不動産の売却時には「売り先行」か「買い先行」を選ぶことは、スムーズな住み替えや資金計画を立てるかどうか非常に重要です。それぞれに異なる利点や戦略があるため、どちらを選ぶかは売主次第です。ここでは、「売り先行」と「買い先行」の違いと特徴、またそれぞれの選択がどのような影響をもたらすのかを詳しく解説いたします！
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不動産売却における「売り先行」と「買い先行」の違いとは？
「売り先行」と「買い先行」は、マンションの住み替えをスムーズに進めるための２つの方法です。
売り先行：現在の住宅を先に売却し、その後で新居を購入する方法です。この方法では売却資金が確定したあとで新居を探すため、予算が明確になり、資金計画を立てやすいという特徴がありますが、一方で新しい住まいが見つかるまでの間、仮住まいが必要になる可能性があり、仮住まいの費用や引っ越し手続きの手間がかかることあります。
買い先行：先に新しい住宅を購入し、その後に現在の住宅を売却する方法です。この方法では仮住まいが不要で、スムーズに新居へ引っ越しすることができますが、二重ローンや維持費などの負担が増加するリスクがあるため、資金的な余裕が求められます。
売り先行のメリット
売り先行の方法を選ぶと、まずは住宅を売却してから新居を探すため、資金面での安心感が得られます。以下に、売り先行のメリットを詳しく解説します。
資金計画が明確になる
売り先行では、売却によって得られる資金が確定するため、新しい住宅の購入資金をはっきりと理解でき、予算内で新居を探すことが容易になり、無理のない資金計画が可能となります。
販売活動に時間をかけられる
売り先行の場合、売却活動に専念することができるため、物件の条件や価格をじっくり検討できます。相場に合わせた適切な価格設定や売却時期を選びやすく、好条件での売却が期待できます。特に不動産市場の価格変動が激しい状況では、焦らずに売却できる点が大きな強みです。
引き渡し条件を有利に設定しやすい
売り先行では、買主との交渉において引き渡しのタイミングを柔軟に設定できることが多くなります。
↓↓↓売り先行で売却する場合のポイントを以下の記事で詳しく解説してます。
売り先行のデメリット
売り先行では新居探しが予定内で見つからない場合の仮住まいの問題等、住み替えのタイミングに関しては、以下の点に注意が必要です。
仮住まいの必要性
先行販売では、新しい住まいを売却した後に新しい住まいを探すため、タイミングによっては一時的に仮住まいが必要になることがあります。また、その都度引っ越しが必要になるため、家具の移動や手続きの負担が増えることにも注意が必要です。
新居が見つからないリスク
売り先行で売却を完了した後に新居探しを始める場合、希望の物件がすぐに手に入らない可能性があります。 特に人気のエリアや特定の条件にこだわる場合、物件探しに時間がかかるため、タイミングを意識して見極める必要があります。
住み替えのタイミング調整が難しい
売り先行では売却のスケジュールと新居購入のスケジュールを調整する必要があり、住み替えのタイミングが危険になることがあります。 特に、引き渡し日が新居の入居日と合わない（間に合わない）場合、仮住まいが長くなる可能性があるため、資金面での負担が大きくなることも考慮する必要があります。
買い先行のメリット
買い先行の方法には、仮住まいが不要でスムーズに新居に移れるという大きなメリットがあります。ここでは、買い先行のメリットをさらに掘り下げて解説します。
新居選びの自由度が高い
買い先行では、先に新しい住宅を購入してから現在の住宅を売却するため、住み替え先をじっくりと選ぶことができます。また、購入した物件に合わせてリフォームやインテリアを準備する時間も確保でき、余裕を持って新生活の準備を整えることが可能です。
仮住まいのコストがかからない
買い先行の場合、現在の住まいから新居へ直接引っ越しができるため、仮住まいは不要です。荷物が多い場合は、仮住まいの手配が難しい場合もありますので、若干の負担を避けられるのは大きなメリットです。
スムーズな住み替えが可能
買い先行では、先に新居が確保されているため、引っ越しのスケジュールを調整しやすく住み替えがスムーズにいきます。 特に、転勤や子供の学校の都合で引っ越し時期が制限されている場合、買い先行の方法が適していることが多いです。新生活を早く始めたい場合やスケジュールに余裕がある場合には、買い先行がストレスを軽減する選択となります。
買い先行のデメリット
買い先行には、住宅ローンの返済が二重（二重ローン）になる期間があり、売却金額が確定していないため資金計画が立てにくく、万が一の家が売れないリスクが存在します。資金面でのリスクが大きいため、慎重な判断が求められます。
二重ローンや維持費の負担が増える
買い先行では、新居の購入費に加えて現在の住宅のローンが残っている場合、二重のローン返済が必要になります。また、売却がスムーズに進めなかった場合には、予定よりも維持費や管理費が増える点にも注意が必要です。
売却活動における不利な交渉
買い先行では、売却期間中のローン返済や支払い費用の負担が多いため、早く売りたいというプレッシャーがかかる傾向があります。そのため、売却活動に焦り感じて、買主からの価格交渉や値引き要求を受けやすくることで、希望価格で売却出来ないことにつながります。
売却金額が確定しないため資金計画が立てにくい
買い先行では新居を先に購入するため、思っていた以上に売却金額が下がってしまった場合や、経済状況が悪化でなかなか売れずに、資金計画が厳しくなるリスクがあります。万が一、ローンの残債を下回る売却金額になる場合（オーバーローン）では、自己資金も必要になりますので、余裕をもって計画をすることが大切です。
