オーバーローンだと離婚は出来ない？不動産の売却と財産分与の方法！

夫婦が離婚する際、自宅の不動産の売却で特に問題になるのが「オーバーローン」です。
オーバーローンで状態で住宅ローンはまだまだ残っているけど、自宅の不動産は売却できないだろうか？
万が一に備えて、事前に準備しておくことで、大きなトラブルを防ぐことが出来ます。
ここでは、離婚時にオーバーローン状態の不動産売却と財産分与の方法を解説いたします。

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財産分与の原則は２分の1

3 組に 1 組が離婚している現代。離婚の際、多くの場合に問題となるのが、財産分与です。
財産分与は夫婦で築いた共有財産を折半「２分の１」とするのが原則として定着しています。
つまり全く平等に財産を分けるということです。現金や保険・有価証券であれば簡易的ですが、「不動産」がある場合、すぐにというわけにはいきません。

財産分与の中で特にトラブルが起こりやすいのが「不動産」です。
不動産は、土地と建物を夫婦で半分に分けることが難しく、現金化するまでに時間がかかることもトラブル要素です。

不動産の「資産価値」とローンの「契約内容」、オーバーローンか否か？

まずは、資産価値とローン残債を把握します。
（１）不動産の資産価値
※不動産会社に査定してもらいます。
（２）住宅ローンの残債と契約状況
※残債はローン償還表などをもとに確認出来ます。

（１）不動産の価値を知る。

「家を売ったらいくらで売れるのか？」ということを知っておくはとても重要です。
仮に家を売らずに、どちらか一方が住み続けるという選択をする場合であっても、財産分与などの話し合いをする上で、知っておく必要になってきます。
※ペアローンの場合は、金融機関の一括返済も考えられます。

自宅の価値を具体的な方法としては、不動産売却業者に査定してもらう事でわかります。
ある程度の相場を知りたければ、「机上査定」という方法もとれますので、必ずしも家に来てもらう必要はなく、気軽にご利用できます。

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（２）住宅ローンの残債と契約状況を知る

いくらのローン残債があるのか、誰が住宅ローンの契約名義かを確認します。
・世帯主のみ
・夫婦ペアローン
※夫婦ペアローンの場合、売却するのかどちらかが住み続けるのかで話し合いが必要になります。

（３）オーバーローン？アンダーローン？

（２）のローンの残債と（１）の不動産価値がどのよう状態かを確認します。

オーバーローンとはローンの残高が、対象不動産の価値が上回っていることを指します。
例）ローン残高が4,000万円に対し、不動産価値が3,000万円の場合

アンダーローンとはオーバーローンとは逆に、ローン残高が対象不動産の価値を下回っていることを指します。
例）ローン残高が3,000万円に対し、不動産価値が4,000万円の場合

現金などの余裕がある場合は、オーバーローンかアンダーローンはそれほど問題にはなりませんが、用意が出来ない場合は、売却できずに別の方法で検討しなければいけません。

不動産を売るか？どちらかが住み続けるか？

離婚の話し合いでは、持家の場合、不動産を売却するのか夫婦のどちらかが住み続けるのかを選択することになります。

売却

売却をする場合、売却額がローン残高より多いアンダーローンであれば、その売却益を共有財産とし、夫婦で話し合って分与します。
問題なのは、売却額がローン残高より少ないオーバーローンの場合です。
ローン残高を現金で支払う必要がある為、用意が出来ない場合は売却する事が出来ません。

住み続ける

どちらかが住み続ける場合、どちらがどれくらいの割合で支払っていくのか話し合う必要が出てきます。
ローン契約者＝住み続ける人であれば話が問題は少ないですが、ローン契約者と住み続ける人が異なる場合、離婚後にも必要な手続きがあればお互い連絡を取り合う事や、最悪のケースでは、金銭によるトラブルが発生する可能性があります。

ローン契約者と住み続ける人が異なるトラブル例は多数あります。

離婚の話し合いのなかで揉めやすく、頭を悩ますのが不動産の問題です。
「これから離婚をするかもしれない。」そんな状態で、冷静に相手の事を考えながら話し合う事は非常に困難です。
一時の感情で突き進む前に、事前にどのような準備と覚悟が必要なのか、最悪のケースは何かを情報収集しておくことはご自身を守るために最適な行動です。

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