転勤が原因で今まで住んでいたマンションを使用しなくなる方は、マンションを賃貸するのがよいでしょう。しかし、転勤が原因でマンションを貸す際は、賃貸リスクについて知っておかないと損をする可能性があります。
そこで今回は、転勤中にマンションを貸す際のリスクや対処法について解説します。転勤中にマンションを貸して失敗しないためにも、ぜひ参考にしてください。
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転勤中にマンションを貸すリスク
マンションを貸すと、いつかリスクがあります。どのようなリスクがあるかを事前に知っておくことで、問題が発生した際にすぐに対処できるでしょう。転勤中にマンションを貸すと、どのようなリスクがあるかを解説します。
家賃を滞納される恐れ
マンションを貸すと、入居者が家賃を滞納する恐れがあります。入居者が単に家賃の振り込みを忘れているだけなら問題ないですが、何回も家賃の滞納が続けば契約解除も検討しなければいけません。賃貸管理会社に委託している場合は、賃貸管理会社が家賃滞納の催促を行うため、オーナーは対応しなくて済みます。
現在は、入居者がマンションに入居する際に保証会社に加入するのが一般的です。保証会社に加入していると、保証会社が入居者の滞納を保証してくれるため、家賃が振り込まれないことはありません。
家賃滞納を避けるには、賃貸管理会社に委託しましょう。賃貸管理会社に委託すると、家賃滞納の対応だけでなく、家の修繕などで問題が発生した際にも対応してくれます。転勤中にマンションを貸すと、遠方に住んでいる場合などはご自身で対応できないことがあります。転勤などでマンションを貸す際は、希望の賃貸管理会社をみつけることが重要です。
入居者が決まらない
賃貸管理会社と契約を結んでも、入居者が決まらないリスクがあります。入居者が決まらないと、管理費用や固定資産税などの経費だけが差し引かれるため赤字になります。常に入居者がいる状態になると収益が安定するため、なるべく空室は避けなければいけません。
また、何度も入居者がすぐに退去する場合は対策を行う必要があります。毎回入居者がすぐに退去する場合は、管理業務や物件の魅力が低い可能性があります。
入居者がなかなか決まらずすぐに退去される場合は、賃貸管理会社の変更を検討しましょう。新規入居者の募集や入居者との契約手続きは、賃貸管理会社に委託するとすべて行ってくれます。しかし、賃貸管理会社の対応が不適切だと、新規入居者が決まらず退室リスクが上がるため、賃貸管理会社を慎重に選ばなければいけません。
賃貸管理会社を探す際は、実績や評価の高い賃貸管理会社を探しましょう。実績や評価の高い賃貸管理会社は入居者との関係がよい可能性が高いため、空室リスクを下げられます。
家賃を下げないといけない場合がある
収支シミュレーションを行っても、入居者と契約が決まらない場合は家賃を下げるかを検討する必要があります。家賃を下げることは1か月でみるとあまり大きな金額ではないですが、長期的に考えると大きな差を生み出します。家賃を下げる場合は慎重に考える必要があり、賃貸管理会社と相談しながら家賃を決定するのが望ましいです。
家賃を下げると、リフォームやフルリノベーションを行った場合は赤字になることがあります。リフォームやフルリノベーションは、将来の投資でもありマンションの魅力を増すための必要な投資費用です。リフォームを行わないと、そもそも入居者が決まらない可能性があるため、どのくらい初期費用にお金をかけるかは慎重に考えなければいけません。
修繕や修理が必要になる可能性
経年劣化によるマンションの修繕は、大家の負担になるため、一度に大きな失費が発生する可能性があります。設備や室内が壊れた際は、壊れた原因を追求することが重要です。入居者の過失がある場合は、入居者の負担になるためすべてが大家の負担になるわけではありません。なぜ故障したのか、原因を調べる必要があります。
修繕に関する調査も賃貸管理会社に委託すると、すべて賃貸管理会社が行います。水道管の割れや壁の剥がれ、などが経年劣化によるものかをプロの目で判断します。設備が壊れた場合は、入居者の負担にならず大家の責任になることもあるため、修繕リスクも覚悟する必要があります。
人間関係のトラブル
