マンションを売るつもりで買うべき理由！選び方のコツと注意点を解説

マンションは売るつもりで買うことで、ライフステージに合わせた住み替えもしやすく、将来売りたいタイミングでの高額売却も期待できます。

将来の資産としてマンションを高く売るコツを押さえて、資産価値が高いマンションを購入しましょう。

今回は、マンションを売るつもりで買うことをおすすめする理由や購入のリスク、物件選びのポイントや活用方法をまとめました。 不動産売却に関するご相談は株式会社クルーズカンパニーにお任せください。

近年、ライフスタイルの変化に合わせて「住み替え」「買い替え」をする方や、不動産投資用にマンションを購入する方が増えています。

マンションを売るつもりで買うと、資産価値をキープし、予想以上に高い値段で売却できる可能性があります。 ここではマンションを「売るつもりで買う」ことをおすすめする3つの理由についてお伝えします。

インフレや将来の不安に備えて、資産価値が将来的に高くなる見込みの高いマンションを所有するのは、効果的な資産形成の手段の1つです。

マンションの価値が高まり、高値で売れれば、インフレや地下高騰の影響を抑えられます。

近年、市場ではマンションの資産価値が重視され、購入時に「売却時の価格」や「売りやすさ」の観点も入れて検討する人が増えています。

インフレの進行で不動産・株など資産価格が値上がりし、資材など建築コストによるインフレの影響を受けやすいマンションは、今後も価格が上昇するとの見方があります。

当然リスクもあるため、専門家と相談をしながら、ある程度資産に余裕を持たせた状態で運用するとよいでしょう。

事業や投資に失敗したときなどに資産を分散させておくと、自分自身の財産を守ることができます。

例えば、資産の大半を現金で所有していた場合、大幅なインフレが起こったときに実質的な資産の価値が大きく下がってしまいます。

あるいは、証券などの投機性の高い資産の場合は、資産価値が大きく変動することも少なくありません。

マンションに関しても価値の変動はありますが、複数の資産を持つと、いざというときのリスクを分散させられます。

また現金のように、手元にあるとつい使ってしまうこともないため、将来に向けてのリスク対策として保有しておけます。

マンションを「売るつもり」で買う際にはメリットだけではなく、リスクも伴います。

実際にどのようなリスクがあるか把握したうえで検討するのが大切です。

ここでは「売るつもり」でマンションを買う際のリスクについて解説します。

不動産市場の動向によっては、売却時に購入価格を下回る可能性があります。

マンション売却においては、購入時の価格と売却した時点の価格の差額分が損失となります。

価格の変動要因は、景況感・政治的な要因・地域的な要因・税制の変更などさまざまな要因で変動するため、専門家であっても確実な予想は不可能です。

マンションをどこでどのように購入したとしても「絶対に儲かる」ということはありません。

特に売るつもりでマンションを購入する方は、投機的な意味合いで購入される場合が多いでしょう。 だからこそ、リスクを理解して慎重に判断することが重要です。

住宅ローンの金利が上昇すると、マンションの需要が冷え込むリスクが高まり、さらに売却時にマンションの販売価格の相場が下落する恐れがあります。

なぜなら、金利上昇は住宅ローンの借入コストを増加させ、購入意欲を減退させる要因となるためです。

特に売るつもりでマンションを購入する場合は、金利の変化について注意深く見守る必要があります。

金利上昇の兆しが見えた際に、マンションの売却時期を調整するなどの対策が必要となるかもしれません。

購入したマンションを賃貸に出す場合、空室期間が発生すると収益が得られません。

売却するつもりで購入する場合であっても、売却するまでの期間に空室が続くとコストが膨らみます。

固定資産税や管理費などの維持費を加味すると、売却益を圧迫するリスクも考えられます。

反対に、満室状態を維持することは、賃貸物件としての価値を高め、早期に高値で売却するために効果的です。

