アパートやマンションの賃貸経営で、管理会社に不満を感じているケースは意外と多いです。
「なかなか入居者が決まらない」「メンテナンスが不十分」「対応が遅い」「サービスが少ない」など、その理由はさまざまあります。
管理会社は、賃貸経営をする重要なビジネスパートナーです。
その重要なパートナーとうまく行かない場合は、変更することも検討しなくてはいけません。 今回は、賃貸管理会社を変更する流れや注意点についてご紹介します。
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管理会社の変更は可能！
管理会社の変更にはいくつかの手続きや注意点がありますが、適切に行えば、入居率の向上、コスト削減、物件価値の向上、入居者満足度の向上、オーナーの負担軽減、収益の安定化など、多くのメリットが得られる可能性があります。現在の管理に不満がある場合は、変更を検討する価値が十分にあります。
賃貸管理会社を変更すべき3つのパターン
入居率の低下や空室問題の悪化
入居率が下がっている：管理会社の対応が悪いことで入居者の満足度が低下し、退去者が増えている場合や、空室が埋まらない場合です。広告や入居促進の努力が不足している場合も含まれます。
ターゲット市場に合った提案がない：賃貸物件のエリア特性や市場ニーズに合った管理提案がない場合、空室リスクが増大する可能性があるため、積極的な提案ができる管理会社に変更するのが有益です。
空室から1か月以上、管理会社からの連絡が全くない場合は要注意です！
費用対効果が低い
管理費用が不適切に高い：管理費用が市場価格と比較して明らかに高い、またはコストに見合ったサービスが提供されていない場合、よりコストパフォーマンスの良い管理会社を探すべきです。
追加費用の不透明さ：必要以上の追加料金を頻繁に請求してくる場合や、費用の詳細が不透明である場合は、費用の適正化を図るために管理会社の変更を検討する価値があります。
管理業務の不十分さ・質の低さ
入居者からのクレーム対応が遅い：入居者からの苦情やトラブルに対する対応が遅れたり、不誠実な対応が目立つ場合、管理会社の品質が低いと判断できます。
清掃やメンテナンスが行き届いていない：共用部分の清掃や設備のメンテナンスが不十分で、建物の価値が低下する恐れがある場合も、賃貸管理会社の変更を検討すべきです。
報告や連絡が不適切：賃料送金や収支報告が遅れたり、不明瞭な点が多い場合も、信頼性に欠けるため変更を考えるべきです。
管理会社の対応が悪く本業に支障が出る場合は、すぐに見直しが必要です。
管理会社の変更はコストや手続きが発生するため、これらの問題が長期的なリスクを生むかどうかを慎重に検討する必要があります。適切な管理会社の選定は、物件価値の維持・向上に直結します。
賃貸管理会社を変更する流れ
「管理会社を変更するのは面倒臭そう･･･」という印象がありますが、流れに沿って決めていけば難しいことではありません。 ただし、賃貸管理会社とは長期的に関わるため、慎重に進めるようにしましょう。
①現在の賃貸管理会社の不満点を明確にする
どのような賃貸管理会社にすれば良いかを決めるために、現在の不満点を明確にしましょう。
例えば、入居者がなかなか決まらないのが不満であれば、入居者の集客力が強い賃貸管理会社を選ぶことが解決策に繋がります。 現在の不満点を明確にすることが、次の賃貸管理会社を決めるポイントになります。
②賃貸管理会社を探す
現在の賃貸管理会社の不満点を元に、新しい賃貸管理会社を探します。
会社の条件やサービス内容、料金設定だけでなく、担当者との対応のしやすさなども大切です。 現在の賃貸管理会社との比較はもちろん、複数の会社と比較して不満点を解決できそうな賃貸管理会社を選びましょう。
③現在の賃貸管理会社へ解約を伝える
変更する賃貸管理会社が決まったら、現在契約中の賃貸管理会社に解約の旨を伝えます。
その前に、契約時に交わした「管理委託契約書」を見直して、解約の条件を確認しましょう。
解約に違約金がかかるケースや、解約の通知から3カ月後などの条件がある場合があります。 解約通知は決められた書類のフォーマットがあるものなのか、自分で作成するかなど、管理委託契約書の内容に従って行います。
④新しい賃貸管理会社と契約の手続き
現在の賃貸管理会社との解約手続きが完了したら、新しい賃貸管理会社の契約手続きです。 条件面を再度確認し、管理委託契約書を取り交わします。
⑤賃貸管理会社の引き継ぎ
新しい賃貸管理会社との契約が完了したら、以前の賃貸管理会社と物件や入居などの情報を引き継いでもらいます。
主な引き継ぎ内容は以下です。
・書類や鍵などの引き渡し
・管理費の精算
・物件や周辺トラブルの状況
・入居者の状況
・火災保険や家賃保証などの状況
・現在の敷金の状況 など 管理会社間で完了することですが、しっかり引き継ぎができていないと、後々トラブルになることもあるので、引き継ぎ完了の旨や内容を確認しておきましょう。
入居者へ賃貸管理会社の変更を通知する
賃貸管理会社が変更することで、入居者の家賃振込先が変更されます。
緊急時の連絡先なども変更になるので、早めに通知をしましょう。
入居者にとっては面倒な手間なので、なるべく丁寧に説明することが大切です。 賃貸管理会社を変更した理由や、変更したことで入居者へのメリットも伝えられると一番良いでしょう。
よく選ばれる強い賃貸管理会社のポイント
不動産会社で賃貸管理サービスを展開している会社が多いですが、賃貸管理の知識が乏しく、魅力的なサービスがないところが多いです。
