マンション売却で適用できる3,000万円控除とは？税金負担を軽減する方法

所有しているマンションを売却するときには、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」、通称3,000万円控除を適用できる可能性があります。

この控除を利用すれば、物件売却時にかかる税金の負担を大きく軽減できるでしょう。

しかし、この控除を利用するには、設けられている要件（条件）を満たしたうえで、注意点も把握しておく必要があります。

この記事では、東京都内の不動産売買をサポートする「クルーズカンパニー」が、控除の内容と税金について解説します。 マンション売却時に生じる税金の負担を抑えたいとお悩みのオーナー様は、ぜひご覧ください。

マンションを売却するときに「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」（以下、3,000万円控除）の適用を受けると、税負担を軽減できる可能性があります。

3,000万円控除は、オーナー様自身が住んでいた、または住んでいる不動産を売却するときに適用される控除です。

マンションにオーナー様自身が住んだことがあれば、この控除を受けられる可能性があります。

ただし、3,000万円控除はその名のとおり、最高で3,000万円分までしかカバーできません。

そのため、3,000万円以上の利益が出た場合は、あわせて「居住用財産の軽減税率の特例」をチェックしましょう。

「3,000万円特別控除の特例」を受けた後に、6,000万円以下の譲渡所得部分において、所得税と住民税の税率が軽減される仕組みです。

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マンションを売却して利益が出た場合にかかるのが、「所得税・住民税・復興特別所得税」の3つです。

3つをまとめて「譲渡所得税」とも呼びます。

これらの税金は、マンションの所有期間に応じて税率が変わるため、注意が必要です。

適用される税率は下記のように定められているため、ご自身の場合はどの税率になるのかを確認しておきましょう。

• 所得税…5年以下の場合30％、5年超の場合15％
• 住民税…5年以下の場合9％、5年超の場合5％
• 復興特別所得税…5年以下の場合0.63％、5年超の場合0.315％

※復興特別所得税は2037年（令和19年）までを予定 しています。

また、事業としてマンションを売却したり、投資目的でマンションを売却したりする場合は、個人のオーナー様でも消費税がかかる場合があるため注意が必要です。

マンション売却の際にかかる税金は最大6種類あるうえ、それぞれ税率が異なるため少々複雑に感じるオーナー様もいらっしゃるでしょう。

税金額を算出するために必要な、対象金額（譲渡益）の計算は、少々複雑です。

基本的には、売却して得たお金から、譲渡費用と取得費を差し引いた分が課税対象となります。

下記の計算式で算出された金額が3,000万円以下なら、「3,000万円控除」が適用され、譲渡所得税がかかりません。

ここからは、課税対象となる譲渡益を出すために必要な、取得費・譲渡費用の内容についてご紹介します。

ご自身の物件でかかった費用をまとめ、上記の計算式に当てはめて計算してください。

取得費とは、マンションを購入したときに支払った費用をいいます。

たとえば、下記の費用が含まれます。

• マンションの購入費用、購入手数料、登記費用・登録免許税、不動産取得税、取得した分の特別土地保有税、印紙税
• マンションの設備費・改良費
• 土地もあわせて取得した場合の、土地測量費や造成費用
• 購入に際して借り入れた資金の利子のうち、実際に土地・建物を使用しはじめるまでの期間でかかった利子
• 締結済みの購入契約を解除し、現在の物件を取得することにした場合に支払った違約金

取得費の内容は、マンションの購入時の手続きに関する書類で確認する必要があるでしょう。

また減価償却処理をしている場合は、減価償却費用相当額も差し引かなければなりません。

不動産に対する減価償却方法は定額法を採用しており、下記の計算式で算出します。

たとえば、一般的な鉄筋コンクリート製のマンションを売却する場合の償却率は0.015です。

3,000万円控除を適用したい場合、定められた要件（条件）を満たす必要があります。

要件には、下記の6項目があるため、それぞれの内容について解説します。

1. 自身が住んでいる／住んでいたマンションを期間内に売却している
2. 3,000万円控除を過去2年間のうちに利用していない
3. 売却する2年前までの期間で該当する特例の適用を受けていない
4. 売却したマンション・敷地でほかの特例の適用を受けていない
5. 災害時｜住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却している
6. 売買が親子・夫婦などの間柄で行われていない

