家を売っても住み続けられる「リースバック」｜検討必須ポイントを解説

家を売っても住み続けられる「リースバック」という手法が注目を集めています。リースバックを適切に利用すれば、住み慣れた我が家で生活できるうえに、まとまった現金を得られます。

また住宅ローンや税金の支払いから解放されるケースもあるなど、さまざまなメリットが存在します。

一方で、売却額や家賃が相場よりも悪条件になるおそれがあるため、リースバックを行うかどうかは慎重に決定することが大切です。

本記事ではリースバックの基本知識を解説。

またメリット・デメリットを示しつつ、失敗しないリースバックのポイントをご紹介します。

現在所有しているマンションなどを売って現金を得たい方や、売却の必要があるものの自宅にとどまる必要がある方は、ぜひ参考にしてください。

リースバックとは、「賃貸借契約つき売却」とも呼ばれる不動産売却方式です。

不動産売却後に、その住宅の賃貸契約を結び、家賃を払いながら同じ家に住み続けることを指します。

賃貸契約は更新し続けることもできますが、退去することもできます。

あるいは、買い戻しのオプションをつけて売却し、後で買い戻すことも可能です。

リースバック最大の特徴は、同じ家に住み続けながら、家を売却したことでまとまった現金を得られる点にあります。

お金が必要になったものの、当面は自宅に住み続ける方法を探している方にとって便利な売却方式です。

具体的な利用シーンとしては、以下のような場面が挙げられます。

・老後の資金が足りない（施設に入るまでのつなぎの資金と住居が必要）

・住宅ローンが返済できなくなった

・大きな出費があったゆえに多額の現金を必要としている

・相続税の支払いが負担になっている

リースバックにはメリット・デメリットが存在します。

両方を比較検討して、自身のケースに適切な売却方式かどうか検討してみてください。

まずリースバックのメリットを4つご紹介します。

引っ越しの必要がなく売却手続きが比較的容易であることが、特に大きなメリットです。

通常売却の場合、不動産の売却額でまとまった現金を得られます。

しかしほかの家に引っ越す必要があるため、行く当てがない場合や、仕事や学校の関係で容易に引っ越しできない場合は、多くの手間がかかるおそれがあります。

それに対してリースバックを選べば、同じ家にそのまま居住できます。

引っ越しの手間なく売却したお金が手元に入るため、「とりあえず資金を確保したい」という方に便利です。

リースバックでは、一部の固定費を支払う必要がなくなります。

売却後、自宅の所有権は、リースバック契約をした事業者に移ります。

そのため固定資産税や、集合住宅にかかる修繕積立金・管理費などの固定費を別途支払う必要がありません。

家賃にこれらの費用が組み込まれているため、支払うのは基本的に家賃のみです。

これにより支出がシンプルになります。

続いてリースバックのデメリットを4つ見ていきましょう。

金銭的なデメリットが目立つようです。

リースバックでの売却は、通常売却よりも成約額が低くなる可能性があります。

詳しくは後述しますが、通常売却時から1～3割ほど下がった金額になると予想されます。

「少しでも高く売りたい」と考える人にとっては、売却額の観点からいうとベストな売り方とはいえません。

家賃が周辺の賃貸相場よりも高くなるおそれがあります。

通常リースバックでは、売却した不動産の買取価格をベースに家賃が算出されます。

買取価格の7～12％が年間家賃の目安です。

