不動産買取のメリットは？デメリットや不動産仲介との違いを知って賢く売却

保有している不動産を売却したいときは、不動産会社に仲介を依頼して買主を見つけてもらうことが当たり前だと考えている方も多いかもしれません。しかし実は、不動産売却方法には「仲介」と「買取」の2種類が存在します。
この記事では不動産買取のメリット・デメリットについて、不動産仲介との違いにも言及しながら分かりやすく解説します。不動産を賢く売却したい方は、ぜひ参考にしてみてください。

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不動産買取とは？

不動産仲介と比べると、多くの方にとって「不動産買取」は馴染みのない取引形態でしょう。まずは、不動産買取がどのような仕組みであるのか全体像を紹介します。

不動産買取の基礎知識

不動産買取とはその名のとおり、不動産会社が物件を直接買い取るモデルです。不動産会社が「買主」、物件所有者が「売主」となり、直接売買契約を結びます。不動産会社は買い取った物件を改めて一般消費者に販売したり、賃貸物件として活用したりします。

不動産仲介との違い

不動産買取と不動産仲介には、多くの違いがあります。それぞれの特徴をまとめたのが次の表です。

もっとも大きな違いは、不動産買取の買主は不動産会社自体であることに対し、不動産仲介では買主が個人である点です。仲介取引では実需のある個人、つまり暮らすための不動産を探している個人を不動産会社が募集し、売主と買主の売買契約をサポートします。買主がすぐに見つかればスムーズに取引が進みますが、需要がなければいつまでも売却できない可能性もあります。不動産仲介と比べて、不動産買取は物件を手放す期間を短縮できることがポイントです。
また、買取と仲介では売却価格も異なります。不動産仲介はエンドユーザーである個人へ直接売却するため、売却価格は周辺相場と同程度の水準であるケースが多いです。一方で不動産買取の場合は、不動産会社が一度買い取ってからエンドユーザーへ転売するため、周辺相場よりは安い水準で取引されることになります。ただし、不動産買取の場合は仲介手数料がかかりません。
売却価格のみに注目すると、不動産仲介のほうが魅力的に感じるかもしれません。しかし、マイホームを手放す場合は新居の購入資金に充てるために、一刻も早く売却したいケースもあるでしょう。このように売却までの期間に着目すると、不動産買取も優れた選択肢であるといえます。

不動産買取のメリット

不動産買取のメリットとしては、次のような点が挙げられます。

• 短期間で現金化が可能
• 仲介手数料が発生しない
• 契約不適合責任は原則不要
• 資金計画が立てやすい
• 物件のリフォームなどの手間が省ける
• 内覧対応しなくてよい
• 周囲に知られず売却できる

これらのメリットに魅力を感じる方は、不動産買取を活用するといいでしょう。それぞれのメリットについて詳しく解説します。

短期間で現金化が可能

不動産買取でもっとも重視されるメリットとしては、先述したとおり短期間で現金化が可能なことが挙げられます。不動産仲介の場合は、エンドユーザーが見つからなければいつまでも現金化できません。買主がスムーズに見つかる場合でも、売り出し開始から現金化までに3か月程度はかかるでしょう。
不動産買取なら不動産会社が買主であるため、価格交渉がまとまり次第契約を結び、すぐに現金化できます。所有権移転登記などの手続きは必要ですが、仲介取引と比べて圧倒的に早く現金化できることは覚えておきましょう。

仲介手数料が発生しない

不動産仲介取引では、成功報酬として仲介手数料が発生します。仲介手数料は宅地建物取引業法で上限が次のように定められていますが、基本的に値下げされることはなく、上限額を支払います。

取引価格2,000万円の物件の場合、仲介手数料は「2,000万円 × 3％ + 6万円 ＋ 消費税 ＝66万円 ＋ 消費税」もの額が請求されます。一方、不動産買取の場合は不動産会社が直接買主となるため、仲介手数料が発生しません。

