ご所有のマンションのオーナーが賃貸として貸し出す場合の手順とポイントを解説します。マンションを貸し出すことで、長期的に利益を上げるチャンスがある一方で、準備や管理において重要なポイントがいくつかあります。これから賃貸で貸し出しを検討されている方は参考にしてみてください。
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マンションを貸し出す理由
マンションを貸し出す理由は人それぞれですが、一般的には転勤や引越しなど、オーナーが一時的にその物件を使用しない状況が挙げられます。また、資産運用にマンションを賃貸として貸し出す不動産投資も増加しており、マンションを賃貸することで家賃収入が得られ、固定資産税や維持費などの費用をカバーすることができます。
ただし、貸し出しを考える際には、賃貸に伴う責任やコストも考慮しておく必要があります。 家賃滞納だけではなく、入居者の管理や設備のメンテナンス、空室リスクなどがあるため、どのように対策をするのか計画する必要があります。
マンションを貸し出しする際の基本手順
マンションを貸し出すためには、いくつかの基本的なステップがあります。以下にその流れを紹介します。
不動産会社や管理会社を探す
マンションのオーナーが自分で賃貸管理を行うことも可能ですが、通常は不動産会社や管理会社に依頼するのが一般的です。 特に、賃貸の契約や法律に関する知識が不足している場合、信頼できる不動産会社に賃貸管理を依頼することがおすすめです。賃貸管理会社選びの際には、手数料やサービス内容、評判を比較することが重要です。
賃貸契約のタイプを選ぶ
賃貸契約には主に「普通賃貸借契約」と「定期借家契約」の2つがあります。
- 普通賃貸借契約：更新が可能な賃貸契約で、賃借人が希望すれば契約を延長することができます。オーナー側からの契約は、正当な理由がない限り難しいため、長期的な契約を希望する場合に適しています。
- 定期借家契約：契約期間が限定されており、期間満了時点で契約が終了します。 短期賃貸を考えているオーナーに向いていますが、借り手が見つかりにくいこともあります。
家賃（賃料等）の設定
適切な家賃（賃料等）を設定することは、入居者を見つけることで非常に重要です。地域の市場相場を調査し、競争力のある価格を設定する必要があります。家賃が高すぎると空室リスクが増加し、一般的には、賃貸物件を扱う不動産会社が相場を元にアドバイスを行っていきます。
入居者募集と検討
不動産会社が入居者を募集します。 募集活動はチラシやインターネット、広告媒体を利用して行われます。入居希望者が現れた場合、収入状況や人柄、職業などの入居審査が行われます。近年では、保証会社の保証契約締結を条件とすることが一般的です。なお、保証会社の審査もこの段階で行われます。
賃貸契約の締結と管理
入居者が決まりましたら、賃貸借契約を締結します。この際、貸主は初月の家賃（賃料等）や敷金・礼金を受け取られることになります。また、契約後は、入居者が住んでいる間の管理が必要になります。設備の故障や修繕が必要な場合、貸主としての責任が発生します。賃貸管理会社に委託しておくことで、こうした管理業務（クレーム対応から修繕業者手配）をスムーズに行うことができます。
マンション賃貸に出すメリット
マンションを賃貸に出すことにはいくつかのメリットがあります。
家賃収入の確保
マンションを貸し出しすることで、毎月の家賃収入を得ることができます。この収入は、住宅ローンの返済や管理費や修繕積立金、固定資産税等の支払いに充てることができます。売却を考えている場合でも、家賃収入を得ながら物件の価値を維持することができます。
空き家のリスクの回避
マンションを空き家にしておいてもは、管理費・修繕積立金や固定資産税等はかかります。 賃貸に出すことで、これらのコストを家賃収入でカバーすることができ、空き家リスクを回避することができます。また、空き家状態が続くと物件の劣化が進むため、賃貸に出すことで物件を良好な状態に保つことができます。
資産としての維持
マンションを売却せずに賃貸に出すことで、将来的な資産として持ち続けることができます。 特に転勤や一時的な引越しの場合、戻ってきた際に再び住むことができるため、柔軟な選択肢を残すことができます。
マンション賃貸に出すリスク
万が一、マンションを賃貸に出すことにはリスクもあります。
設備の修繕やトラブル対応
賃貸中に、エアコン故障や給湯器などの設備が発生する可能性があります。 これらは借主の不満がない限り、貸主が修繕費を負担する必要があります。 また、入居者とのトラブルが発生した場合、速やかにに対応しなければならないため、管理会社を利用することが推奨されます。
空室リスク
入居者がいない期間は家賃収入がなくなるため、空室リスクは大きな問題になります。 特に賃貸市場が滞留している地域では、空室が長くなる事もあります。このリスクを軽減するためには、家賃の見直しや定期的なリフォームが必要です。
住宅ローンと税金
マンションを賃貸に出す場合、住宅ローンの契約締結に注意が必要です。住宅ローンはローン契約者が居住していることを前提としているため、賃貸に出す場合は不動産投資ローンに借り換えるのが一般的です。その場合、住宅ローンのローン控除が適用されなくなるため、税金の負担が増加する可能性があります。
賃貸管理のコストと収益
マンションを賃貸に出す際には、家賃収入だけでなく、いくつかのコストが発生します。これらを正確に把握し、収益を最大化することが大切です。
入居中に設備の故障などが発生すれば修繕費用がかかり、管理会社に依頼する場合は管理手数料が必要です。また、入居者が退去する際にはクリーニング費用や、次の入居者を募集するための広告費なども発生します。
但し、退去後のクリーニング費用は借主負担にしたり、修繕費用の一部を負担してくれる賃貸管理会社もあります。
まとめ
マンションを賃貸で貸し出すことで、安定した収益を得ることができます。
一方、貸し出すことによるリスクやコストもありますので、事前に把握し、しっかりと対策を計画することが重要になります。
何より大切なことは、信頼のおける専門家（不動産会社）を見つけることになります。
入居者を募集するリーシング力から、入居中のトラブル解決力、利益を最大化する提案力を兼ね備えた不動産会社に賃貸管理を任せることが、賃貸経営を成功へと導くことに繋がります。
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