転勤などでマンションを貸した際に、その入居者が近隣住民とトラブルを起こす可能性があります。近隣住民とトラブルになると、転勤のあとにご自身で住みたいと考えている方は住みづらくなるでしょう。
なにか入居者が問題を起こした際に、適切に対応できる賃貸管理会社の存在が必要です。賃貸管理会社が優秀であると、問題を起こす入居者に対しても適切に対応してくれるでしょう。賃貸管理会社の実績や評価を確認して、選ぶことが大切です。
転勤中にマンションを貸すメリット・デメリット
転勤中にマンションを貸すと収益を得られるメリットがありますが、その分経費を支払わなければいけないデメリットもあります。ここでは、転勤中にマンションを貸すとどのようなメリット・デメリットがあるかを解説します。
メリット
転勤中にマンションを貸すと次のようなメリットがあります。
賃貸収入を定期的に得られる
マンションを貸すと、賃貸収入が定期的に得られます。転勤中にマンションを使用しなくても、固定資産税や管理費を支払う必要があります。マンションを放置すると赤字になりますが、マンションを貸すと管理費や固定資産税を不動産収入で支払えます。
資産を確保しながら収入が手に入る
マンションを貸すと、資産を確保しながら収入を得られるのがメリットです。マンションを売ると、今後そのマンションには住めません。将来的にまた住みたいと考えている方は、売るよりも貸す選択のほうがよいでしょう。転勤が終わったあとに住む方もいれば、子どもが将来的に住む場合などいろいろなケースがあります。
防犯対策になる
転勤中にだれかにマンションを貸すことで、防犯対策になります。長期間マンションにだれもいないと、空き巣のターゲットとなり窃盗のリスクが高まります。転勤中に空き家にする場合は、防犯カメラなどは必ず設置する必要があります。
室内の劣化を防げる
マンションに人が住むことで、室内の劣化を防げます。室内は定期的に換気を行わないと、湿気やよごれなどによりカビが発生します。長期間空き家にすると、水道管を止めることから嫌なにおいがして、虫が室内に入ったり水道管が劣化したりする原因になります。
ほかにも、だれもマンションに住まないとドアの開閉が悪くなり、ドアの金具部分が錆びて修繕が必要になる場合があります。
デメリット
転勤中にマンションを貸すと、いくつかデメリットがあります。具体的にどのようなデメリットがあるかを確認しましょう。
経費が定期的にかかる
マンションを貸すと、経費が定期的にかかるのがデメリットです。マンションを貸して賃貸収入を得られる反面、賃貸管理会社などに費用を支払う必要があります。また、入居者がいる場合も固定資産税や修繕積立金、都市計画税などは大家の負担です。入居者がいても、大家が税金や修繕積立金は支払わなければいけないため、場合によってはマンションを売却したほうがよい方もいます。
初期投資が必要
マンションを貸す前に、リフォームやフルリノベーションを行う必要があります。設備や内装が完璧でない状態では、入居者がなかなか決まりません。経年劣化による修繕は大家負担であるため、マンションを貸す前に事前に確認しておく必要があります。
初期費用にお金をかけすぎると、大きな失費になるため収支をシミュレーションしておくのが望ましいです。もともときれいな物件であるならば、きれいにできるところはご自身で行うことで費用を削減できます。フルリノベーションに費用をかけすぎると、部屋の大きさによっては500万円以上もすることがあるため、きちんと計画を立てて初期投資を行いましょう。
入居者と問題が生じる
転勤期間だけマンションを貸すことで、入居者とトラブルになることがあります。契約前にきちんとお互いが契約内容に同意していると問題ありませんが、入居者が退去する旨を理解していない場合は、原状回復の基準や退去期間でトラブルになります。
大きなトラブルにしないためにも、転勤中にマンションを貸す場合は賃貸管理会社に任せるのがよいでしょう。転勤が終わったあとに貸したマンションをご自身で使用したい場合は、定期借家契約か、一時使用賃貸借契約の方法を選ぶ必要があります。一般的な普通借家契約で契約してしまうと入居者が優遇されるため、オーナーの判断で退去させることはできません。
マンションを貸す手順
転勤中の方がマンションを貸す流れは、一般的なマンションを貸す流れと同じです。賃貸管理会社の業務内容や契約の流れを知ることで、マンションをスムーズに貸せるでしょう。ここでは、マンションを貸す手順についてステップ1～ステップ4までの流れで解説します。