契約不適合責任は原則不要

不動産取引では、売主に「契約不適合責任」が生じます。これは契約内容と相違する状態の不動産を売却した場合に、売主が債務不履行の責任を負う制度です。たとえば、雨漏りやシロアリ、給排水設備の不具合など、居住者なら気がつく事象は買主に伝えなければなりません。これら目に見えない不具合を黙ったまま売却すると、売却後であっても修繕費などを負担しなければならないのです。
しかし、買主が不動産会社（宅建業者）であるケースでは、この契約不適合責任を免除する条件で契約することもあります。なお宅地建物取引業法には、売主が宅建業者の場合、契約不適合責任が免除されない規定があります。たとえ「売主は契約不適合責任を負わない」という契約を結んだとしても、その内容は無効です。
しかし、買主が宅建業者の場合は売主の契約不適合責任が免除されるという規定はありません。そのため、不動産会社に売却する場合であっても、契約書に「売主は契約不適合責任を負う」という旨の記載があれば、その内容も有効です。契約不適合責任の扱いについて、契約書の内容を必ず確認してください。

資金計画が立てやすい

仲介取引の場合は、不動産会社に売り出し価格を査定してもらいますが、必ずしもその金額で売却できるとは限りません。購入希望者と交渉した結果、査定額よりも安い金額で売却せざるをえないケースもあるでしょう。また、売却までに時間がかかると、資金繰りにも影響してしまいます。
旧居の売却費用を新居の頭金に充当するケースも多いですが、なかなか買い手が付かず新居の購入を進められない可能性もゼロではありません。売り出し期間が長くなり3か月〜半年を超えてくると、購入希望者からの値下げ圧力も強まります。
通常の価格交渉では売り出し価格の5%〜10％程度が限界だといわれていますが、なかなか現金化できない弱みをつかれ、それ以上の値下げ要求を受け入れざるをえないかもしれません。しかし、不動産買取の場合は査定額がそのまま買取価格となります。減額されることがないため資金計画が立てやすく、新居の購入を進めやすいこともメリットです。

物件のリフォームなどの手間が省ける

仲介取引で売却する場合は購入希望者への印象をよくするため、リフォームや修繕、ハウスクリーニングなども売主負担で行わなければなりません。キッチンやお風呂など売却活動に影響しやすい水回りをリフォームするとなると、数百万円単位の資金が必要となります。
一方、買取は不動産会社によるリフォームが前提となっているため、そのままの状態で売却できることがポイントです。リフォーム会社を選ぶ必要もないため、新居探しに集中できます。

内覧対応しなくてよい

エンドユーザーへ売却する場合は、内覧対応も必要です。購入希望者が多いケースでは、その度に対応しなければなりません。一方、不動産買取であれば担当者が査定時に物件の状態を確認しているため、内覧対応は不要です。

周囲に知られず売却できる

不動産を手放すことを、周囲に知られたくないケースもあるでしょう。しかし、仲介取引では広く買主候補を募集するため、売り物件であることが大々的に宣伝されてしまいます。不動産買取の場合は、自身が不動産会社に直接問い合わせるため、周囲に売却活動を知られることはありません。
エンドユーザー向けの宣伝が開始されるのは、不動産会社に物件を引き渡し、自身が引越してからです。そのため、近隣住民から詮索を受けることなく物件を手放せます。離婚など周囲に知られたくない事情でマイホームを手放すときも、不動産買取を活用してみてください。

不動産買取のデメリット

メリットも多い不動産買取ですが、次のようなデメリットも存在します。

• 不動産仲介に比べて売却価格が安くなることが多い
• 買取を扱う業者が少ない
• 物件によっては買取してもらえない

不動産買取で後悔しないために、デメリットについても知っておきましょう。

不動産仲介に比べて売却価格が安くなることが多い

不動産会社によるリフォーム・リノベーションが前提となる不動産買取は、エンドユーザーに直接販売する不動産仲介に比べて、どうしても売却価格が安くなることが多いです。他のメリットを享受するためには、売却価格が多少安くなることは受け入れざるをえないでしょう。
具体的には、市場価格とくらべて2割〜3割ほどは売却額が安くなるケースが多いです。たとえば、市場価格が3,000万円の物件の場合、買取価格は2,100万円〜2,400万円程度となります。ただし売れ残ってしまうリスクはありません。売却額を重視するか、現金化までのスピードを意識するか、ケースバイケースで判断する必要があります。

