は、不動産需要が高まり、価格も上昇する傾向があります。

周辺地域の開発計画

新たな沿線の開通、駅の新設、商業施設の開業、再開発など、周辺地域の開発計画は、不動産価格に大きな影響を与えます。 開発計画によって、利便性や魅力が向上すると、価格も上昇する傾向があります。

災害・事故の影響

災害リスク

地震、津波、洪水などの災害リスクが高い地域は、価格が低くなる傾向があります。
実際に、東日本大震災の後は、不動産全体の取引が減少し、価格も大幅に下がりました。

事件・事故

過去に事件や事故（自殺・殺人）があった物件は、心理的な要因から、価格が低くなる傾向があります。

売却相場をもとに適正価格を設定する方法

マンション売却において、売却相場をもとに適正価格を設定することは、スムーズな売却を実現するために非常に重要です。

高すぎる価格設定のリスク

売れ残りの長期化

相場からかけ離れた高額な価格設定は、購入希望者の関心を失わせ、売却期間が長期化する原因となります。 売却期間が長引くと、物件の価値が下がったり、維持費（管理費や修繕積立金等）がかさんだりする可能性があります。

物件のイメージ悪化

長期間売れ残っている物件は、「何か問題があるのではないか」という疑念を持たれ、物件のイメージが悪化するばかりか、購入希望者からの値下げ交渉に応じざるを得ない状況になり、結果的に大幅な値下げにつながる可能性があります。

適正価格で売却するための戦略価格

相場を徹底的に把握する

不動産ポータルサイト、レインズマーケットインフォメーション、不動産情報ライブラリの取引情報などを活用し、類似物件の売却事例を徹底的に調査し、信頼のある不動産会社の査定額を比較検討します。

物件の強み・弱みを把握する

物件の立地、築年数、間取り、設備、状態などを客観的に評価し、強みと弱みを把握した上で、 強みを最大限にアピールし、弱みをカバーするための対策を検討します。

売り出し価格の決定

相場、物件の強み・弱み、売却時期などを総合的に考慮し、売り出し価格を決定します。 売り出し価格は、相場よりも若干高めに設定し、価格交渉の余地を残しておくのが一般的です。

売却活動を開始後は、購入検討者の問合せ状況やどのような問合せが多いかなどを不動産会社からヒアリングし、こまめに連絡をすることを心がけましょう！

価格交渉への対応

購入希望者からの価格交渉は、大切なチャンスの機会です。交渉条件によっては柔軟に対応することも重要です。

安易な値下げは避け、根拠のある価格交渉を行うようにしましょう。

マンションを高く売るためのポイント

マンションを高く売るためには、いくつかの重要なポイントがあります。

タイミングを見計らって売却する

不動産市場の動向

不動産市場は常に変動しており、需要と供給のバランスによって価格が左右されます。市場の動向を把握し、売り手市場のタイミングを見計らうことが重要です。

物件の特性

物件の特性によっても、売却に適した時期は異なります。例えば、ファミリー向けの物件であれば、転勤や入学シーズン前に売却すると需要が高まる可能性があります。

経済状況

金利や景気などの経済状況も、不動産市場に大きな影響を与えます。金利が低い時期や、景気が良い時期は、購入希望者が増える傾向があります。

内覧時の工夫やリフォームの活用

清掃と整理整頓

空室の場合は、ハウスクリーニングなどを行うことが重要です。居住中の場合は、内覧前に清掃し、整理整頓された状態にしておくことは、購入希望者に好印象を与えるために非常に重要です。 特に水回りや玄関などは、清潔感を意識しましょう。
お部屋が奇麗にされている＝メンテナンスも行き届いている
と判断されるケースは多いといえます。

照明と換気（匂い対策）

明るく開放的な雰囲気を作るために、照明を最大限に活用し、換気を十分に行いましょう。特に、ペットの匂いや生活臭などは、購入希望者に不快感を与える可能性があるため、十分に気を付けましょう。
※消臭剤やアロマなどを活用するのも良い

家具や小物の配置

居住中の場合は、生活感が出過ぎないように、シンプルなインテリアを心がけ、家具や小物は、部屋を広く見せるように配置しましょう。

空室の場合は、「ホームステージング」を行い、物件価値を高めることも検討してみましょう。

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リフォームの活用

築年数が古い物件や、設備が老朽化している場合は、部分的なリフォームを行うことで、物件の魅力を高めることができますが、中途半端なリフォームだと価格に転嫁出来ずに手取りが減少する可能性があるためNGです。
築年数と室内の状況を見極めて、気になる部分をリペア補修を行うなど、最善な提案が出来る不動産会社に相談してみましょう。

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まとめ

マンションを適正価格で売却するためには、相場を正しく調べることが重要です。不動産ポータルサイトや公的データ、査定サイトを活用して相場を確認しましょう。
また、売却価格は立地・築年数・市場動向などによって変動するため、適正価格を設定することが成功の鍵です。高すぎる価格設定は売れる残りのリスクを高めるため、相場とバランスの取れた売却戦略を立てましょう。

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