「新宿でマンションを売るなら、少しでも高く・早く売却したい」――そう考えるのは当然のことです。新宿区は、再開発や交通利便性の高さから不動産ニーズが高く、売却のチャンスが多いエリアです。しかし、相場を正確に把握せず、なんとなく売却してしまうと、本来得られるはずだった利益を逃してしまうこともあります。
本記事では、新宿エリアでマンションをスムーズに、そして納得のいく価格で売却するために、相場の見方・売却の流れ・会社選びのポイントなど、初心者でもわかりやすく解説していきます。売却を検討している方は、ぜひ参考にしてください。
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新宿でマンション売却を考えるなら今がチャンス？
再開発によって、新宿エリア全体のポテンシャルが高まり、国内外からの投資や居住需要の増加が見込まれます。これは、中古マンションの売却価格の上昇に直接的に繋がる可能性があります。
再開発が進む新宿の不動産市場
新宿駅周辺では、以下のような大規模な再開発プロジェクトが進行しており、不動産市場に大きな影響を与えています。
新宿グランドターミナル構想
新宿駅を中心とした広範囲なエリアで、交通結節機能の強化、国際競争力の強化、防災機能の強化などを目指す壮大な計画です。これにより、駅周辺の利便性や魅力が飛躍的に向上することが期待されます。
西新宿の再開発
超高層ビル群の更新や新たなビジネス拠点の創出が進んでいます。国際的なビジネス交流拠点としての地位がさらに高まるでしょう。
歌舞伎町周辺の再開発
エンターテインメント機能の強化や新たな文化の発信拠点としての整備が進められています。イメージ刷新による地価上昇も期待されます。
高水準を維持する新宿の中古マンション市場
堅調な価格推移
新築マンション価格の高騰を受け、中古マンションの価格も高水準で安定、あるいは上昇傾向にあります。特に、新宿区を含む都心エリアは、その傾向が顕著です。
底堅い需要
低金利環境や住宅ローン減税などの影響もあり、実需層に加え、投資家の需要も根強く存在します。新宿のような都心部の物件は、資産価値が高いと見なされやすく、安定した需要が見込めます。
供給量の抑制
新築マンションの供給が限られていることも、中古マンションの価値を押し上げる要因となっています。
新宿エリアのマンション売却相場と市場動向
2024年の新宿エリアのマンション売却相場と市場動向について解説します。
2024年時点の新宿区マンション価格の傾向
2024年の新宿区の中古マンション市場は、全体的に安定した価格で推移しています。ただし、築年数によって価格に差があり、築浅の物件ほど高価格になる傾向があります。
| 築年数 | 平均単価 |
|---|---|
| 築1～5年 | 約146万円 |
| 築6～10年 | 約142万 |
| 築11～15年 | 約124万円 |
タワーマンション・中古・ファミリー物件の相場の違い
| タワーマンション | 西新宿のタワーマンションは、平均価格7,504.3万円、平均坪単価450.1万円/坪となっています。一部のマンションでは1Rで7,980万円、2LDKで2億4,000万円といった事例があります。 |
| 中古マンション | 2024年4月～9月の新宿区内の中古マンション成約価格は平均7,086万円、専有面積50.96㎡、築年数24.77年です。 |
| ファミリー物件 | 一般的にマンション需要のメインはファミリー層向けの「3LDK」と言われており、近年は50～60代の世帯をメインに「2LDK」の需要も高まっています。 |
エリア別（西新宿、歌舞伎町、四谷など）の価格差
| エリア | 価格について |
|---|---|
| 西新宿 | 平均価格7,504.3万円、平均坪単価450.1万円/坪となっています。 |
| 歌舞伎町 | 1Rが多く、販売価格帯は1億円台が最も多いです。 |
| 四ッ谷 | 中古マンションの平均価格は、70㎡で10,268万円です。 |
新宿でマンションを高く売る3つのコツ