買取を扱う業者が少ない

リフォーム・リノベーションをしてからエンドユーザーに売却するには、不動産会社側のノウハウが求められます。そのため、不動産買取に対応している不動産会社は、仲介取引を扱っている不動産会社と比べるとあまり多くありません。エリアによっては買取業者がいないこともあります。

物件によっては買取してもらえない

再販が難しいと判断される場合は、買い取ってもらえない可能性もあります。たとえば、立地が悪い物件・再建築不可物件などは、敬遠する不動産会社も少なくありません。権利関係が複雑な不動産も、トラブルを避けるために買い取ってもらえないでしょう。

不動産買取の注意点

不動産買取を進める場合、次の2点にも注意しなければなりません。

• 住宅ローンは完済しておく必要がある
• 税金や諸費用がかかる

それぞれの注意点と、対策方法について解説します。

住宅ローンは完済しておく必要がある

不動産を売却するためには、抵当権を抹消しなければなりません。しかし、住宅ローン残債がある状態では抵当権を抹消できません。そのため、売却をスムーズに進めるためには住宅ローンを完済する必要があります。
なお、売却金で住宅ローン残債を完済できる場合には問題ありません。住宅ローン残債が買取査定額を上回る「オーバーローン」の場合は、足りない分を手持ち資金で充当すれば売却可能です。充当も難しい場合は、新居の購入費に旧居の住宅ローン残債を組み入れる「住み替えローン」の利用も検討してみてください。

税金や諸費用がかかる

不動産買取では仲介手数料が不要ですが、抵当権設定登記費用・印紙代などの諸費用は必要です。また、売却によって利益が出た場合は、譲渡所得税が課税されます。売却金すべてを自由に使えるわけではないことは覚えておきましょう。

不動産買取の相場

不動産会社は買い取った物件を、リフォームなどを施してから一般消費者に対して販売します。そのため、通常の取引相場（仲介で売却するときの相場）と比べると、先述したとおり2割〜3割ほど、場合によっては4割ほど安い価格で買い取られるケースが多いです。
3割程度というと少なく感じるかもしれませんが、不動産取引額は高額であるため、割り引かれる金額は大きくなります。たとえば、仲介取引であれば3,000万円程度で売却できる不動産の場合、1割引きなら2,700万円、2割引きなら2,400万円、3割引きなら2,100万円が買取金額です。

ただし、売却前に売主負担でリフォームする必要がないことや、スムーズに現金化できることをふまえると、仲介での取引相場より安いとしても不動産買取を依頼するメリットは大きいでしょう。

相場を調べる方法

不動産買取で提示された金額が妥当な水準か判断するためには、周辺の取引相場を知らなければなりません。取引相場を調べる方法はいくつかありますが、代表例は次のとおりです。

• 民間の一括査定サイト
• 国土交通省の不動産情報ライブラリ（土地総合情報システム）
• 不動産流通機構のレインズ

民間企業がWeb上で提供している一括査定サイトを利用すれば、おおむねの取引相場を簡単に知ることができます。また、国土交通省が運営している「不動産情報ライブラリ（旧：土地総合情報システム）」では全国の土地・戸建て・マンションの取引事例を閲覧できるため、周辺エリアの相場を客観的に調べることも可能です。
不動産流通機構が運営する「レインズ」でも、成約価格にもとづいた取引データを閲覧できます。ただし不動産会社のみ閲覧できるシステムであるため、買取を依頼する不動産会社に情報提供を依頼しなければなりません。どの方法も大きな乖離はないため、一番簡単だと感じる方法で検索してみてください。