ステップ1：賃貸管理会社を探す
まずは、賃貸管理会社を探しましょう。マンションを貸す際にオーナー自身で管理業務を行う方もいますが、転勤が原因でマンションを貸す場合は、オーナーが管理業務を行うのは物理的に不可能です。転勤中の方は、賃貸管理会社に管理業務を委託してマンションを貸すのが一般的です。
賃貸管理会社を選ぶ際は、残りのローンの対応についてきちんと説明してくれる会社を選びましょう。住宅ローンが残っている場合は、マンションをほかの方に貸すことは一般的にはできません。しかし、金融機関により住宅ローンを投資ローンに切り替えてくれる金融機関もあるため、賃貸管理会社が説明してくれるところが望ましいです。
また、金融機関によりますが事情がある場合は、住宅ローンのままマンションを貸せる場合があります。投資ローンは住宅ローンよりも金利が高くなるため、住宅ローンのままマンションを貸せるのが理想です。転勤が原因であることを金融会社に告げて、住宅ローンのままマンションを貸せるかどうかをまずは確認しましょう。
ステップ2：賃料や契約方法を決める
次に、賃料や契約方法を決めます。賃料は周りの物件と比較し、適正価格を定めるのがよいでしょう。マンションの地域や築年数、駅からの距離、間取りにより賃料は大きく異なるため、賃貸管理会社と相談しながら決めてください。
契約方法は、普通借家契約や定期借家契約、一時使用賃貸借契約などがあります。転勤される方で一時的に貸したい場合は、定期借家契約か一時使用賃貸借契約を選びましょう。転勤する方で、今後そのマンションを使用する予定がない場合は、普通借家契約で契約しても問題ありません。
しかし、普通借家契約は入居者の契約更新を事情がない限り断れません。今後そのマンションに住みたいと思っても、入居者が優先されるため契約内容は事前に決めておく必要があります。
ステップ3：入居者を募る
家賃や条件を決定したら、入居者を募ります。賃貸管理会社に委託している場合は、賃貸管理会社が広告を行ってくれるため、オーナーはとくに新規入居者を募集しなくてもよいです。ご自身で新規入居者を募集する際は、賃貸管理会社との契約を確認する必要があります。契約内容により、オーナー自身が新規入居者を募集できない場合があるため、事前に賃貸管理会社と相談しましょう。
ステップ4：入居者と契約を結ぶ
入居者が現れたら、新規入居者と契約を結びます。賃貸管理会社に委託している場合は、入居者との契約は賃貸管理会社が行ってくれます。賃貸管理会社が手続き関係をすべて行うため、転勤で遠方に住んでいてもオーナーの負担はありません。入居者と契約が無事完了すると、マンションの引き渡しを行います。
転勤の場合は住宅ローンが残っていても貸せるって本当？
転勤の場合は、住宅ローンが残っていても住宅ローンのまま、マンションを貸せる場合があります。一般的には住宅ローンが残っていると、住宅ローンを完済するか投資ローンへの切り替えを行う必要があります。
住宅ローンから投資ローンに切り替えると金利が高くなるため、転勤でマンションを貸す場合でも、投資ローンに切り替えてマンションを貸すのはあまりおすすめしません。転勤が原因でマンションを貸す予定であることを金融機関に相談すると、住宅ローンのまま貸せる場合があります。使用していないマンションを貸す際は、一度金融機関に相談してください。
金融機関に告げずに、住宅ローンが残っている状態でマンションを貸すと契約違反になります。大きなトラブルにならないためにも、事前に金融機関と相談してマンションを貸す準備を進めましょう。
転勤の場合は一時使用賃貸借契約がおすすめ
マンションの契約方法には、普通借家契約や定期借家契約、一時使用賃貸借契約などがあります。転勤でマンションを貸そうと考えている方は、一時使用賃貸借契約がおすすめです。ここでは、一時使用賃貸借契約がおすすめの理由について解説します。
一時使用賃貸借契約とは
一時使用賃貸借契約は、普通借家契約とは異なり民法の規定が適用されます。借地借家法の適用ではないため、転勤が終わり次第契約解除などの条件で契約できます。
一時使用賃貸借契約の魅力
