不動産を売却する方法には「不動産仲介」だけではなく、「不動産買取」も存在します。しかし、正しい知識を有していないと不動産買取業者とトラブルになってしまうかもしれません。この記事では、不動産買取業者の正しい選び方を紹介するとともに、注意するべき悪徳業者や失敗しないためのコツも解説します。不動産買取で失敗したくない方は、ぜひ参考にしてみてください。
不動産買取とは
多くの方にとって、不動産会社が直接買主となる「不動産買取」は馴染みのない取引形態なのではないでしょうか。まずは、不動産買取の仕組みや種類について解説します。
不動産買取の仕組み
不動産買取では買取業者が物件を購入し、その後リフォームなどを経てエンドユーザー（個人）へ売却します。さらに理解を深めるため、不動産買取と不動産仲介の相違点を比べてみましょう。
| 比較項目 | 不動産買取 | 不動産仲介 |
| 買主 | 買取業者 | エンドユーザー（個人） |
| 売却までの期間 | 短い | 需要次第 |
| 売却価格 | 周辺相場より1割～3割ほど安い | 周辺相場に準ずる |
| 仲介手数料 | かからない | かかる |
「不動産買取」は買取業者が物件を直接買い取るモデルであるため、買主は不動産会社、売主は不動産所有者です。一方で「不動産仲介」は、エンドユーザーへの売却を不動産業者が媒介してくれます。つまり買主はエンドユーザー（個人）、売主は不動産所有者です。
不動産買取はエンドユーザーの売主を探す必要がないため、すぐに取引を進められます。不動産仲介では売却までの3か月〜半年以上かかることもありますが、不動産買取ではすぐに現金化できることがポイントです。
ただし不動産買取の場合、不動産会社は買い取った物件をリフォームし、エンドユーザーへ転売します。このため買取価格は、周辺相場と比べると1割〜3割ほど安いケースが多いです。すぐに現金化できる反面、売却価格が安くなることは覚えておきましょう。なお、不動産買取では業者へ直接売却するため、仲介手数料がかからないこともメリットです。
不動産買取の種類
不動産買取には次の2種類が存在します。
- 即日買取
- 買取保証
売却に失敗しないためにも、それぞれのメリット・デメリットを知ったうえで活用するといいでしょう。
即日買取
その名のとおり、買取業者との交渉がまとまればすぐに買い取ってもらえるモデルです。買取価格が市場相場より安くなってしまうことはデメリットですが、一刻も早く現金化したいときには即日買取（即時買取）を選ぶといいでしょう。
買取保証
不動産仲介と不動産買取のメリットを両方享受できるモデルが「買取保証」です。買取保証ではまず、仲介取引として買主を募集します。そして、買主が見つからず一定期間経過しても売れ残っている場合は、買取業者があらかじめ決めた価格で買い取ってくれることが特徴です。
仲介取引の期間に売却できれば、市場相場と同水準で現金化できます。そして、たとえエンドユーザーに売却できなくても、買取業者に売却することで確実に現金化できることがポイントです。売却までのスケジュールに余裕がある場合は、買取保証モデルを活用してもいいでしょう。
不動産買取はトラブルが起こりやすい？
メリットも多い不動産買取ですが、買取業者へ直接売却する特性上、トラブルに巻き込まれないか心配している方もいるかもしれません。実際のところ、不動産買取は転売モデルであることから、不動産買取業者としては「安く仕入れたい」という気持ちが働いてしまいます。そのため、注意して利用しないと、次のようなトラブルに巻き込まれる可能性もゼロではありません。
- 相場より圧倒的に安い金額で査定されてしまう
- 手数料・諸費用などの名目で不当な費用を請求されてしまう
- 決済日になっても売却金が振り込まれない
このようなトラブルに巻き込まれないようにするためにも、買取査定を依頼すべき不動産業者の正しい選び方を知っておきましょう。
不動産買取業者の正しい選び方
信頼できる不動産買取業者を見極めるためには、次の点を意識してみてください。
- 得意な物件の種類を確認する
- 買取価格が高い業者を選ぶ
- 売却物件のある地域に強い業者を選ぶ
- 価格交渉ができる業者を選ぶ
- 査定価格と根拠について聞いてみる
- 付帯サービスの有無で選ぶ
- 利用者の口コミを確認する
- 複数の業者からの見積もりをとる
それぞれの選び方とコツについて、詳しく解説します。
得意な物件の種類を確認する
一口に不動産といっても、一戸建てとマンションでは特性が異なります。たとえば、一戸建ての販売を得意としている不動産会社であっても、マンション販売のスキルを有しているとは限りません。このような一戸建てを得意とする不動産会社にマンション買取を依頼しても、リスクを恐れて買取査定額を低めに提示してくるかもしれません。
