【初心者向け】マンションを貸すときの流れを解説！税金や費用、貸す前に行うべきこと

転勤や転職などで、住んでいるマンションから引っ越すケースもあるでしょう。売却することも可能ですが、賃貸に出せば家賃収入を得ることが可能です。副収入が期待できる魅力的なマンション賃貸ですが、どのようにして貸し出せばいいのか分からない方も多いでしょう。
この記事では不動産賃貸に慣れていない方のために、マンションを貸すときの流れを解説します。税金や費用、貸す前に行うべきことも紹介するので、ぜひ参考にしてください。

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分譲マンションを貸すと儲かるの？デメリットはある？

そもそもマンションを貸せば必ず儲かるのか、デメリットはないのか、気になる方もいるのではないでしょうか。まずは、分譲マンションを賃貸するときのメリット・デメリットについて紹介します。

メリット

マンションを賃貸に出すメリットとしては、次のような点が挙げられます。

• 継続的に家賃収入が得られる
• ローン返済を賄える
• 賃貸用マンションに比べて高額な家賃を設定できる
• 確定申告で経費計上できる
• 相続税の節税対策になる

専門的な内容もあるため、それぞれ詳しく解説します。

継続的に家賃収入が得られる

不動産オーナーとして、副収入を得られることに魅力を感じる方も多いのではないでしょうか。入居者が決まれば毎月家賃収入が得られることは、マンション賃貸最大のメリットといえるでしょう。

ローン返済を賄える

マンションは自分の資産ですが、その資産を購入するためのローンの原資は入居者の家賃です。家賃収入をローン返済に充てられることも、マンション賃貸ならではのメリットといえます。なお、住宅ローンで購入したマンションは原則として賃貸できません。住宅ローンは、契約者が居住するための不動産を購入するためのローンであるためです。
住宅ローンを契約したままのマンションを賃貸に出すと、金融機関から一括返済を求められる可能性もあるため注意が必要です。住宅ローンで購入したマンションを貸し出す方法については、記事後半で解説します。

賃貸用マンションに比べて高額な家賃を設定できる

分譲マンションは賃貸用マンションと比べて、間取りが広くファミリー向けに設計されているケースが多いです。そのため、一人暮らし〜夫婦用に設計されている賃貸用マンションと比べると、分譲マンションのほうが高額な家賃を設定できます。
また、賃貸用マンションは入居者の特性上、入退去が短期間に繰り返されることも少なくありません。しかし、ファミリー向けの分譲マンションは住環境に優れていることから、入居者が長く暮らしやすいこともポイントです。

確定申告で経費計上できる

マンションを貸し出すということは、不動産賃貸業を営むということです。そのため、固定資産税・修繕費・火災保険料などのコストは、確定申告時に経費として計上できます。自分が居住しているときにも発生するこれらのコストを経費計上できることも、マンションを賃貸するときならではのメリットといえるでしょう。

相続税の節税対策になる

マンション賃貸は、相続税対策にもなります。相続税は「相続税評価額」から計算されますが、賃貸に出している物件の相続税評価額は低く算出されることがポイントです。分譲マンション1室を保有している場合は、建物・土地の双方に所有権があります。賃貸時の相続税評価額は、それぞれ次のとおりです。

• 建物：固定資産税評価額 × （1 – 借家権割合30％ × 賃貸割合）
• 土地：相続税路線価の評価額 × （1 – 借地権割合 × 借家権割合30％ × 賃貸割合）

詳細な計算は複雑になるため割愛しますが、権利の制約が大きいことから、自用不動産よりも相続税評価額が大幅に低く抑えられています。

デメリットと注意点

メリットの多いマンション賃貸ですが、次のような点には注意しなければなりません。

• 継続的に管理する必要がある
• 物件の管理に費用が発生する
• 空室になる場合がある
• 築年数と共に価値が低下していく

知らずに賃貸して後悔しないように、それぞれ詳しく解説します。

継続的に管理する必要がある

長く入居し続けてもらうためには、物件を継続的に管理しなくてはなりません。部屋の状態などを見回るため、手間が発生することも事実です。（管理業務は不動産会社に委託しても構いません）

物件の管理に費用が発生する

管理業務を不動産会社に委託する場合、家賃1か月分の5%〜15％程度の管理手数料がかかります。その他にも部屋の設備が故障したり、経年劣化したりした場合はオーナー負担で修繕しなければなりません。
たとえば、備え付けのエアコンが故障した場合、その修繕費用は原則として貸主が負担します。経年劣化が原因の水漏れなども、オーナー負担での修理が原則です。物件管理のために定期的な支出が発生することを想定しておきましょう。