リースバックでの家賃の見積を月額に換算したうえで、地理的な条件や広さなどが同等の物件と比較しましょう。

売却後は所有権がリースバック事業者に移るため、自由に家を改修・改築することができません。

契約内容によって改修可能な制限範囲は異なりますが、原則、売却後は勝手に家の構造を変えたり設備を入れ替えたりすることは難しくなるでしょう。

以前のように自由が利かなくなるため不便を感じるかもしれません。

賃貸契約の内容によっては、居住自体に関するリスクが生まれる場合があります。

リースバックで交わす賃貸契約には、主に「普通借家契約」と「定期借家契約」の2タイプがあり、どちらを選択するかで居住条件に違いが出ます。

「普通借家契約」では、借り主（不動産を売却した人）が希望すれば、契約更新が可能です。

貸し主（リースバック事業者）からの正当な事由による解約申し入れがなければ、住み慣れた家に住み続けられます。

一方「定期借家契約」は、2年などあらかじめ一定の契約期間が定められており、期間満了をもって賃貸契約も終了します。

借り主と貸し主双方の合意がない限り、借り主は退去しなければなりません。

また他の点として、契約によっては更新時に家賃が上がるおそれもあります。

リースバックを利用する場合の契約のフローは以下のとおりです。

1．リースバック対応可能な不動産会社を探す

2．家の査定と家賃の計算をする

3．査定結果や提示条件の確認と検討をする

4．売買＆賃貸契約の締結をする

5．売却金を受け取る

6．「賃貸物件」として居住する

ステップ3で査定額を提示された際に、周辺の市場価格と比べてどれくらい安いか確認しましょう。

もし売却額が相場よりも極端に低い場合は、リースバック以外の選択肢を考えた方がよいかもしれません。

また家賃を提示されたときも、周辺の似たような物件の家賃相場と比較して高すぎないかチェックしましょう。

ここからは、リースバックの売却額と家賃の相場について見ていきましょう。

不動産を売却したお金を家賃に回せば、売却した家に住み続けられます。

そのため、どれくらいの金額で売れ、どれくらいの家賃が月々発生するのかを把握しておくことが大切です。

リースバックの売却額の相場は、通常売却時よりも1～3割ほど安い価格です。

リースバックの際には費用が安く抑えられるのはいくつか理由がありますが、その理由のうちの1つは不動産の維持・管理や固定資産税の支払いなどを不動産会社が担うためです。

これらの管理や支払いを所有者が行うのは一般的な不動産賃貸と同様ですが、リースバックの場合には賃貸物件とは異なり敷金や礼金を必要としない物件が多いです。

ただし、あくまでも上記の金額は目安です。

リースバックで売却する場合もまとまった金額を少しでも多く得られるに越したことはないため、売却額を得ることについての緊急性を考慮したうえで、冷静に金額を判断しましょう。

リースバックの1年間の家賃は、一般的に売却額の7～12%程度で設定されます。

売却額でそのまま家賃を負担する場合は、8～12年分ほど住み続けられる計算になります。

ただし実際には、リースバックで売却をした際にまとまった費用が必要だったり、リースバックで賃貸をした後の施設の入居や引っ越しのための費用を用意したりしなくてはなりません。

リースバックでの売却後に、居住や転居のプランを計画するうえで、提示された家賃が相場よりも低いと大きく計画が崩れかねないため、提示された家賃が適正であるか否かもしっかりとチェックしましょう。