不動産買取、不動産仲介どちらがよいの？

ここまで紹介した情報をふまえ、不動産買取・不動産仲介どちらがいいのか、まだ悩んでいる方もいるかもしれません。ここからは不動産買取がおすすめのケース、不動産仲介がおすすめのケースをそれぞれ紹介します。

不動産買取がおすすめのケース

不動産買取がおすすめのケースとしては、次のような例が挙げられます。

• 手間をかけたくない場合
• 事故物件の場合
• 築年数が古い場合
• 引き延ばせないスケジュールがある場合

なぜ不動産買取を選ぶべきなのか、それぞれ詳しく解説します。

手間をかけたくない場合

仲介取引では複数の購入希望者のために内覧対応や、それぞれの購入希望者と価格交渉が必要になることもあります。このような手間をかけたくない場合は、不動産会社とのみ交渉すればいい不動産買取がおすすめです。

事故物件の場合

事故物件は通常、買主を探すのに時間がかかります。現状有姿のまま販売しても、買主が見つからないかもしれません。このような場合は、事故物件の扱いに慣れている不動産会社に買い取ってもらったほうが、スムーズに現金化できます。

築年数が古い場合

築年数が古い場合も、そのままの状態では買主が見つからないかもしれません。物件価値を高めるためのリフォーム・リノベーションが必要となりますが、どのようなリフォームをすれば魅力的な物件になるのか素人には分からないでしょう。
不動産買取の場合は、リフォームも不動産会社が対応します。築年数が古い物件に価値を付けることを得意とする不動産会社も存在するため、リフォームが必要だと感じる物件であれば不動産買取で売却してしまったほうがいいでしょう。

引き延ばせないスケジュールがある場合

仲介取引では買主側の都合も考慮しなければならないため、契約スケジュールがずれてしまうこともあります。しかし、買主としては離婚や相続税申告・納税の観点から、物件の現金化を引き延ばせないケースもあるでしょう。このように物件売却までの期限が明確に決まっている場合は、不動産会社とのみ交渉する買取モデルのほうが安心です。

不動産仲介がおすすめのケース

次のような場合は、不動産買取よりも不動産仲介がおすすめです。

• 売却価格を下げられない場合
• 売却を急いでいない場合
• 物件の立地条件がよい場合
• 築浅物件の場合

それぞれ理由を詳しく解説します。

売却価格を下げられない場合

物件を現金化する理由によっては、周辺相場以上に売却価格を下げられないケースもあるでしょう。しかし、買取モデルでは相場より1割〜3割低い価格で売却することになってしまいます。相場より売却価格を下げられない事情がある方は、エンドユーザーに直接売却する仲介モデルを選ばざるをえません。

売却を急いでいない場合

そもそも買取モデル最大のメリットは、売却までの期間が短いことです。そのため、売却を急いでいない場合は買取モデルを選ぶ必要性はあまりありません。現金化を急いでいない場合には、相場価格で売却できる仲介モデルを選んだほうがいいでしょう。

物件の立地条件がよい場合

立地条件が優れていれば、仲介モデルであってもすぐに買主が見つかる可能性が高いです。周辺相場よりも高い金額で取引がまとまるかもしれません。そのため物件の立地条件がいい場合も、仲介モデルのほうがおすすめです。

築浅物件の場合

築浅物件も需要が高いため、買主がすぐに見つかる可能性が高いです。売却額も高額になりやすい傾向があるため、仲介取引であっても高く早く売ることが期待できます。築浅物件の場合は、買取よりも仲介のほうが売主側へのメリットは大きいです。