一方、マンションを得意としている不動産会社に対してマンションの買取査定を依頼すれば、エンドユーザーに適正価格で売却できる自信もあることから、買取査定価格も高めに提示してくれるでしょう。適正価格で買い取ってもらうためには、買取業者が得意とする物件種類を確認することが重要です。
買取価格が高い業者を選ぶ
そもそもの買取価格（査定価格）が高い業者を選べば、それだけ高く売却できます。基本的には、買取価格が高い業者を選ぶようにして問題ありません。ただし、相場と比べてあまりにも高値を提示してくる買取業者には注意してください。（詳しい注意点は後述します）
売却物件のある地域に強い業者を選ぶ
不動産買取業は転売モデルであることから、その地域の相場に精通していないとビジネスが成り立ちません。売却物件のあるエリアに慣れていない買取業者は、赤字リスクを恐れて買取査定額を低めに提示してくる可能性が高いです。
適正価格で買い取ってもらうためには、売却物件の位置する地域に強い業者を選びましょう。買取業者のホームページなどで、そのエリアの買取実績・販売実績を確認してみてください。
価格交渉ができる業者を選ぶ
なるべく売却額を高くしたい場合は、価格交渉ができる業者を選ぶといいでしょう。そもそも不動産取引では、価格交渉が入る前提で値付けされているケースも少なくありません。提示された査定額に納得いかない場合は、交渉をしてみてください。
査定価格と根拠について聞いてみる
査定価格が適正かどうか判断するために、根拠について聞いてみることもおすすめです。納得のいく根拠を教えてくれる買取業者は、良心的であるため安心できます。反対に曖昧な根拠ではぐらかされるような場合は、他の買取業者の意見も聞いたほうがよいでしょう。
付帯サービスの有無で選ぶ
買取価格のみならず、付帯サービスの有無についても確認してみてください。たとえば、先述した「買取保証サービス」を提供している不動産会社であれば、想定より高く現金化できるかもしれません。
また、残置物を処理してくれる「不用品処分サービス」を提供している不動産会社も存在します。物件を手放すにあたって不要な家財道具を処分することもありますが、手間も費用もかかってしまうため、負担に感じる方も多いでしょう。「不用品処分サービス」を活用すれば、必要のない家財道具を置いたまま売却できることがポイントです。
また、明示されているサービス以外に、レスポンスの早さや接客態度などのサービス品質も判断材料にしてみてください。返事が早く接客マナーに優れた買取業者のほうが、安心して任せられます。
利用者の口コミを確認する
悪質な買取業者かどうか見極めるために、利用者の口コミも確認してみてください。それぞれの買取業者のホームページにはプラスの情報しか掲載されていませんが、口コミサイトにはマイナスの情報が掲載されているかもしれません。
また、口コミ評価と付随して、行政処分の履歴にも注意するといいでしょう。行政処分とは、「行政機関が法令に基づいてくだす処分」のことです。身近な例を挙げると、公安委員会が道路交通法などにもとづいて、運転免許にかかわる行政処分（取消し・停止など）をくだしています。
これと同じように、不動産業においても宅地建物取引業者が法令違反をした場合は、宅地建物取引業免許権者である国土交通大臣、または都道府県知事が行政処分をくだします。宅建業に関係する行政処分は、「業務改善のための指示処分」「業務停止処分」「免許取消処分」などが代表例です。
悪い口コミが多い業者の中には、宅地建物取引業法などに違反している業者もあるでしょう。そのような悪質な業者を判別するためにも、行政処分の有無は要チェックです。国土交通省が運営する「ネガティブ情報等検索サイト」を使うと、行政処分された履歴のある不動産会社を検索できます。検索しても情報がヒットしなければ、その不動産会社が行政処分を受けたことはありません。
複数の業者からの見積もりをとる
買取業者1社のみからの査定では、それが適正価格かどうか判断できないでしょう。複数の業者から見積もりをとり、さらに相場価格とも比べてみてください。複数社から見積もりを取り、そのうち1社の査定価格のみ不自然に乖離していたら、警戒したほうがよいかもしれません。
複数の業者からの見積もりをとる場合は、ポータルサイトを利用するといいでしょう。ただし、ポータルサイト経由で送られる査定額は簡易的なものであるため、査定額の妥当性を判断したい場合は、複数の業者に物件まで足を運んでもらうことをおすすめします。
こんな不動産買取業者には注意するべき！
不動産買取の現場では、売主である個人より、買主である買取業者のほうが圧倒的に経験は豊富です。そのため、売主を騙して低廉な価格で買い取ろうとする、悪徳な買取業者も少なからず存在します。次のような特徴に該当する不動産買取業者は悪質である可能性もあるため、十分に注意してください。