一時使用賃貸借契約の魅力は、転勤が終わると明け渡しを求められる点です。定期借家契約では期間経過後に契約終了ですが、一時使用賃貸借契約では転勤の終了を理由に契約解除が認められます。
転勤は、2年～5年などのように期間がわからず転勤することが多いです。定期借家契約のように期間を定めると、転勤が終了した時点でマンションを明け渡しできないためすぐには住めません。一時使用賃貸借契約ならば、転勤が終わる期間に合わせて期間を調整できるメリットがあります。
一時使用賃貸借契約の欠点
一時使用賃貸借契約の欠点は、賃料が相場よりも安くなる点です。一時使用賃貸借契約は、オーナー側が優遇される契約であるため、賃料を下げないと借り手がみつからないデメリットがあります。
また、一時使用賃貸借契約で契約すると、賃貸管理会社に支払う手数料が高くなる場合があります。なぜなら、転勤するとオーナー自身が管理業務にほとんど関われず、賃貸管理会社の負担が多くなるためです。賃料が安く管理手数料が高くなるケースが多いため、収支のバランスを考えて一時使用賃貸借契約で契約するかを選択しなければいけません。
一時使用賃貸借契約以外の契約方法
一時使用賃貸借契約以外の契約方法では、普通借家契約か定期借家契約などがあります。転勤のあとにマンションに戻ることを予定していない場合は、普通借家契約がよいでしょう。普通借家契約で契約すると、契約後は大家の事情により解約を申し出ることはできません。
転勤する期間が決まっている場合は、定期借家契約で契約してください。定期借家契約で契約すると、更新はなく契約期間後にはマンションを明け渡してもらえます。しかし、定期借家契約は更新の延長がないため、オーナーと入居者が契約をしなおす場合は新たに契約する必要があり、手続きの手間がデメリットといえます。
転勤中にマンションを貸す際の注意点
マンションを貸す際は、収支や税金について事前に知っておく必要があります。マンションを貸す直前にあたふたしないためにも、以下の点について確認しましょう。
事前に収支を計算しておく
マンションを貸す前に、収支を計算しておくのが望ましいです。ご自身のマンションの賃貸価格を周りの相場と比較し、経費を差し引いた金額の見積もりを立ててください。転勤でマンションを貸す方は、住宅ローンのままマンションを貸せる場合があり、住宅ローンの返済も考慮することで適切な資金繰りが行えるでしょう。
税金がかかる
マンションを貸すと収入を得られますが、確定申告が必要です。不動産所得は収入から経費を差し引くことで計算でき、不動産所得が多いと所得税が多くなります。経費で計上できるのは、管理手数料や仲介手数料、固定資産税、都市計画税、減価償却費、設備や内装の修繕費、火災保険などです。
年間の給与収入以外の所得が20万円を超えると、確定申告が必要です。マンションを1年間貸すと、多くの場合は20万を超えるため確定申告をしなければいけません。確定申告は2月～3月中に申請する必要があるため、期間を確認して忘れず申告しましょう。
一時使用賃貸借契約ができる不動産会社を探す
一時使用賃貸借契約は特殊な契約方法であるため、一時使用賃貸借契約を行っていない不動産会社もあります。したがって、不動産を探す際には一時使用賃貸契約ができるかを確認してください。
一時使用賃貸借契約は、普通借家契約とは賃貸料が異なるため、適正価格を設定する必要があります。適正価格でマンションを貸さないと、なかなか借り手がみつからず長期間空室になります。適正相場に賃料を設定するためにも、一時使用賃貸借契約の実績のある不動産会社に委託しましょう。
火災保険を見直す
今までの火災保険のプランを見直しましょう。火災保険はオーナー用と居住用の火災保険があるため、ご自身の火災保険を見直す必要があります。契約内容を見直すのと同時に、オプションで補償を追加しなくてよいかも確認しておく必要があります。
室内の写真を撮っておく
室内の写真を撮っておくことで、入居者の退去する際の修繕が経年劣化によるものかを判断できます。経年劣化による傷や汚れの場合は、大家が負担しなければいけないため写真をもとに判断してください。
写真などの記録がないと、ご自身の記憶だけでのやりとりになるため、入居者とトラブルになる可能性があります。貸主負担か借主負担かの判断は非常に難しいため、押し入れや壁紙、床、設備などは証拠として記録しておくのが望ましいです。
入居条件を決める