これらの3つのコツを実践することで、新宿であなたのマンションをより高く、スムーズに売却できる可能性が高まります。
タイミングを見極める（季節・市況）
マンション売却において、売却時期を見極めることは非常に重要です。需要が高まる時期や市場の動向を把握することで、より有利な条件で売却できる可能性が高まります。
季節
一般的に、不動産業界は1月から3月にかけての春の繁忙期と、9月から11月にかけての秋の繁忙期に取引が活発になります。これは、転勤や入学、異動などのライフイベントに合わせて住み替えを検討する人が増えるためです。この時期に売り出すことで、多くの買い手の目に触れる機会が増え、競争原理が働きやすくなります。
市況
| 金利動向 | 低金利は住宅ローンを利用しやすくするため、不動産購入意欲を高めます。金融緩和政策などが発表された際は、市場が活況になる可能性があります。 |
|---|---|
| 経済状況 | 景気が良い時期は、人々の購買意欲が高まり、不動産価格も上昇傾向になることがあります。 |
| 周辺環境の変化 | 再開発計画や新しい商業施設の開業など、エリアの魅力が高まる情報は、不動産価格にプラスの影響を与える可能性があります。新宿エリアは再開発が進んでいるため、これらの情報を注視することが重要です。 |
| 競合物件の状況 | 周辺で売りに出ている類似物件の価格や販売状況を把握することで、適切な価格設定の判断材料となります。 |
内覧時の印象アップ術
購入希望者が実際に物件を見学する内覧は、購入意欲を大きく左右する重要な機会です。第一印象を良くし、物件の魅力を最大限に伝えるための工夫が不可欠です。
| 徹底的な清掃 | 室内はもちろん、玄関やバルコニー、水回りなども隅々まできれいに清掃しましょう。清潔感は、物件の印象を格段に向上させます。 |
|---|---|
| 整理整頓 | 不要なものは片付け、スッキリとした空間を演出しましょう。収納スペースも見せる場合は、整理整頓を心がけましょう。 |
| 明るさの確保 | カーテンを開け、自然光を最大限に取り入れましょう。日当たりが良いことは、物件の大きなアピールポイントになります。 |
| 換気 | 窓を開けて空気を入れ替え、室内の嫌な臭いをなくしましょう。必要であれば、アロマなどを焚いたりフレグランスを置くのも効果的です。 |
| 細部の演出 | 花を飾ったり、照明を工夫したりすることで、温かく居心地の良い雰囲気を演出できます。 |
| 設備の説明 | 設備の機能や使い方、メンテナンス状況などをスムーズに説明できるように準備しておきましょう。 |
| 質問への丁寧な対応 | 購入希望者の質問には、誠意をもって丁寧に答えましょう。不安や疑問を解消することで、安心感を与えることができます。 |
| 共有部分の清掃状況 | 共有のエントランスや廊下なども清潔に保たれていることは、物件全体の印象を良くします。管理体制の良さをアピールするポイントにもなります。 |
不動産会社の選び方が価格を左右する
信頼できる優秀な不動産会社を選ぶことは、高値売却を実現するための最も重要な要素の一つと言えます。
| 地域密着型であること | 新宿エリアのマンション売買に豊富な実績と深い知識を持つ、地域に根差した不動産会社を選びましょう。地域の最新の市場動向や相場を正確に把握しており、適切な販売戦略を立ててくれます。 |
|---|---|
| 査定価格の根拠が明確であること | 複数の不動産会社に査定を依頼し、それぞれの査定額とその根拠を詳しく確認しましょう。相場データや類似物件の成約事例などを具体的に示してくれる会社は信頼できます。 |
| 担当者の質 | 親身になって相談に乗ってくれ、丁寧で迅速な対応をしてくれる担当者を選びましょう。コミュニケーションが円滑であることも重要です。 |
| 販売戦略の提案力 | 物件の魅力を最大限に引き出すための具体的な販売戦略を提案してくれるか確認しましょう。インターネット広告の活用方法、オープンハウスの実施計画、ターゲット層へのアプローチ方法などを詳しく聞きましょう。 |