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「買い先行」で住み替えする場合の不動産会社選び
「売り先行」はもちろんですが、特に「買い先行」での住み替えをする場合、不動産会社選びは非常に重要です。買い先行で住み替えをする際に、信頼できる不動産会社を選ぶポイントを解説します。
買い先行の特性を理解している不動産会社を選ぶ
買い先行には、新居の購入後に売却がスムーズに進まないと二重のローン負担や維持費が発生します。そのため、不動産会社がこの特性を冷静に、早期売却のための戦略を持っていることが重要です。不動産会社に対して、売却や予定のスケジュールについて相談し、住み替えのスムーズさを最大限サポートができるかどうか確認しましょう。
売却実績の多い会社を選ぶ
買い先行では、先に購入した新居に引っ越すため、現在の住宅を早くに売却する必要があります。 そのため、スピーディな売却が得意な不動産会社を選ぶと安心です。 特に、自分のマンションと似た物件（立地や価格帯など）の売却実績が豊富な不動産会社は、ターゲットとなる買い手層を見据えており、効果的なマーケティング戦略を立てやすいでしょう。
チェックするポイント
- 売却するマンションと同じ価格帯の物件の売却実績があるか。
- 過去の成約までの平均期間がどれくらいか。
- 高値販売の実績があるか。
売却活動におけるサポート体制が最適化
買い先行での住み替えを成功させるには、不動産会社のサポート体制が充実しているかも重要です。 売却活動を効率的に進めるためには、広告宣伝や内覧対応、買い手との交渉まで一貫したサポートが求められます。
サポート体制の確認ポイント
- 広告掲載（Webサイトや不動産ポータルサイト、SNSなど）の充実。
- 物件の見せ方（写真撮影やモデルルームの演出）へのこだわり。
- 内覧の調整・実施体制。
- 売却活動の進捗状況をこまめに報告してくれるか。
提案力がある会社を選ぶ
買い先行の場合、売却価格が資金計画に影響が出やすいため、適切な価格設定や販売戦略を提案してくれる不動産会社を選ぶことが大切です。不動産会社の担当者と相談して確認しましょう。
具体的な提案の例
- 売却価格の設定：市場動向や周辺の成約事例を参考に、適正な価格設定を提案してくれるか。
- 販売戦略：内訪問者へのアピール方法や値引き交渉の進め方など、柔軟な戦略なのだろうか。
- 販売計画の調整：売れ行きが悪い場合の対応策（価格調整や販売方法の見直しなど）を準備しているか。
査定結果を複数比較する
不動産会社を選ぶ際には、複数社から査定を依頼し、提案される価格や売却計画を比較することも重要です。同じ物件でも会社によっては査定額が異なる場合があるため、複数の査定結果を集めて客観的に判断しましょう。
査定時に確認すること
- 査定金額の根拠や参考にした周辺事例。
- 販売活動の進め方（広告や戦略層の設定）。
- 買い先行のリスクに対して考慮があるか。
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二重ローンのリスクについて相談できる会社
買い先行では、売却が長引くと二重ローンを恐れることになるため、資金計画に詳しい不動産会社を選ぶことが重要です。 売却が遅れた際のリスクや資金のやりくりについてアドバイスできる不動産会社は、買い先行を進めていく上で心強い味方です。
相談できる内容の例
- 二重ローンに対応するための売却計画や資金計画。
- 売却が遅れた場合のフォロー体制や対策。
- 金融機関と連携した資金アドバイス。
信頼できる担当者がいるか
不動産会社の担当者との相性や信頼関係も、不動産売却を成功させるためには重要です。担当者の提案力、交渉力、対応のスピードや丁寧さなどを確認し、信頼できる人物かどうか買い先行では特に売却を急ぐ必要があるため、担当者が売却のプロセス全体を効率的に進めるために尽力してくれるかがポイントです。
担当者に求めるポイント
- 販売活動に関する知識や経験が豊富か。
- 買い先行のリスクとメリットについて判断。
- 販売状況の進捗報告や問い合わせ対応が迅速であるか。
柔軟な販売プランがあるか
買い先行では、売却が順調に進まなければ負担が増えるため、柔軟な販売プランを用意している不動産会社を選ぶと良いでしょう。例えば、早期売却のためのホームステージングや、物件の見た目を良くする補修サービス、特定期間中に売却が成立しない場合に買取保証するなど、様々なプランを持つ不動産会社もあります。
具体的なプランの例
- ホームステージングサービス：家具や小物でインテリアコーディネートを加え、モデルルームにするサービス
- 安心買取保証サービス：一定期間で売却が決まらなかった場合に買取保証するサービス。
- 補修サービス：売却物件の見た目を良くする補修サービス
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口コミや評判を確認する
最終的に不動産会社を選ぶ際には、口コミや評判を確認することも有効です。買い先行の場合、売却スピードや担当者の対応力が非常に重要なため、実際の利用者からの口コミや評判を調べて、会社や担当者の評価が高いほどチェックしてみましょう。
口コミで確認するポイント
- 売却がスムーズに進んだか。
- 担当者の対応や売却サポートが満足できるものものか。
- 買い先行に関するご相談への対応。
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まとめ
不動産の売却活動をスムーズに進めることは大切です。 売却に対する積極的なサポート体制を持ち、柔軟なプランを提案できる会社を選ぶことが不動産売却の成功の秘訣です。また、担当者の対応力や信頼関係も重要ですので、面談や見積もりを徹底的に検討し、自分に合った不動産会社をお選びしましょう。