マンションを貸す前に入居条件を決めておく必要があります。入居条件としてペットを飼うことの可否や二人入居可否、喫煙の可否、楽器演奏の可否などが挙げられます。転勤のあとにそのマンションに住む場合は、とくに入居条件を考えなければいけません。
たばこの臭いは、壁や床に染みつく場合があります。入居条件に喫煙の可否を定めておくと、退去した後のハウスクリーニングの負担を減らせます。楽器演奏を可能にすると、近隣住民とトラブルになる可能性があります。マンション自体が演奏可能ならば問題ありませんが、壁が薄い場合は楽器の演奏を禁止にしておくのが望ましいです。
関係のない設備は取り外しておく
関係のない設備を取り外しておく必要があります。たとえばエアコンが2台あり、1台が壊れかけている場合は取り外しましょう。マンション内にある設備が入居者の過失なく故障した場合は、大家が修理する義務があります。エアコンや給湯器、照明などの不必要なものがあるかを確認してください。
転勤中にマンションを貸すかどうかの判断
転勤が原因でマンションを貸すかどうかの判断には、いくつか注意点があります。判断を誤ってしまうと、愛着のある家に今後住めなくなるかもしれません。マンションを「売る」か「貸す」か「空き家」にするか選択がありますが、ご自身の状況にあわせて判断する必要があります。どのような状態の場合にマンションを貸すべきかを確認しましょう。
売ったほうがよい方
マンションを売ったほうがよいのは、転勤期間がわからず長期的になる方です。転勤が長期的になると、賃貸借契約の期間をどのくらい定めるとよいか判断できずマンションを貸すこと自体難しいです。ある程度期間がわかる方は、定期借家契約や一時使用賃貸借契約を行いますが、長期的に転勤する可能性がある方はマンションを売ったほうがよいでしょう。
また、マンションが人気の地域にあり、相場価格よりも高く売れそうならば売るのがよいです。人気の物件は購入価格よりも売却価格のほうが高くなることもあるため、売却することで利益がでるかもしれません。しかし、売却した際に利益がでた場合は、譲渡所得として所得税がかかるため確定申告が必要です。
貸したほうがよい方
貸したほうがよいのは、転勤期間が5年以内である方です。転勤期間が短く、転勤が終了後に確実に戻れる方は、マンションを貸す選択がよいでしょう。マンションを貸す選択をすると、ご自身のマンションにもう一度住めます。マンションを貸すと家賃収入で、固定資産税や管理費用、住宅ローンを支払えるメリットがあります。
また、築年数が浅いマンションは貸すのがおすすめです。築年数が浅いマンションは人気の物件であるため、新規入居者がみつかりやすいです。マンションを貸す際は空室リスクも考えなければいけないため、ご自身のマンションの築年数でも需要があるかを確認してください。
マンションを貸すと資産は保有したままのため、将来的に自分の子どもにそのマンションを譲渡することも可能です。マンションを資産として残したい方や将来的にそのマンションに住みたい方は、マンションを貸す選択がもっともよいでしょう。
空き家にしたほうがよい方
空き家にすると、固定資産税や管理費などの支出があるため、空き家にするのはおすすめしません。転勤期間が短く、転勤期間がわからない場合のみ空き家を選択するのがよいでしょう。転勤が原因でマンションの管理を行えない場合は、親族や知人にマンションの管理を頼む必要があります。
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転勤が決まり、帰任で戻ってくるまでの期間を賃貸で貸し出す場合、様々なリスクや考慮しないといけない点がたくさんあります。
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まとめ
今回は、転勤中にマンションを貸すリスクや対処法について解説しました。転勤が原因で使用しないマンションがある場合は、定期借家契約や一時使用賃貸借契約で期間を定めてマンションを貸すのがよいです。期間を定めて貸す場合は、適正な賃貸相場を知っておく必要があります。賃貸管理会社と相談して、契約内容や条件、適切な賃貸料を決めてマンションを貸しましょう。
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