| 仲介手数料だけでなく、サービス内容を確認する | 仲介手数料だけでなく、提供してくれるサービス内容を比較検討しましょう。質の高い販売活動やサポート体制が整っているかどうかが重要です。 |
| 口コミや評判を確認する | 実際にその不動産会社を利用した人の口コミや評判を参考にしましょう。信頼できる情報源から情報を集めることが大切です。 |
新宿の売却実績が豊富なおすすめ不動産会社
新宿でマンションの売却実績が豊富な、おすすめの不動産会社を選ぶことは、高値・早期売却の重要な鍵となります。
地域密着型 vs 大手業者の特徴比較
| 特徴 | 地域密着型不動産会社 | 大手不動産会社 |
|---|---|---|
| 強み | – 地域に特化した深い情報とネットワーク | – 全国的なネットワークと豊富な顧客データ |
| – 地域相場や特性に精通した、きめ細やかなサポート | – 組織力とブランド力による安心感 | |
| – 小回りが利き、柔軟な対応が期待できる | – 多様なサービスメニューと充実したサポート体制 | |
| 弱み | – 大手と比較して、広範囲な顧客ネットワークや広告展開力に劣る場合がある | – 地域情報や個々のニーズへの対応が画一的になる可能性がある |
| – 担当者の経験や知識にばらつきがある場合がある | – 担当者が異動する可能性がある | |
| 向いている人 | – 地域に長く住んでおり、地元の情報を重視する方 | – 広範囲な買い手を探したい方 |
| – 地域密着型のきめ細やかなサポートを重視する方 | – 大手ブランドの安心感を重視する方 | |
| – 地域の特性を理解した上で、最適な売却戦略を立てたい方 | – 全国展開のネットワークを活用した効率的な売却を希望する方 |
売却サポートが手厚い会社の見極め方
売却を成功させるためには、単に物件情報を掲載するだけでなく、様々な面でサポートしてくれる不動産会社を選ぶことが重要です。以下の点に着目して、手厚いサポートを提供してくれる会社を見極めましょう。
| 丁寧なヒアリングと提案力 | あなたの要望や状況を丁寧にヒアリングし、最適な売却プランや戦略を提案してくれるか。 |
|---|---|
| 市場分析に基づいた査定 | 根拠のある査定額を提示し、市場動向や類似物件の情報を分かりやすく説明してくれるか。 |
| 質の高い販売活動 | プロのカメラマンによる物件写真撮影、魅力的な物件紹介資料の作成、効果的なインターネット広告の展開など、積極的に販売活動を行ってくれるか。 |
| 内覧サポート | 内覧時の準備や立ち会い、購入希望者への丁寧な説明など、内覧をスムーズに進めるためのサポート体制が整っているか。 |
| 契約・決済手続きのサポート | 複雑な契約手続きや決済に関するアドバイス、書類作成のサポートなどを丁寧に行ってくれるか。 |
| 税金や法律に関する相談 | 必要に応じて、税理士や司法書士などの専門家を紹介してくれるか。 |
| 進捗状況の報告 | 販売活動の進捗状況を定期的に報告し、不安や疑問に丁寧に対応してくれるか。 |
| アフターフォロー | 売却後の手続きや引っ越しに関するサポートなど、きめ細やかなアフターフォローがあるか。 |
実績豊富な会社を見つけるための具体的な行動
| 複数の不動産会社に査定を依頼する | 少なくとも3社以上の不動産会社に査定を依頼し、査定額だけでなく、担当者の対応や提案内容を比較検討しましょう。 |
|---|---|
| 売却実績を確認する | 各不動産会社のウェブサイトや担当者に直接確認し、新宿エリアでのマンションの売却実績（件数、成約価格帯など）を具体的に教えてもらいましょう。 |
| 顧客の声や評判を参考にする | 不動産会社のウェブサイトに掲載されている顧客の声や、第三者の口コミサイトなどを参考に、実際に利用した人の評価を確認しましょう。 |
| 不動産会社の得意な物件種別を確認する | マンション、戸建て、土地など、不動産会社によって得意な物件種別があります。マンションの売却に強みを持つ会社を選びましょう。 |