空室になる場合がある

賃貸物件である以上、入居者が決まらず空室になる場合もあります。いわゆる空室リスクです。入居者がいなければ当然家賃収入はありませんが、コストは変わらずかかり続け、ローン負担も発生します。自己負担で赤字を補填する必要があることも、マンション賃貸時の注意点です。

築年数と共に価値が低下していく

分譲マンションも一般的な不動産と同様に、築年数と共に価値が低下していきます。たとえば、10年後に入居者の入れ替わりがあれば、そのタイミングで家賃を下げる必要があるかもしれません。売却する場合も、築年数が20年〜25年を超えると値下げ交渉をされやすいです。
賃貸に出したあと、さらに売却することも考えている場合は売却タイミングにも注意してください。築年数が経った状態でも、不動産市場を含め景気が堅調な時期に売却すれば、想定より高く売れる可能性もあります。

分譲マンションを貸すときの流れを解説

分譲マンションを貸すためには、いくつかのステップを経なければなりません。賃貸する物件の状況によっても異なりますが、大まかな流れは次のとおりです。

1. 不動産会社を探す
2. 貸し出す方法を決定する
3. 家賃を決める
4. 入居者募集を開始する
5. 内覧者対応をする
6. 賃貸契約手続きを交わす

それぞれ具体的に紹介します。

STEP1：不動産会社を探す

マンションを賃貸する場合、基本的には「入居者探し」「契約締結」「物件管理」などは不動産会社に依頼します。これらは専門知識も必要となるため、信頼できるプロの不動産会社を探しましょう。マンション周辺に強い不動産会社のほうが入居者もスムーズに決まり、物件管理も委託しやすいです。

STEP2：貸し出す方法を決定する

不動産会社の選定と合わせて、貸し出す方法（契約形態）も決めなければなりません。主な選択肢は次の3つです。

• 普通賃貸借契約
• 定期賃貸借契約
• サブリース

それぞれの特徴を解説します。

普通賃貸借契約

普通借家契約（普通借家契約）は、もっとも一般的な契約形態です。相場通りの家賃を設定できますが、借主の権利は借地借家法に従って強く保護されます。貸主からの一方的な家賃値上げや契約解除は認められません。また、契約期間が終了しても、借主が住み続けることを望む場合は自動更新されます。
普通賃貸借契約で貸し出したマンションは、簡単には返してもらえないことは想定しておきましょう。賃貸物件として長期間運用する場合は、普通賃貸借契約で契約して問題ありません。

定期賃貸借契約

定期賃貸借契約（定期借家契約）は、その名のとおり期間が決まっている賃貸借契約です。契約更新がないため、契約終了に伴って物件を確実に返してもらえます。ただし、退去時期が決まっているため借主が見つかりづらいことはデメリットです。借主を見つけるために、相場よりも低い家賃を設定せざるをえないケースもあります。

サブリース

普通借家契約・定期借家契約は、どちらも入居者と直接契約する形態です。これとは別に、貸主が不動産会社と賃貸借契約を結び、不動産会社が一般居住者に転貸する「サブリース」モデルも存在します。
サブリースは不動産会社との契約となるため、たとえ空室であっても毎月の収入は不動産会社から振り込まれます。空室リスクが不安な方には、おすすめの形態だといえるでしょう。しかし、不動産会社が転貸するモデルであることから、周辺家賃相場よりも低い収入しか得られません。また、あまりにも空室が続くと、不動産会社からサブリース契約を終了される可能性もあります。

STEP3：家賃を決める

契約形態に合わせ、適切な家賃を設定しましょう。貸主が自由に決められますが、基本的には周辺エリアの相場に合わせた額を設定します。次のような要素が似ている周辺エリアの物件を探し、家賃設定の参考にしてみてください。

• 間取り
• 築年数
• 駅からの距離

水回り設備・マンション共用部の設備が優れている場合は、周辺相場より高額な家賃でも入居者が決める可能性もあります。

STEP4：入居者募集を開始する

不動産会社・契約形態・家賃が決まれば、入居者募集を開始できます。入居前に内見（内覧）を希望する方が多いため、募集前にはマンションを空室にしておきましょう。内見時に好印象を与えるため、ハウスクリーニングを依頼することもあります。

STEP5：内覧者対応をする

もし入居者募集までに空室にできない場合は、内覧希望者の対応も行います。内覧当日は整理整頓し、入居者が気にしがちなお風呂やキッチンなどの水回りは綺麗にしておきましょう。