リースバックを利用する際は、注意点をしっかり認識し、慎重に検討することがポイントです。

後悔しない判断ができるよう、意識したいポイントをいくつかご紹介します。

リースバックの売却額は通常売却よりも相場が低くなるのが一般的ですが、買取をする不動産会社によっては差が出ると考えられます。

そのため1社のみの査定で決めるのではなく、複数の会社に査定を依頼しましょう。

これだけで手元に入ってくるお金が大きく変わる可能性があります。

売却額を家賃にあてる場合、どれくらいの期間居住できるかをシミュレーションしましょう。

収入や将来の設計を照らし合わせたうえで、「どの程度住み続けられるのか？」「住み替える際にどの程度の金額が手元に残るのか？」などを計算します。

シミュレーションのためには、家賃を始めとした契約条件の見込みが必要です。

査定を依頼する際に家賃についてのチェックをするのはもちろんですが、将来的な値上げについても検討しておきましょう。

どうしても収支が合わない場合は、住み慣れた家に住み続けるよりも、他の賃貸物件に引っ越すという選択肢を選んだ方がよい場合もあります。

リースバック契約の内容は個々の案件ごとに変わります。

そのため、契約前に内容をしっかりチェックし、将来の生活設計にどのような影響が出そうかを考えましょう。

特に以下の点は重要です。

・契約の種類（普通借家契約か定期借家契約か）

・契約期間

・家賃の改定の有無や条件

・契約更新の有無や条件

・買い戻しオプションの有無や条件

リースバック契約を交わす不動産会社が信頼に足るかどうかも調査しましょう。

リースバック業界には悪質な業者も存在し、不当に安い価格で売却したり、強引な勧誘で契約をもちかけてきたりすることがあります。

トラブルに巻き込まれると、多額の違約金を払わされたり、住み続けられると思っていたのに退去を余儀なくされたりするかもしれません。

失敗を避けるためには、大手の不動産会社や信頼できるリースバック専門業者を選ぶことが重要です。

事前に実績や口コミ・評判などを調べておきましょう。

そのうえで、自分でも契約内容をしっかり確認し、分からないことは都度担当者に尋ねると安心です。

リースバックを利用した不動産売却にはトラブルもあるため、信頼できる不動産会社選びが重要です。

弊社「クルーズカンパニー」は、不動産売買・賃貸のプロとして、お客様の不動産をベストな方法で活用するサポートをしております。

ここからは弊社がプロの視点から、リースバックのトラブル事例をシミュレーションし、解決策をご紹介します。

リースバックの際に生じやすいトラブルの1つが家賃に関するトラブルです。

特にトラブルが生じやすいパターンは、リースバックでの売却時に家賃を取り決めたものの、その後の契約見直しの際に家賃が上がってしまうケースです。

契約書に家賃の見直し条項が含まれている場合、不動産市場の変動などの事情が重なると実際に家賃が高くなることはあります。

対策として、買い主は以下の点に注意する必要があります。。

・契約前に家賃の金額と自らの支払い能力を十分に検証する

・契約書における家賃の見直し条項を確認して、リスクを把握しておく

・仮に家賃が上昇しても支払っていける資金力があるか否かを検討する

なお家賃の支払いが困難になった場合は、リースバック会社に相談し、家賃の減額交渉を行うことも検討できます。

家賃が高額な場合は、結局は負担が重くなり家を手放さざるを得ない状況が早期に訪れる結果につながりかねません。

同じ家に長く住み続けたい方にとって、重大なトラブルとなるでしょう。

買戻条件があまりにも厳しい場合は、経済状況が好転して家を再購入したいと思っても、入手できない状況に陥ります。

よくある事例としては、「買い戻し価格が高すぎる」「買い戻し可能な期間が極端に短く設定されており、期間を過ぎると買い戻しできない」などのパターンです。

将来、わずかにでも買い戻しの可能性がある方は、必ず契約前に買い戻し条件を確認しておきましょう。

特に重要なポイントは、「いつまでに」「いくらで」買い戻せるのかという点です。

もしすでに契約しており、買い戻し資金の準備が難しいと感じた場合は、リースバック会社に相談して買い戻し条件の変更を交渉できます。

買い戻し条件が厳しすぎる場合は、家賃を支払い続けなくてはならなくなるため、愛着のある家に長く住み続けたいとお考えの方にとっては非常に重要な問題となります。

家に住み続けられると思いリースバックを契約したにもかかわらず、契約の相手方が第三者に不動産を売却したことが原因で、同じ家に住み続けられなくなるケースがあります。

この場合、退去しなくてはならないケースも考えられます。

このような問題が生じやすいタイミングは、契約更改のタイミングです。

特に家賃の滞納を繰り返したりしていると、不動産会社側が確実に現金化するために第三者に物件の所有権を売る場合があります。

このトラブルの主な解決策は以下のとおりです。

・契約前に契約満了時や家賃滞納時の対応についてリースバック会社に確認し契約書に明記してもらう

・買い戻しオプションを付けて物件を買い戻せるようにしておく

不動産のオーナーが切り替わることは、家に住み続けるうえでは大きなリスク要因であることを理解しておきましょう。

マンション売却を「より早く、より高く」実現したい方は、弊社「クルーズカンパニー」へご相談ください。

弊社は都心のマンションを中心に売買・賃貸の契約に実績を持っております。

弊社は、不動産平均売却期間が1～2カ月（一般的には3～6カ月）と早いほか、高値売却ができることが強みです。

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※クルーズカンパニーによる物件を魅力的に見せるための対応

・プロカメラマンによる物件撮影

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リースバック含めさまざまな売却方法を慎重に検討したい方は、ぜひお気軽にご相談ください。

弊社では仲介売却や買取に対応しているほか、住み替え物件（購入と賃貸両方）のご紹介もしているため、売却後のライフプランの選択肢が広がります。

リースバックは、住み慣れた家に居住し続けながら、まとまったお金を得られる売却方式です。

引っ越しの手間がなくスムーズな売却ができるメリットがありますが、売却額や家賃が相場よりも不利な条件になる可能性もあります。

契約する前に、契約内容の入念なチェックや周辺相場との比較を行い、慎重な判断を下すことが重要です。

クルーズカンパニーでは、不動産売却に関するお客様のお問い合わせに丁寧に対応いたします。

ぜひ一度弊社サイトをご確認のうえ、ご相談ください。