マンションなどの不動産は、株式や債券と異なり、市場で自由に売買できるものではありません。

不動産は買主と売主1対1の相対取引で、双方の希望条件が合致しなければ成立しないため、希望するタイミングで売却できないリスクがあります。

このことを流動性リスクといいます。 特に売却を急ぐ場合には、流動性リスクにより相場よりも大幅に価格を下げざるを得ない状況に陥ることもあります。

マンションは、経年劣化による修繕が必要になります。

例えば、配管の交換・外壁や屋根の塗装・室内のリフォーム・エアコンや給湯器の取替・入居者の入退去の際の原状回復工事などです。

これらの修繕費用は修繕積立金でまかなわれますが、積立金が不足する場合や突発的な修繕が必要な場合などは費用負担が生じる可能性があります。

マンションを売るつもりで買う場合は、購入時の金額を上回る価値の高い物件を選ぶのが理想です。

売るつもりで買うマンションは「立地」「築年数」「間取り」「管理体制」「周辺環境」を優先して判断しましょう。 ここでは、「売るつもり」のマンションで押さえておきたい！物件選びのポイントを5つ解説します。

売るつもりで買うマンションの物件選びのポイントは、不動産の価値を決める最大の要素である立地です。

考慮すべき要素は、沿線・駅などの交通アクセス・治安・医療体制・買い物などの利便性など多岐にわたります。

特に駅近エリア・都心へのアクセスが良好なエリア・商業施設が充実しているエリアは、人口流入や利便性の高さから不動産価格が下落しにくく、資産価値を維持しやすい傾向があります。 また、再開発計画や新駅設置など将来的な発展が見込まれるエリアも、不動産価値が上昇する可能性があり、投資対象として魅力的です。

マンション売却を前提とする場合、築年数は重要な検討要素です。

特に、以下の新・旧の耐震基準は必ず確認しましょう。

このように、旧耐震基準よりも信頼が高いのは新耐震基準であり、マンションを売るつもりで買う場合は、旧耐震基準のマンションは選ばないほうが無難です。

ただし1981年6月1日以降に完成したマンションでも、旧耐震基準で建てられている場合があるため、注意が必要です。

また、築年数による価格変動は、築11〜20年の間は比較的緩やかですが、築26年以降は価格が急落します。

築11〜20年程度のマンションは比較的状態がよく、リフォーム費用を抑えられるため、一般的に人気の高い物件が多いです。

物件選びでは、エリアニーズにマッチした間取りであることもポイントです。

ニーズにマッチした間取りのマンションは、売却時に買い手を見つけにくく、希望価格でマンションを売ることが難しくなる傾向があります。

例えば、ファミリー層が多いエリアでは3LDKや4LDKなど家族が暮らしやすい広い間取りが人気です。

一方、都心部の単身者が多いエリアでは1Kや1LDKなどのコンパクトで機能的な間取りが好まれます。

間取りに関して注意しなくてはならないのは、メゾネットタイプです。

メゾネットタイプは戸建て感覚で生活できる点が魅力ですが、バリアフリーへの未対応や生活の動線の面などにおいて不便さもあるため、売れにくい傾向が見られます。

管理体制の良し悪しは資産価値に大きく影響するため、修繕積立金や管理状況をしっかり確認することが大切です。

確認しておくべきポイントは、以下のとおりです。

・修繕積立金：積み立て金の額が十分か、計画的に積み立てられているか

・管理状況：定期的な清掃やメンテナンスが適切に行われているか

・管理組合の運営：管理組合の活動状況や住民間の合意がスムーズに行われているか

・管理会社：管理会社は信頼できるか

マンションの品質を維持するためにも管理会社による管理が行き届いたマンションを選びましょう。

売るつもりでマンションを購入する際、自分自身が居住する訳ではなくとも周辺環境が非常に重要です。

スーパー・病院・学校などの生活利便施設や公園などの自然環境が充実している点、主要駅へのアクセスがすぐれている点は、マンションの魅力を高め、需要を安定させる要因になるためです。