- 高額な査定価格を最初に提示する
- 仲介手数料を要求してくる
- 高額な測量費を請求してくる
- 囲い込みをする
- 小切手での支払いは不自然
- おとり広告を行っている
- 買取を急かしてくる
- レインズに登録していない
それぞれの注意点を詳しく解説します。
高額な査定価格を最初に提示する
不動産買取では査定価格がそのまま売却価格となるため、基本的には高額な査定をしてくれる業者を選ぶべきです。ただし、最初に高額な査定額を提示し、取引を進める過程でさまざまな理由をつけて値下げ交渉してくる買取業者も存在します。
たとえば、周辺取引相場が3,000万円程度である物件の査定を4社に依頼したケースで考えてみましょう。その査定額がA社2,400万円、B社2,500万円、C社2,200万円、D社2,900万円の場合、D社の査定額は高額すぎて不自然です。
不動産買取の査定額は周辺取引相場の7割〜8割、どれだけ高くても9割程度が適正水準といわれています。この水準よりも高い査定額を提示してくる買取業者は、依頼を受けるために値下げ前提の査定額を提示している可能性もあるため要注意です。
また、査定書に買取価格が下がるケースを但し書きしている業者もゼロではありません。査定価格の説明を受ける際は買取額が下がる条件についても確認し、不当な買い叩きには注意してください。価格を下げられる可能性を感じる場合は、他の買取業者との交渉も並行したほうが安心でしょう。
仲介手数料を要求してくる
不動産買取は仲介取引ではないため、そもそも不動産会社に対する仲介手数料は発生しません。しかし、不動産会社によっては売主のリテラシー不足につけ込み、不当に仲介手数料を要求してくる可能性があります。
たとえば、残置物を片づけてくれる「不用品処分サービス」を申し込み、それに伴って手数料を請求された場合は、正当な費用だといえるでしょう。しかし、付帯サービスに何も申し込んでいないにも関わらず、不明瞭な名目で手数料を請求された場合には、詐欺である可能性もあるため注意してください。
なお買取保証の場合、当初は不動産仲介として売却活動をするため、仲介取引の期間に売却できたケースでは仲介手数料を請求されます。また、「不動産買取」と銘打っているサービスであっても、その実態はエンドユーザーが買主となる仲介取引であるケースも珍しくはありません。買取業者が直接買主になる場合には仲介手数料が不要ですが、エンドユーザーが買主となる場合は仲介手数料が必要なことも覚えておきましょう。
高額な測量費を請求してくる
手数料という名目ではなく、測量費などの名目で費用を請求される可能性もあります。不動産取引に伴う測量費の請求は、一見正当だと感じるかもしれません。しかし、高額な測量費を請求してくる場合も、悪質な買取業者である可能性が高いです。
そもそも不動産買取において、何らかの費用が請求されるケースは多くありません。測量費をはじめ、リフォーム費用・修繕費用などのコストが発生する場合は、買取価格に反映させるケースが多いためです。わざわざ費用を請求してくる場合は、裏があるかもしれないため注意してください。
囲い込みをする
不動産買取でよくあるトラブルとしては、「囲い込み」が挙げられます。囲い込みとは、他の買取業者に査定を取らせないようにすることです。悪質な買取業者でなくても、査定価格を他社と競うことは嫌がるでしょう。相見積もりにいい顔をしない業者は多いです。
しかし、可能な限り高値で売却するためには、複数社の査定を比べる必要があります。囲い込みを防ぐために、複数の買取会社に対して同時に査定依頼するとよいでしょう。
小切手での支払いは不自然
買取代金を小切手で支払う、と伝えてくる買取業者がいるかもしれません。しかし、小切手での支払いは不自然であるため、とくに注意してください。そもそも小切手とは、現金の代わりに資金をやりとりできる有価証券の一種です。銀行が発行する専用用紙に金額などが記入されています。
小切手を振り出した人を「振出人」、小切手を受け取った人を「持参人」と呼びます。つまり買取業者が振出人、物件を売却した人が持参人です。後日持参人が小切手を銀行へ持っていくと、小切手と引き換えに現金が支払われます。
小切手があれば現金を持ち運ぶ必要がないため、高額な現金がやり取りされる不動産取引の現場ではよく使われていました。しかし昨今では高額取引であっても、銀行振込によって簡単に行えます。そのため、不動産取引の実務において小切手が使われるケースはほぼありません。
小切手そのものに法的な問題はありませんが、不動産買取の支払いにわざわざ小切手を使うことは怪しいと考えたほうがよいでしょう。また、振出人（買取業者）の当座預金残高が不足していると、小切手を決済できない可能性もあります。いわゆる「不渡り」です。確実に代金を回収するためにも、小切手による支払いは避けたほうが無難です。