STEP6：賃貸契約手続きを交わす

入居希望者との契約手続きは、不動産会社が対応してくれます。トラブルに見舞われないように、継続的な家賃支払い能力があるか、周辺住民と揉めないかなどの入居審査を行い、問題がなければ契約締結です。

貸すときの流れ

LEASE MANAGEMENT

分譲マンションを貸し出すときにかかる費用

分譲マンションを賃貸するときにかかる費用としては、次のような例が挙げられます。

• ハウスクリーニング代・リフォーム代
• 不動産会社への報酬
• 賃貸契約中のランニングコスト
• 不動産所得に課される税金

不動産賃貸業で利益を残すためには、これら費用についても理解しておかなければなりません。それぞれどのくらいの費用がかかるのか、詳しく見ていきましょう。

ハウスクリーニング代・リフォーム代

入居前のハウスクリーニング代は、ファミリー物件の場合10万円程度が相場です。入退去時には必ず必要になるため、定期的な出費として想定しておきましょう。また、築年数が経ち設備が古くなっている場合は、入居者を集めるためにリフォームが必要になります。キッチンやお風呂などのリフォームは数百万円のコストが発生することもあるため、予算確保しておきましょう。

不動産会社への報酬

不動産会社への報酬は、次のような項目が挙げられます。

• 仲介手数料
• 広告料
• 管理手数料

賃貸の場合、仲介手数料の上限は宅地建物取引業法において「家賃1か月分 ＋ 消費税」と定められています。貸主・借主を合わせた手数料上限ですが、実務的には借主が全額負担するケースが多いです。（借主・貸主が半分ずつ負担する場合もあります）
貸主が仲介手数料を負担しない場合、別途入居者集めに必要な広告料を支払うケースも珍しくありません。広告料は宅地建物取引業法で上限が定められていないため、不動産会社と貸主の交渉によって金額が決まります。広告料の相場は、家賃1か月〜2か月分程度です。
管理手数料は、家賃回収や物件維持作業などの管理業務を委託する場合に発生するコストです。対応してもらう範囲によっても異なりますが、家賃1か月分の5%〜15％を見込んでおきましょう。

賃貸契約中のランニングコスト

賃貸契約中のランニングコストとしては、次のような項目が挙げられます。

• 管理手数料
• 管理費・修繕積立金
• 固定資産税
• 都市計画税
• 火災保険料・地震保険料
• 修理費用

先ほど紹介した管理手数料（家賃1か月分の5%〜15％）は、毎月発生します。また、マンションの管理費・修繕積立金も所有者が支払うため、貸主の負担です。また、固定資産税・都市計画税も所有者に課税されるため、賃貸に出したあとも変わらず負担し続けます。
火災保険・地震保険については借主も加入するものの、不動産オーナーとしても加入しなければなりません。賃借人が加入する保険では、メインの補償対象が「家財」です。そのため、建物部分（分譲マンションの部屋）は、オーナーの保険で備えなければなりません。また、経年劣化に伴う設備機器の修繕費用もオーナー負担であるため、突発的な修理にも対応できるように、ある程度の予算は確保しておきましょう。

不動産所得に課される税金

マンション賃貸で得た利益（不動産所得）には、所得税が課税されます。不動産所得の計算式は「総収入金額 – 必要経費」です。収入には、次のような項目が含まれます。

• 賃貸料収入
• 名義書換料
• 承諾料
• 更新料
• 返還を要しない敷金や保証金
• 共益費（電気代、水道代や掃除代などを含む）

経費の代表例は次のとおりです。

• 固定資産税・都市計画税
• 損害保険料
• 減価償却費
• 修繕費
• 仲介手数料・管理手数料

減価償却費については、実際の支出は発生しないものの、経費として計上できます。なお、不動産所得は「総合課税」であるため、給与所得など他の所得を合算した金額に課税されます。所得税率は次のとおりです。

なお、不動産所得が赤字の場合には、黒字となっている他の所得金額から差し引く「損益通算」も可能です。減価償却を活用することで、現金を残しつつ所得を圧縮できるため、マンション賃貸には節税効果も期待できます。

分譲マンションを貸す前にするべきこと

分譲マンションを実際に貸し出す前に、トラブルを防ぐためにも次の5つを行いましょう。

• 収支シミュレーションをおこなう
• 住宅ローンが残っている場合は金融機関に連絡を
• 火災保険の見直しをおこなう
• 禁止事項などルールを決める
• 原状回復のトラブルを防ぐために写真を撮っておく

それぞれ実施すべきことについて、詳しく紹介します。

収支シミュレーションをおこなう

利益を得られない場合は、賃貸より売却したほうがいいかもしれません。そもそも分譲マンションを貸し出して利益を得られるのか、収支をシミュレーションしましょう。考慮すべき収入・費用の例は次のとおりです。

