マンションを貸すときの注意点とは？任せて安心の賃貸管理会社の選び方！

2024年12月7日

マンションを貸し出す際は、物件の状態確認や市場調査、正しい契約形態の選択、入居者審査など、さまざまな注意点があります。自分のニーズに合った信頼できる賃貸管理会社を選ぶことが成功の鍵となり、安心して賃貸経営を行うことができます。こちらの記事では、貸し出しの注意点と賃貸管理会社の選び方を解説いたします。

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マンションを貸し出す基本的な流れ

物件の現状確認と市場調査

物件の状態を把握：内装や設備の劣化状況を確認し、必要な修繕箇所をリストアップ。
地域の賃貸市場を調査：近隣物件の家賃相場や需要動向を分析して、自分の物件の競争力を把握します。

賃貸経営の目的を明確にする

方針の決定：短期高収益or長期安定収益、目的に応じて経営方針（高家賃重視、安定した入居者重視など）を明確化します。
税務や相続計画：収益と節税効果を考慮して経営計画を立てます。

物件の準備と必要な手続き

物件の魅力アップ：クリーニングやリフォームを行い、選ばれやすい入居率の高い物件にします。
契約書類の準備：用途や賃貸契約内容を確認し、契約書類を準備します。

マンションを貸す際の注意点

賃貸契約の種類とその選び方

普通賃貸借契約と定期借家契約の違い：契約更新の可否や解約の柔軟性を理解する。
トラブルを防ぐ契約書：重要事項説明書の内容を明確にし、双方が納得できる契約を結ぶ。

項目	普通賃貸借契約	定期借家契約
契約期間	一般的に2年が多い	自由に設定可能
更新	自動更新	更新なし
終了時の条件	正当な理由が必要	契約期間終了時に終了可能
貸主の自由度	低い	高い
借主の安心感	高い	低い

普通賃貸借契約と定期借家契約の比較表

入居者審査の重要性

入居者の信用調査：収入状況や勤務先、支払い能力等を確認します。
保証会社の活用：未払いリスク等を回避するために連帯保証人とは別に保証会社を利用することが多いです。

賃料等の設定

市場と競合を考慮：高すぎる家賃は空室のリスクを増やし、逆に安すぎる家賃は収益を圧迫する。
初期費用のバランス：敷金・礼金の設定も含めて総合的に賃料等を決定します。

貸出し中のトラブルとその対策

早期対応の重要性：トラブルを最小限に抑えるために賃貸管理会社と連携し、早期対応を心がけましょう。

想定されるトラブル例：家賃滞納、設備の故障、騒音トラブルなど。

賃貸管理会社を選ぶ際の基準

賃貸管理会社の役割とサービス内容

賃貸管理の基本業務：
- 入居者募集、家賃の集金、契約手続き、入居中の修繕対応、退去時対応、退去後の原状回復工事手配・敷金精算、など。
付帯サービス：
- 修繕・リフォーム手配、クレーム対応、空室対策、法的なアドバイス。
サポート範囲の確認：
- どの業務が標準サービスに含まれているか、追加料金が発生する場合を確認しましょう。

手数料の相場と費用対効果

手数料の目安：
- 一般的には家賃の3%～8%。
- 入居者募集時の広告費用として家賃1ヶ月分程度の費用が必要になります。
対費用効果の発見：
- 手数料が高額な賃貸管理会社でも、修繕費用等のサービスが充実していて、結果として最適なケースな場合もあります。

信頼できる管理会社の見分け方

対応の迅速さ：
- お問い合わせに対する対応の早さ、説明の丁寧さをチェックしましょう。
実績：
- 管理戸数や地域での実績が豊富かを確認しましょう。
透明性：
- 費用や契約内容が明確で、追加費用がわかりやすいかを確認しましょう。

実際のレビューや評価を確認する方法

インターネットでの調査：
- Googleレビューや不動産専用の口コミサイトで評価を確認します。
知人やオーナー仲間に相談：
- 実際に利用している人の意見はとても重要です。

任せて安心の賃貸管理会社を探すコツ

大手と地域密着型の会社の特徴を比較

大手管理会社：
（メリット）
　　全国展開しているなど、対応エリアが広い。
　　管理実績が多い。
（デメリット）
　　運用コスト（費用）が高い。
　　柔軟な対応が困難。
エリア特化型管理会社：
（メリット）
　　地域の特性や賃貸市場に精通している。
　　動きが早い為、契約までのスピーディー。
　　柔軟な対応が期待できる。
（デメリット）
　　知名度がない為、どこが良いのか選定が難しい。

管理サービス内容の違い

入居中の設備修理対応：
- 入居中の設備修理の対応力は入居者満足度に繋がります。設備修理費用のサービスを用意している会社もあります。
退去後の原状回復工事対応：
- 退去後の原状回復について、賃借人との折衝と工事費用に対するサービス用意している会社もあります。
募集条件の柔軟な対応：
- 入居審査や募集条件の柔軟性は入居率に大きく影響します。客付け出来る力もあるのが望ましい。

自分で管理する場合（自主管理）

自主管理と委託管理の違い

自主管理：
- オーナー自らがすべての管理業務を行います。
- 手数料がかからない反面、手間や知識が必要になります。
委託管理：
- プロの賃貸管理会社に管理業務を委託します。
- 費用は発生するが、専門的なサポートが受けられます。

自主管理の具体的な手順と注意点

手順：
- 家賃の集金、入居中の修繕対応、退去後の原状回復工事手配・敷金精算。
注意点：
- 法律知識が必要（例：借地借家法、消費者契約法）。
- 入居者とのトラブルに備えるために、保証会社や弁護士と連携することも検討するのがお勧めです。

自主管理のトラブル時応策

家賃滞納：
- 賃借人へ賃料等の債務の督促を行います。
- 早期に内容証明を提出し、明け渡し訴訟の準備を進めます。
設備の故障：
- 修理業者へ連絡し、工事日程などの調整を賃借人と行い、修理対応します。
退去時の原状回復トラブル：
- 退去の際に立ち合いのもと、貸出前の状態に現状回復する範囲（どちらの負担にするか）を賃借人と話し合います。

賃貸経営を成功の秘訣

長期的な視点での経営計画

収益計画の作成：
- 家賃収入と支出（修繕費、管理費、税金など）を細かく計画します。
空室リスクを考慮：
- 地域や物件の特性を踏まえて、空室率を考慮して戦略を練ります。
資産価値の維持・向上：
- 定期的な修繕・リフォームで物件の価値を高めます。

節税対策と法律知識の活用

節税対策：
- 減価償却や修繕費で節税対策を行います。
- 青色申告が利用できるか検討します。
法律知識の活用：
- 借地借家法や消費者契約法などを理解を深めておきましょう。
- 不当なトラブルを回避するための契約書をしっかり検討します。

入居者に選ばれる物件を心がける

設備や内装の充実：
- Wi-Fi完備やセキュリティ強化など、時代に合わせたニーズに対応します。
見た目の印象の改善：
- 定期的な外観メンテナンスや共有スペースの清掃を行います。（一棟建物の場合）
- アクセントクロスなど、修繕時には低予算でも印象を上げるリフォームは費用対効果抜群です。
目標に合わせた工夫：
- ファミリー向け、単身者向け、ペット可物件など、ターゲット層に合わせた仕様を心がけましょう。