不動産買取には種類がある

さて、一口に「不動産買取」といっても、次の2種類に分かれます。

• 即時買取
• 買取保証

それぞれ特徴を知り、どちらを利用するべきか考えてみてください。

すぐに買い取ってもらえる「即時買取」

即時買取はその名のとおり、売主と不動産会社の交渉が成立したらすぐに買い取ってもらえる買取モデルです。1か月未満で現金化できるケースも多く、1週間〜数日で契約できる可能性もあります。買取価格は市場相場より安くなってしまいますが、煩雑な手続きがないため、すぐに現金化したい方にはおすすめの手法といえるでしょう。

売れない場合に買い取ってもらえる「買取保証」

即時買取と仲介取引のメリットを併せ持つモデルが「買取保証」です。まずは、仲介取引による売却活動を行います。そして一定期間後に売れ残っている場合は、あらかじめ決めた価格で不動産会社が買い取るモデルです。
もしも仲介取引の段階で売却できれば、市場相場に沿った価格で現金化できます。また、エンドユーザーの買主が見つからない場合は不動産会社が買い取ってくれるため、確実に現金化できることがポイントです。

不動産買取の基本的な流れ

最後に、不動産買取の基本的な流れを紹介します。スムーズに買取を進めるためにも、一連の流れを知っておきましょう。

1. 不動産査定に必要な書類の準備
2. 不動産会社へ買取査定の依頼をする
3. 不動産会社と売買契約を結ぶ
4. 決済と引き渡しをする
5. 確定申告をおこなう

それぞれのステップごとに、詳しく解説します。

不動産査定に必要な書類の準備

まずは事前準備として、不動産査定に必要な書類を集めます。主な必要書類は次のとおりです。

• 登記識別情報（登記済権利証）
• 固定資産税納税通知書
• 購入時の売買契約書・重要事項説明書
• リフォームなど修繕履歴が分かる書類

これらと合わせて次の情報も集めておくと、買取価格の妥当性を判断できます。

• 住宅ローン残債
• 周辺の売却相場

不動産会社へ買取査定の依頼をする

必要な情報・書類を集めたら、不動産会社へ買取査定の依頼をしましょう。多くの不動産会社は無料で査定対応してくれます。申し込みもネット経由で簡単にできるケースが多いです。なお、査定には「簡易査定（机上査定）」「訪問査定」の2種類があります。
簡易査定は、周辺エリアの取引状況・地図・築年数など、すぐに分かる情報から査定する手法です。査定額がすぐに算出されますが、物件を実際に見て査定するわけではないため、物件固有の価値を反映できないことは否めません。
一方、訪問査定では不動産会社の担当者が物件を訪れ、実際の物件状況をつぶさに確認します。建具や設備の状況はもちろん、周辺環境や眺望など現地でしかチェックできない情報も査定材料となるため、物件本来の価値が査定額に反映されやすいことがポイントです。
不動産売却を検討しているだけのフェーズであれば、まずは簡易査定を試してみてもいいでしょう。売却を具体的に進めていきたい場合は、訪問査定まで依頼したほうが安心です。簡易査定を複数の不動産会社に依頼し、その中からさらに2〜3社に絞って訪問査定を依頼すると、相性のいい不動産会社を見つけやすいです。

不動産会社と売買契約を結ぶ

買取査定額に納得したら、不動産会社と売買契約を締結します。トラブルにならないように、締結前に次の項目について確認してみてください。

• 手付金の金額
• 引渡し条件・引渡しスケジュール
• 契約当日の必要書類
• 入金日
• 契約不適合責任免責条件

不動産売買における手付金には、「証約手付」「解約手付」「違約手付」と3つの性質があります。契約成立の証拠として活用する手付が「証約手付」です。また、民法の規定に従うと、買主は手付金を放棄すれば契約を解除できます。いわゆる「手付流し」です。