よく選ばれる賃貸管理会社は、プロの知識と充実したサービスを展開しています。
賃貸管理会社を選ぶときに、見ておきたいポイントを解説します。
短期間で成約できる集客力
空室リスクを避けるためには、借主を見つける集客力が何よりも大切になります。
さまざまな広告媒体や潜在顧客、見込み顧客へアプローチできる力がある会社がおすすめです。
借主側にもメリットがあるサービスを展開
賃貸管理会社を変更するときは、借主にもメリットがある会社を選びたいです。
例えば、家具・家電のレンタルサービスや引っ越し料金の割引があれば、喜ばれる人も多いでしょう。
また、来店しなくても内見や契約ができるサービスや、クレジット決済が可能だと借主へのメリットが大きいです。
メンテナンスが充実
賃貸経営はメンテナンスの支出が抑えられると、運用していくのがラクになります。
設備が突然の故障によって、修理や交換が必要になることも想定しておかなくてはいけません。
退去後の原状回復も、すべてが借主の負担ではないので支出が発生します。
このようなメンテナンスも、手厚くサポートしてくれる賃貸管理会社を選んでおくと、ランニングコストを抑えることができるでしょう。
メンテナンス費用は管理会社負担！？
賃貸管理会社を変更するときの注意点
賃貸管理会社の変更は、現状の賃貸経営をより良くするために行うことですが、注意点も忘れずに理解しておきましょう。
賃貸管理会社変更に最適なタイミング
賃貸管理会社は、1月～3月、9月～10月といったシーズンは忙しい時期に当たります。
進学や就職、転勤などが多く重なる時期のため、慌ただしいタイミングです。
時間がない中での引継ぎは、トラブルの原因になりかねません。
契約や引き継ぎなど余裕をもって対応してもらうために、なるべく上記の期間は避けた方が良いでしょう。
家賃保証会社との契約が切れる可能性がある
賃貸管理会社の変更によって、家賃保証会社との契約が終了になる場合もあります。
当初の管理委託契約にもよるので、内容を確認しておきましょう。
家賃保証会社との契約がないと、万が一、入居者に家賃滞納が出たときに、どこも保証をしてくれません。 家賃収入が入らないリスクにも繋がるので、注意しておきたいポイントです。
変更するタイミングで管理が不十分になる
新・旧の賃貸管理会社が入れ替わるタイミングは、管理状態が不十分になりがちです。
新しい賃貸管理会社は、最初の内は物件の状況をうまく理解できていないケースも少なくありません。
入居者が出ていく可能性がある
賃貸管理会社の変更により、入居者へ振込先の変更などが発生します。
中には振込手数料が上がってしまうケースも想定しなくてはいけません。
入居者は些細な変更でも、引っ越しのキッカケとなってしまう場合があります。
なるべく賃貸管理会社の変更で、メリットになることを伝えてリスクを回避しましょう。
不動産管理ならサービス豊富なクルーズカンパニーへご相談ください！
不動産の賃貸管理会社に不満を感じている方は、変更してみるのも1つの方法です。
「なかなか入居者が決まらない･･･」
「メンテナンスが不十分で対応が遅い･･･」
「サービスが少ない･･･」
など、不満を感じる理由はさまざまです。
このようなときに、より良い不動産管理をお探しの方は、株式会社クルーズカンパニーにご相談ください。
クルーズカンパニーは都内を中心に高級物件の売買・賃貸仲介・賃貸管理を専門に行っている総合不動産事業の会社です。
賃貸経営に必要な、集客力や手厚いメンテナンスサービスを充実させています。
ぜひ、今ご利用の賃貸管理会社と比較してみてください。
不動産の賃貸管理会社に不満を感じている方は、変更してみるのも1つの方法です。
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「メンテナンスが不十分で対応が遅い･･･」
「サービスが少ない･･･」
など、不満を感じる理由はさまざまです。
このようなときに、より良い不動産管理をお探しの方は、株式会社クルーズカンパニーにご相談ください。
クルーズカンパニーは都内を中心に高級物件の売買・賃貸仲介・賃貸管理を専門に行っている総合不動産事業の会社です。
賃貸経営に必要な、集客力や手厚いメンテナンスサービスを充実させています。
■サポート内容重視プラン
設備修理や原状回復費用の保証付きで収支の平準化
手厚い保証内容でお任せしたい方におすすめのプラン。入居期間中の設備修理費用や退去時原状回復の保証付き。
当事者リスクと手間を減らしたい
国内外の転勤等で契約行為などをお任せしたい方におすすめのプラン。
海外にお住まいで貸し出す場合でも、源泉税納税は弊社で行います。
■管理コスト重視プラン
少ないコストで賃貸管理も任せたい
入居中の連絡取り次ぎをお任せしたい方におすすめのプラン。
借主様から支払われる毎月の賃料をそのまま受けとれます。
■空室保証重視プラン
空室保証付きで安定した賃貸収入がほしい
弊社が物件を借受け、転借人に転貸するプラン。
入居者の有無にかかわらず、毎月の賃料収入が保証されます。
まとめ
賃貸管理会社は、賃貸経営を支える大切なビジネスパートナーになります。
管理やサービスに不満を感じる場合は、他の管理会社に変更や比較してみることがおすすめです。
賃貸管理会社を変更することは、面倒に感じるイメージもありますが、流れに沿って検討して進めていけば難しいことではありません。
賃貸管理会社を選ぶポイントや、注意点を参考に変更を検討してみましょう。