実際に売るつもりで買うマンションはどのように活用するのがベストでしょうか？

ここでは売るつもりで買うマンションの活用方法について4パターンをご紹介します。

売るつもりで買うマンションは自宅としてライフステージの変化に合わせて柔軟に住み替えることができます。

また、住宅ローン控除などの税制優遇措置を活用でき、要件を満たせば、一定期間所得税や住民税が控除されます。

控除額である借り入れ限度額は入居年や住宅性能によって異なるため、注意が必要です。

2024年現在、確定申告した年から10～13年間住宅ローン減税制度が適用されます。

住宅ローンの控除額は最大409.5万円、子育て世帯・若者夫婦世帯は455万円となっています。

以下の条件から満額控除される方は多くないため、注意が必要です。

・購入する住宅の種類や性能

・購入した住宅の価格

・住宅ローンの年末残高 ・所得税・住民税の支払い額

売るつもりで買うマンションは賃貸物件として活用でき、安定した家賃収入を得られます。

一方、空室リスクなどのデメリットもあり、賃貸管理会社の質によって、収益が大きく変わってしまいます。

マンションを賃貸物件として活用する際に重要な賃貸管理会社選びのポイントは以下のとおりです。

<賃貸管理会社選びのポイント>

・管理物件の入居率95%以上

・管理戸数1万戸以上のノウハウ

・お客様の声など顧客満足度の高さ

・トラブル発生時に早急な対応ができる人員体制

・家賃減額以外の空室対策の提案

・管理手数料の安さを最優先に判断しない

・担当者の対応と相性

売るつもりで買うマンションはセカンドハウスとして活用できます。

セカンドハウスとは、日々の生活で定期的に利用する2番目の家のことです。

セカンドハウスを持つことで、平日は都心・週末は郊外で過ごす2拠点生活を楽しむことができます。

また、税金の軽減措置の対象となるというメリットもあります。

セカンドハウスは別荘と混同されがちですが、別荘の利用目的は、保養・趣味のためであり、税金の軽減措置の対象外です。

セカンドハウスは、物件購入後60日以内に都道府県税事務所へ申請することで不動産取得税・固定資産税・都市計画税などの減税が受けられます。

セカンドハウスを購入することで将来的に資産運用ができるのもメリットです。

売るつもりで買うマンションは将来への住み替えを見据えた投資としても活用できます。

マンションの価値を維持・向上させるために対策を講じることで資産価値の向上に繋がります。

<築年数が高い物件の場合>

・リフォームで老朽化したマンションを新築同様の状態に戻して家賃の下落を防ぐ

・リノベーションで現代的なスタイルに新たな機能を付加することで価値を向上させる

<ホームセキュリティがない物件の場合>

・オートロックやモニター付インターホンなどを設置して防犯性を高める

このように、ホームセキュリティの導入やリフォーム時に配線処理を綺麗に施工するなど、マンションの価値を維持・向上させることがポイントです。

以下に、マンションを売却する際の注意点についてまとめました。

<マンション売却時の注意点>

・査定額や相性を考慮して不動産会社を選ぶ

・マンション売却実績が豊富な不動産会社に依頼する

・不動産市場が活発なタイミングを狙う ・マンション売却後は必ず確定申告を行う

一見気に入ったマンションでも、売るつもりで買う場合は避けた方がいい特徴や注意点があります。

資産価値が高く下がりにくいマンションの特徴を抑えつつ、希望の条件を組み込むことが大切です。 マンション投資のリスクは、物件の選定や適切な管理で回避しましょう。

マンションを売却する際には、原則として住宅ローンの残債を完済し、抵当権を抹消する必要があります。

ローンが残っているときの対応は、以下の3つのパターンに分類されます。

・手元の資金でローンを完済できる場合は、繰り上げ返済によりローンを完済して抵当権を抹消します

・売却価格がローン残債を上回る場合は、売却代金でローンを完済して抵当権を抹消します

・売却価格がローンの残債を下回る場合や任意売却の場合は、不動産会社や弁護士などに相談して対応を検討する必要があります

完済のためには、マンション売却にかかる手数料（仲介手数料・印紙税・抵当権抹消費用など）も考慮しなくてはなりません。

不動産の所有期間によって課税率に差が生じます。

税率の違いは以下のとおりです。

・5年以内=短期譲渡所得：所得税と住民税あわせて約39％

・5年超=長期譲渡所得：所得税と住民税あわせて約20％

5年以内の不動産売却は高い税率が課せられることを考慮して、売却時期や価格設定を調整しましょう。

なお、期間は売却した年の1月1日が基準になります。

マンションの売却は、状況によって最適なタイミングを見極めることが大切です。

以下のポイントを参考にタイミングを見極めて高値で売却しましょう。

<経済状況>

・金利が低い時

・新築マンションの価格上昇時

・2～3月の引っ越しシーズン前の11月から動き出す

<物件状況>

・大規模修繕の後

・減価償却が終了する前

・保有期間が5年超、築10年以内

＜季節的要因＞

・引っ越しシーズン前など物件の動きが活発になる時期