売主は手付金の2倍の金銭を支払うことで、契約解除が可能です。これは「手付倍返し」と呼ばれます。これら契約解除に使用するのが「解約手付」です。
また、買主・売主のどちらか一方に債務不履行（契約違反）があった場合に、手付金は違約金として没収されます。これが「違約手付」です。手付金の額について、不動産会社（宅建業者）が売主である場合には、売買代金の20%以内に留めることが規定されています。しかし宅建業者が買主である場合は、このような規定がありません。そのため不動産買取の場合は、手付金の金額・性質について当事者間であらかじめ確認しておいたほうがよいでしょう。
また、売主が「手付倍返し」によって契約解除できる期間は、法律で「当事者の一方が契約の履行に着手するまで」とされています。履行に着手とは、簡単にいうと「不動産売買を成立させるための行為に着手」することです。

たとえば、不動産買取における買主である不動産業者が、中間金・残代金を支払った場合には、手付解除はできません。ただし実務的には、「代金の引き渡し」と「所有権移転登記」は同時に行われるため、引渡し条件・引渡しスケジュールや契約当日の必要書類、入金日と合わせて、契約解除できる期限についても確認しておいたほうが安心です。

決済と引き渡しをする

先述したとおり、「代金の引き渡し（決済）」と「所有権移転登記（引き渡し）」は同じタイミングで行います。司法書士の立ち会いのもと実行されることが多く、必要書類と物件の鍵を受け渡したら、不動産会社との直接的なやり取りは終了です。

確定申告をおこなう

不動産を売却したことで利益（譲渡所得）が出た場合には、確定申告しなければなりません。まず、課税譲渡所得金額は「売却額 – （取得費 ＋ 譲渡費用） – 特別控除額」で計算します。譲渡費用には印紙税なども含まれるため、忘れずに計上しましょう。なお、不動産を売却したときに課税される譲渡所得税率は、その不動産の所有期間に応じて異なります。（所有期間は売却した年の1月1日時点で判断）

また、マイホーム（居住用財産）として使用していた不動産を売却した場合は「3,000万円の特別控除」が使えます。さらに、旧居を不動産会社に売却したあと、買い換えたマイホームの取得金額が売却額よりも高いケースでは「買い替え特例」を利用できることもポイントです。たとえば、3,000万円で購入したマイホームを5,000万円で不動産会社に売却し、さらに6,000万円の新居を購入したとします。この場合、本来であれば2,000万円の譲渡益が課税対象です。しかし「買い替え特例」を活用すれば、不動産会社にマイホームを売却したタイミングでは課税されません。
将来6,000万円で取得した新居を、さらに8,000万円で売却したとします。このとき「実際の譲渡益2,000万円」に「繰り延べた譲渡益2,000万円」を加えた4,000万円が課税対象とされます。このように「買い替え特例」は非課税となる制度ではなく、課税を将来に繰り延べる制度ですが、メリットは大きいため利用を検討してみてください。
また、もし利益ではなく損失が出てしまった場合にも、「居住用不動産の譲渡損失の損益通算と繰越控除」という特例を使用できます。これはマイホームを買い換えたときに損失が出た場合に使える特例で、条件を満たすと、譲渡損失を該当年度の給与所得・事業所得などから控除できます。一年で控除しきれなかった損失は、翌年以後3年内に繰り越せるため、節税のためにもぜひ活用しましょう。

まとめ

不動産買取を活用すれば、マイホームを短期間で現金化できます。売却前にリフォームするひつようもなく、購入希望者の内覧に付き合う必要もありません。すぐに現金が手に入るため、新居を購入するための資金計画が立てやすいこともポイントです。仲介手数料が発生せず、売主に求められる契約不適合責任も原則不要であるため、メリットは多いといえるでしょう。不動産会社への引き渡しが完了するまで近隣住民に売却活動を知られることもありません。マイホームを手放すときは、不動産買取も選択肢の一つに加えてみてください。

クルーズカンパニーは区分マンション、戸建て、一棟アパ―ト・一棟マンションの買取と仲介のどちらも対応している総合不動産会社です。
万が一、売れなかった場合のために、買取保証付きで売却活動も行えるため、売却期限が決まっている場合にも安心してお取引いただけます。

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