マンション売却時の契約不適合責任とは？トラブル防止のために売主が知っておくべきこと

マンション売却における契約不適合責任とは、売買契約において引き渡された物件が契約内容に適合しない場合に、売主が買主に対して負う責任のことです。これは、2020年4月に改正された民法で導入されたもので、以前の瑕疵担保責任に代わるものです。
マンション売却における契約不適合責任は、売主にとって非常に重要な問題です。こちらの記事では、トラブル防止のために売主が知っておきべきことを詳しく解説いたします。

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契約不適合責任とは？マンション売却における基本知識

契約不適合責任の定義と売主の義務

契約不適合責任とは、売買契約において引き渡された目的物（この場合はマンション）が、契約内容に適合しない場合に、売主が買主に対して負う責任のことです。
2020年4月1日に改正された民法により、「瑕疵担保責任」が廃止され、「契約不適合責任」というものが新たに導入されました。

≪改正のポイント≫

• 「瑕疵」という概念の廃止：従来の瑕疵担保責任では、「隠れた瑕疵」が問題とされていましたが、契約不適合責任では、契約内容に適合しないかどうかで判断されます。
• 売主の責任の明確化：契約不適合の場合、売主は追完請求、代金減額請求、損害賠償請求、契約解除などの責任を負うことになります。

≪売主の義務≫

• 契約内容への適合：売主は、引き渡すマンションが契約内容に適合している必要があります。
• 目的物の状態：雨漏り、シロアリ被害、建物の傾き、設備故障など、物件の欠陥や不具合がない状態である必要があります。
• 告知義務：売主は、買主に対して物件の状況を正確に告知する義務があります。

2020年の民法改正による変更点

2020年4月1日に改正された民法では、契約不適合責任に関して以下の点が変更されました。

• 契約不適合責任の明確化：契約不適合責任の内容がより明確化され、売主の責任が具体的に定められました。
• 買主の権利の強化：買主は、契約不適合の場合、追完請求、代金減額請求、損害賠償請求、契約解除など、より多くの権利を行使できるようになりました。
• 期間の制限：買主が契約不適合を知ってから1年以内に売主に通知する必要があります。

≪改正による影響≫

• 売主の責任の増大：売主は、より一層物件の状態に注意し、買主への告知を徹底する必要があります。
• 買主の保護の強化：買主は、契約不適合の場合、より確実に救済を受けられるようになりました。

契約不適合責任が発生する場合

マンション売買における契約不適合責任は、設備の不具合・故障や、物件の説明と実際の状態が異なる場合に発生する可能性があります。

設備の不具合・故障

マンションに備え付けられた設備（給湯器、エアコン、食洗機など）が故障していたり、正常に動作しない場合、契約不適合責任が発生する可能性があります。

≪具体例≫

• 給湯器の故障：お湯が出ない、温度が安定しない
• エアコンの故障：冷暖房が効かない、異音がする
• 食洗機の故障：正常に洗浄できない、水漏れする

≪注意点≫

• 設備の経年劣化による故障は、契約不適合責任の対象とならない場合があります。
• 売主が設備の故障について買主に事前に告知していた場合、契約不適合責任は発生しません。

物件の説明と実際の状態が異なる場合

売買契約書や物件説明書に記載された内容と、実際の物件の状態が異なる場合、契約不適合責任が発生する可能性があります。

≪具体例≫

• 雨漏りの有無：「雨漏りなし」と記載されていたが、実際には雨漏りがあった
• シロアリ被害の有無：「シロアリ被害なし」と記載されていたが、実際にはシロアリ被害があった
• リフォーム履歴：「リフォーム済み」と記載されていたが、実際にはリフォームされていなかった

≪注意点≫

• 売主が物件の状態について買主に誤った情報を伝えていた場合、契約不適合責任が発生します。
• 買主が物件の状態について十分に確認していなかった場合、契約不適合責任は発生しないことがあります。

売主が負う責任と免責の条件

売主が負う責任

マンション売買において、売主は契約不適合責任を負う場合、買主に対して以下の責任を負う可能性があります。

• 追完請求：買主から不適合部分の修補を請求された場合、売主はこれに応じる必要があります。
• 代金減額請求：買主から代金の減額を請求された場合、売主はこれに応じる必要があります。
• 損害賠償請求：買主から損害賠償を請求された場合、売主はこれに応じる必要があります。
• 契約解除：契約不適合の程度によっては、買主から契約を解除される可能性があります。

買主が責任を追及できる期間

買主が売主の責任を追及できる期間は、民法で定められています。

• 契約不適合を知った時から1年以内：買主は、契約不適合を知った時から1年以内に売主に通知する必要があります。
• 権利行使期間：買主は、上記の通知期間内に、追完請求、代金減額請求、損害賠償請求、契約解除などの権利を行使する必要があります。