これら収支をExcelなどの表計算ソフトに入力し、年単位で利益が出るかどうか確認してみてください。なお、適正な利益を得られているかどうかは、「利回り」という指標からも判断できます。利回り計算にもいくつか種類がありますが、代表例は次の2つです。

「表面利回り」では経費を考慮しておらず、すでに保有しているマンションを貸し出して利益が得られるか分かりません。そのため、固定資産税や火災保険料、管理手数料なども加味して計算する「実質利回り」で計算することが重要です。
分譲マンション（区分マンション）の利回りは、新築で3%〜4％、築20年前後なら5.5％程度、築20年を超えるような物件なら7％〜8％が理想的とされています。この水準に届かない場合は、賃貸に出しても利益が残らない可能性があるため、売却を視野に入れてもいいでしょう。

住宅ローンが残っている場合は金融機関に連絡を

住宅ローンが残っている分譲マンションを貸し出す場合は、必ず金融機関に相談してください。記事前半で言及したとおり、住宅ローンで購入したマンションは原則として賃貸に出すことはできません。住宅ローンを組んだまま賃貸に出すことは契約違反であるため、残債の一括返済を求められてしまいます。
住宅ローンが残っている場合は金融機関に連絡し、「不動産投資用ローン」などへの借り換えが可能か確認してみてください。住宅ローンよりは金利が高くなりますが、毎月の返済は家賃収入で賄うことも可能です。

火災保険の見直しをおこなう

火災保険にも「居住用」「貸し出し用」といった種類があります。居住用の火災保険のまま賃貸に出すことは問題であるため、必要に応じて保険を切り替えましょう。居住用の火災保険を契約したままだと、万が一の場合に必要な補償が受けられない可能性があります。

禁止事項などルールを決める

物件の価値を保つためにも、あらかじめ禁止事項などルールを決めておきましょう。ペット飼育の可否はもちろん、タバコの扱いなども定めておくと、部屋の傷みを抑えられます。ホームパーティー・ベランダでのバーベキューなど、近隣住民にも影響がありそうな事項についても、あらかじめ方針を定めておくとトラブルを防げます。
ただし、あまりにも厳しいルールを定めてしまうと入居者が見つからないかもしれません。空室になってしまうと収入を得られないため、ルール内容については不動産会社と相談しながら決めてもいいでしょう。

原状回復のトラブルを防ぐために写真を撮っておく

原状回復のトラブルを防ぐために、入居前の写真を撮っておくこともおすすめです。賃貸物件の契約には、原則として「原状回復義務」が生じます。これは物件を「本来あるべき状態に戻す」義務のことです。たとえば、壁に大きな穴を開けられても「入居前から開いていた」と主張されるかもしれません。元々存在していた傷なのか、借主がつけた傷なのか、明確に判断するためにも写真を残しておきましょう。
なお、不動産賃貸における原状回復義務とは、あくまでも建物を「本来あるべき状態に戻す」ことであって「入居前の状態に戻す」ことではありません。たとえば、普通に住んでいるだけでも、経年劣化により自然と汚れや色あせ、傷が発生します。このような劣化の修繕は、貸主の負担です。借主による原状回復の対象は、次のような要素に起因する建物価値の減少に限ります。

• 故意・過失による損耗・毀損
• 善管注意義務違反による損耗・毀損
• 通常の使用を超える使用による損耗・毀損

たとえば、冷蔵庫をフローリングに置いていると重みでへこむことがあります。しかし、冷蔵庫を置くことは通常の生活で当然に発生することであるため、修繕費用は貸主の負担です。一方、借主の不注意によって冷蔵庫を倒し、それにより壁に穴が開いたケースはどうでしょう。このような傷は通常の生活では発生せず、借主の過失による損耗・毀損と考えられるため、修繕費用を請求できます。現在では国土交通省によって「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」が整備されているため、参考にしてください。

まとめ

分譲マンションを貸し出すことで定期的な収入を得られる可能性は高いですが、空室リスクや修繕リスクには備えておかなければなりません。マンション所有者が自ら居住することを前提に契約している住宅ローンや火災保険などは、賃貸前に契約を見直す必要もあります。
また、何よりも入居者を見つけなければ、マンション賃貸経営は成立しません。マンション賃貸で利益を出すためには、客付けの実力がある不動産会社と連携してスムーズに入居者を見つける必要があります。株式会社クルーズカンパニーは分譲マンションの賃貸にも精通しているため、ぜひお気軽にご相談ください。

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