| 担当者の経験や知識を確認する | 担当者の経験年数や、新宿エリアの市場に関する知識、売却成功事例などを具体的に質問してみましょう。 |
売却にかかる費用と税金の基礎知識
新宿でマンションを売却する際にかかる費用と税金について、基本的な知識を解説します。事前にこれらの費用を把握しておくことで、資金計画を立てやすくなります。
売却にかかる主な費用
| 仲介手数料 | ・不動産会社に仲介を依頼した場合に発生する手数料で、売買契約が成立した際に支払います。 ・宅地建物取引業法で上限額が定められており、売買価格に応じて以下の計算式で算出されます。 売買価格が200万円以下の場合：売買価格の5% + 消費税 売買価格が200万円超400万円以下の場合：売買価格の4% + 消費税 売買価格が400万円超の場合：売買価格の3% + 6万円 + 消費税 ・例えば、3,000万円で売却した場合の仲介手数料上限額は、 (3,000万円 × 3% + 6万円) × 1.1 (消費税10%の場合) = 105.6万円 |
| 登記費用 | ・マンションの所有権移転登記を行う際に発生する費用です。 ・司法書士に依頼して手続きを行うのが一般的で、司法書士への報酬と登録免許税が含まれます。 ・登録免許税は、固定資産税評価額に一定の税率を掛けて算出されます。軽減措置が適用される場合もあります。 ・司法書士への報酬は、事務所によって異なります。 |
| 印紙税 | ・売買契約書に貼付する印紙税です。契約金額によって税額が異なります。 ・2025年4月現在の税額は以下の通りです。 1千万円超5千万円以下：2万円 5千万円超1億円以下：6万円 ・（軽減税率が適用される場合があります。） 印紙税額の一覧表（その1）第1号文書から第4号文書まで |
| その他費用 | ハウスクリーニング費用：より良い印象で購入希望者に物件を見てもらうために、ハウスクリーニングを行う場合があります。費用は広さや汚れ具合によって異なります。 リフォーム費用：売却前に物件の価値を高めるためにリフォームを行う場合があります。 引っ越し費用：新居への引っ越し費用がかかります。 不用品処分費用：売却する物件に残った不用品を処分する費用がかかる場合があります。 ローン返済手数料：住宅ローンが残っている場合、繰り上げ返済手数料が発生することがあります。 |
売却にかかる税金：譲渡所得税
マンションを売却して利益（譲渡所得）が出た場合、譲渡所得税が課税されます。譲渡所得は、売却価格から取得費（購入時の価格や仲介手数料、改良費など）と譲渡費用（売却時の仲介手数料や登記費用など）を差し引いて計算されます。
譲渡所得 ＝ 売却価格 － (取得費 ＋ 譲渡費用)
譲渡所得税の税率は、所有期間によって異なります。
短期譲渡所得（所有期間5年以下）： 所得税30% + 復興特別所得税 + 住民税9% ＝ 39.63%
長期譲渡所得（所有期間5年超）： 所得税15% + 復興特別所得税 + 住民税5% ＝ 20.315%
特別控除や軽減措置の活用ポイント
一定の要件を満たす場合、譲渡所得税の負担を軽減できる特別控除や軽減措置があります。主なものを紹介します。
| 居住用財産の3,000万円特別控除 | ・自分が住んでいた家を売却した場合、譲渡所得から最高3,000万円まで控除できます。 ・夫婦や親子で共有していた場合でも、合計で3,000万円の控除となります。 ・適用には、所有期間や居住期間など、いくつかの要件があります。 |
|---|---|
| 特定の居住用財産の買換え特例 | ・自分が住んでいた家を売却して、一定期間内に新たに居住用の家を購入した場合、譲渡益に対する課税を繰り延べることができます。 ・適用には、売却価格や購入価格、居住期間など、細かい要件があります。 |
| 相続財産を譲渡した場合の取得費加算の特例 | ・相続によって取得した不動産を売却した場合、一定の要件を満たせば、相続税の一部を取得費に加算することができます。 |
よくある質問Q&A
新宿でマンション売却を検討されている方からよくある質問について解説します。