免責特約の有効性と注意点

売買契約書に「免責特約」を定めることにより、売主の契約不適合責任を制限したり、免除したりすることが可能な場合があります。

≪免責特約の有効性≫

• 原則として有効：免責特約は、原則として有効とされています。
• 例外：ただし、売主が故意に不適合を隠していた場合や、信義則に反するような場合には、免責特約が無効となることがあります。

≪免責特約の注意点≫

• 内容の明確性：免責特約の内容は、明確かつ具体的に記載する必要があります。
• 買主の理解：買主は、免責特約の内容を十分に理解する必要があります。
• 専門家への相談：免責特約について不明な点があれば、弁護士や不動産業者などの専門家に相談することをおすすめします。

契約不適合責任によるトラブル事例

買主からの修補請求・代金減額請求

≪トラブル事例≫

• 売却後、マンションの雨漏りが発覚した。
• 買主は、売主に対して雨漏りの修補を請求した。
• 売主は、修補に応じなかったため、買主は代金減額請求を行った。

契約解除や損害賠償のリスク

≪トラブル事例≫

• 売却後、マンションにシロアリ被害が発覚した。
• 買主は、売主に対して契約解除を請求した。
• 売主は、契約解除に応じなかったため、買主は損害賠償請求を行った。

トラブルを避けるために

• 物件状況の正確な告知：売主は、物件の状況について買主に正確に告知する義務があります。
• 契約書の内容確認：買主は、契約書の内容を十分に確認し、不明な点があれば専門家に相談しましょう。
• インスペクションの実施：売買契約前に、専門家によるインスペクション（建物状況調査）を実施することも有効です。

契約不適合責任による売却不成立を避けるための対策

1. 物件調査の徹底
   • 売却前に、専門家（建築士、不動産業者など）に依頼して、物件の状態を詳細に調査しましょう。
   • 雨漏り、シロアリ被害、建物の傾き、設備故障など、不具合箇所を把握し、記録しておきましょう。
2. 修繕・改修
   • 不具合箇所が見つかった場合は、可能な限り修繕・改修を行いましょう。
   • 修繕・改修履歴を記録し、買主に開示できるようにしておきましょう。
3. 告知義務の履行
   • 物件の状況について、買主に正確に告知しましょう。
   • 不具合箇所については、必ず買主に告知しましょう。
   • 口頭だけでなく、書面（重要事項説明書など）でも告知することが重要です。
4. 契約書の精査
   • 契約書の内容を十分に確認し、不明な点があれば専門家（弁護士など）に相談しましょう。
   • 免責特約を定める場合は、内容を明確にし、買主の理解を得るようにしましょう。
5. インスペクションの推奨
   • 買主に対して、インスペクション（建物状況調査）を推奨しましょう。
   • インスペクションの結果、不具合箇所が見つかった場合は、誠実に対応しましょう。
6. 交渉
   • 買主からのクレームには、誠実に対応しましょう。
   • 解決策を提示し、話し合いを通じて双方が納得できる解決を目指しましょう。
7. 専門家の活用
   • 不安な点やトラブルが発生した場合は、早めに専門家（不動産会社、弁護士など）に相談しましょう。
   • 専門家から適切なアドバイスを受け、必要であれば交渉を代行してもらいましょう。
8. 瑕疵保険の検討
   • 中古住宅の売買において、瑕疵保険の加入を検討することも有効です。瑕疵保険に加入することで、万が一、契約不適合責任が発生した場合でも、一定の保証を受けることができます。
9. 引き渡し前の確認
   • 引き渡し前に、買主と一緒に物件の状態を確認しましょう。不具合箇所があれば、引き渡し前に対応することが重要です。

買主とのトラブルを防ぐ交渉方法

クレーム発生時の適切な対応策

• 誠実な対応：買主からクレームがあった場合は、誠実に対応しましょう。
• 原因の究明：クレームの原因を究明しましょう。
• 解決策の提示：買主に対して、解決策を提示しましょう。
• 話し合い：買主と話し合い、双方が納得できる解決を目指しましょう。

専門家（不動産会社・弁護士）の活用

• 相談：トラブルが発生した場合は、早めに専門家（不動産会社、弁護士など）に相談しましょう。
• アドバイス：専門家から適切なアドバイスを受けましょう。
• 交渉代行：専門家に交渉を代行してもらうことも可能です。

まとめ

マンション売却を成功させるためには、契約不適合責任のリスクを十分に理解し、適切な準備と対策を行うことが重要です。

• 事前の準備：物件調査、修繕対応、告知義務の履行など、売却前の準備をしっかり行いましょう。
• 契約内容の確認：契約書の内容を十分に確認し、不明な点があれば専門家に相談しましょう。
• トラブル発生時の対応：クレームが発生した場合は、誠実に対応し、専門家を活用して解決を目指しましょう。

これらの対策を講じることで、契約不適合責任のリスクを軽減し、安心してマンションを売却することができます。

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