おとり広告を行っている
取り扱っている物件が多い不動産会社のほうがエンドユーザーからの印象がよいため、実際には取り扱っていない物件も広告掲載されていることがあります。いわゆる「おとり広告」です。
「おとり広告」は宅地建物取引業法で禁止されている違反行為であり、行政処分の対象にもなりうる行為です。それにも関わらず取り扱っていない物件も広告掲載しているような業者は、悪質であると考えられます。不動産買取の査定額なども信頼できないため、取引しないほうがいいでしょう。
買取を急かしてくる
むやみに買取を急かしてくる業者も、あまり信頼できません。不動産を売却するからには、熟考することも当然です。それにも関わらず買取を急かしてくる買取業者は、売主が冷静に考えることを恐れているのかもしれません。
競合他社との買取査定対決に勝つために、どのような買取業者も多少は急かしてくるでしょう。しかし、冷静に判断されたらやましいことをしているからこそ、買取を急かしている可能性があることも考慮しなければなりません。
レインズに登録していない
レインズとは、全国の不動産会社が加入しているネットワークシステムのことです。不動産仲介のうち、専任媒介契約・専属専任媒介契約を締結した物件については、レインズに登録することが義務づけられています。
買取で仕入れた物件は、レインズへの登録義務はありません。しかし、買取と仲介の両方に対応している不動産会社が、もし登録義務のある物件をレインズに登録していない場合は、法令遵守意識が低い悪質な業者であることが予想されます。
レインズは一般消費者では閲覧できないため、必ずしも悪徳業者の判別には利用できません。しかし、買取担当者にレインズの活用方法を尋ねてみることは可能です。もし曖昧な返答で怪しいと感じた場合は、買取査定の内容にも注意してください。
不動産買取業者を探す方法
さて、不動産買取業者を探す方法としては、次の2つが考えられます。
- ポータルサイトを利用する
- 買取業者へ直接連絡をとる
それぞれ特徴が異なるため、自分にマッチしていると感じる方法を試してみてください。両方を併用しても問題ありません。
ポータルサイトを利用する
不動産買取に対応したポータルサイトを利用すれば、複数の買取業者へ一斉に見積もり依頼を送付できます。簡易的な買取査定額を算出できるポータルサイトもあるため、相場調査にも役立つでしょう。
なお、ポータルサイト経由で査定依頼するときは、査定方法もチェックしてみてください。不動産買取では「査定価格 ＝ 買取価格」であるため、ポータルサイト経由でもっとも高い査定額を提示した不動産会社と契約したいと考えるかもしれません。しかし、査定には「簡易査定（机上査定）」「訪問査定」の2種類が存在します。
簡易査定（机上査定）とはその名のとおり机上でも分かる情報、たとえば築年数・間取り・周辺エリアの取引状況などから簡易的な査定額を算出する方法です。ポータルサイト経由で算出される査定額は、あくまでも簡易査定であることが多いため、必ずしもその価格で買い取ってもらえるとは限りません。
一方で訪問査定とは、売却物件を査定担当者がその目で確認してから査定する方法です。基本的には、訪問査定での査定額が正式な買取金額とされます。そのため、ポータルサイト経由でもっとも高い査定額を提示した不動産会社にのみ訪問査定を依頼しても、実際の査定額は低水準かもしれません。無用なトラブルを避けるためにも、ポータルサイト経由で買取業者を決めるときは、訪問査定での査定額を参考にしてみてください。
買取業者へ直接連絡をとる
自分で買取業者を探し、直接連絡をとることも可能です。「地域名 ＋ 不動産買取」などのキーワードで検索すると、そのエリアに対応している買取業者のホームページへアクセスできます。スムーズに査定を進めてもらうためには、次のような書類を用意しておきましょう。
- 登記識別情報（登記済権利証）
- 固定資産税納税通知書
- 購入時の売買契約書・重要事項説明書
- リフォームなど修繕履歴が分かる書類
周辺エリアの取引相場なども調べておくと、査定額の妥当性も判断できます。
まとめ
不動産買取は物件をすぐに現金化できる反面、悪質な買取業者に依頼すると、著しく安い金額で買い取られてしまう可能性もあります。買取業者に安く仕入れたい気持ちが働いてしまうことは避けられないため、売主として自衛することを心がけましょう。
買取価格の相場は、周辺の取引相場より1割〜3割ほど低い水準です。この水準よりも安い査定額を提示された場合は、査定根拠を確認するようにしてください。曖昧な返答ではぐらかされる場合は、他の買取業者にも査定を依頼することをおすすめします。