- 住みながら売却できる？
はい、住みながら売却することは可能です。
実際に、住みながら売却を進める方は多くいらっしゃいます。生活の拠点をすぐに移す必要がないため、精神的な負担が少ないというメリットがあります。
ただし、住みながら売却を進める際には、いくつか注意すべき点があります。
- 内覧への協力：購入希望者の内覧希望には、可能な限り柔軟に対応する必要があります。事前に日程調整を行い、室内を整理整頓しておくことが重要です。
- プライバシーの確保：内覧時には、プライバシーに配慮した対応が求められます。貴重品などは目の届かない場所に保管しておきましょう。
- 生活感への配慮：生活感が出すぎていると、購入希望者が物件の魅力を感じにくい場合があります。できる範囲で整理し、清潔な状態を保つように心がけましょう。
- 売れるまでの平均期間は？
新宿エリアにおけるマンションの売却期間は、物件の条件や市場動向によって大きく異なりますが、一般的には3ヶ月～6ヶ月程度を目安とお考えください。
ただし、以下の要因によって売却期間は変動します。
- 物件の価格設定: 相場とかけ離れた高すぎる価格設定では、売却期間が長期化する傾向があります。適正な価格設定が早期売却の鍵となります。
- 物件の状態: 築年数、広さ、間取り、リフォームの有無など、物件の状態によって買い手の反応は異なります。状態が良いほど早く売れる可能性が高まります。
- 市場の需給バランス: 売り物件が多い時期や、買い控えムードの時期には、売却に時間がかかることがあります。現在の新宿エリアは比較的需要が安定していますが、常に市場動向を把握しておくことが重要です。
- 販売活動の積極性: 不動産会社の販売戦略や活動量によって、売却期間は大きく左右されます。効果的な広告展開や積極的な内覧の実施などが重要です。
- エリアの特性: 新宿区内でも、エリアによって人気や需要が異なります。例えば、住宅街として人気のあるエリアと、投資需要が高いエリアでは、売却期間に差が出る場合があります。
- 賃貸中でも売れる？
はい、賃貸中のマンションでも売却することは可能です。
ただし、居住者がいる状態での売却となるため、いくつかの制約や注意点があります。
- 賃貸借契約の確認: まず、現在の賃貸借契約の内容を確認する必要があります。契約期間や解約に関する条項などを把握しておくことが重要です。
- 買い手の種類: 賃貸中の物件を購入する層は、主に投資家となります。実需層の購入希望者は、入居可能時期を重視するため、入居者がいる場合は敬遠されることがあります。
- 内覧の調整: 購入希望者の内覧には、居住者の協力が不可欠です。事前に居住者と日程調整を行い、理解を得る必要があります。
- 引き渡し時期: 買い手との交渉において、引き渡し時期が重要なポイントとなります。賃貸借契約の解除時期などを考慮して、調整を行う必要があります。
- 家賃収入の扱い: 売買契約成立後、引き渡しまでの家賃収入の扱いについて、買い手と取り決めを行う必要があります。
まとめ
新宿であなたのマンションをスムーズに、そして納得のいく価格で売却するために最も重要なことは、市場の相場と最適なタイミングを見極め、信頼できる不動産のプロフェッショナルをパートナーとして選ぶことです。
適切な戦略と信頼できるパートナー選びによって、マンション売却を成功に導くことができるといえます。まずは一歩踏み出し、無料査定からあなたの売却活動を始めてみませんか？
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| 会社名（店名） | 株式会社クルーズカンパニー（TRENT） |
| 営業時間 | 10:00～19:00 |
| 定休日 | 無休（年末年始、夏季、GWを除く） |
| 住所 | 東京都新宿区西新宿1-14-15 タウンウエストビル 7F |
| 電話番号 | 03-5909-4451 |
| ホームページ | https://www.cruise-company.co.jp/ |