• 自身が居住しているマンション、あるいはマンションと敷地・借地権を売却する
• 以前住んでいたマンションと敷地を売却する場合は、住まなくなった日から3年を経過する日が属する年の12月31日までに売却する

上記2点を満たす必要があります。

「所有しているマンションには、以前住んでいたが、現在は別の住居で暮らしている」という場合は、売却期限があるため注意しましょう。

たとえば、2022年10月1日から別の住居で暮らしはじめた方の場合、マンションを2025年12月31日までに売却しなければ、3,000万円控除の適用を受けられません。

また、マンションを取り壊してしまった後でも、土地の売却時に3,000万円控除を利用できる場合があります。

その際は下記の要件すべてを満たす必要があるため、取り壊してから売却するか、現状で3,000万円控除の適用を受けられるかなどを慎重に確認しましょう。

1. 土地の譲渡契約が、マンションの取り壊し日から1年以内に締結されている。かつ、住まなくなった日から3年を経過する日が属する年の12月31日までに売却する
2. マンションを取り壊してから譲渡契約を締結した日までの間、その他の用途（貸し駐車場など）に使っていない

マンション・土地を売却した年から前々年までの間に3,000万円控除を利用した場合、今回は適用できません。

また同期間に「マイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例」を受けている場合も、3,000万円控除の利用は不可能です。

近しいタイミングで複数の物件を売却している場合は、適用した控除について、あらためて確認しておくとよいでしょう。

マンションを売却した年から前々年までを対象期間として、「特定の居住用財産の買換えの特例」や「特定の居住用財産の交換の特例」を受けている場合も、3,000万円控除の適用が受けられません。

買換えの特例とは、マイホームを買換えた際に、譲渡益にかかる課税（譲渡所得課税）を繰り延べられる制度をいいます。

一方、交換の特例は、自身の居住用財産を他の資産（土地や建物）と交換した場合に利用できる制度です。

該当する期間にマイホームを買換えた方は、念のために、利用した制度についても確認しておきましょう。

売却したマンションや土地について、「収用等の場合の特別控除」をはじめとした、ほかの特例の適用を受けていないことも求められます。

「収用等の場合の特別控除」とは、収用権が認められている公共事業のために建築物や土地を売却した際に、最大で5,000万円までの特別控除が適用される制度です。

こちらは、3,000万円の特別控除との併用はできません。

マンションがあったものの、災害によって無くなってしまった場合の土地についての規定です。

その場所に住まなくなった日から3年を経過する日が属する年の12月31日までに土地を売却すれば、3,000万円控除の適用を受けられます。

期限が設けられているため、3,000万円控除の適用を受けたい場合は、対象期間内に売却しましょう。

売却したマンションを買った人が、下記のように特別な関係にある場合は、3,000万円の特別控除の適用を受けられません。

• 親子や夫婦
• 生計をともにする親族
• マンションを売却したのち、そのマンションで同居する親族
• 内縁関係にある人物
• 特殊な関係がある法人（同族法人）

関係性のある人物へ売却する場合は控除が適用されず、本来の税率が課せられます。

売却する相手が適用範囲外か、あらかじめ確認しておくとよいでしょう。

3,000万円控除が適用されれば、売却益にかかる税金の負担を軽減できます。

しかし、利用に際してはいくつかの注意点があります。

下記に4つの注意点をご紹介しているため、確認しておきましょう。

1. 併用できない控除がある
2. 所有期間に応じて税率が異なる
3. 申請に期限がある
4. 控除適用のために仮住まいした場合は対象外となる

「特定の居住用財産の買換えの特例」や「特定の居住用財産の交換の特例」とは、併用できない点に注意しましょう。

買換えの特例・交換の特例の利用から後ろ2年間は、3,000万円控除を利用できないため、物件の購入・売却などは計画的に進める必要があります。

また、3,000万円控除と、住宅ローン控除も併用できない点を把握しておきましょう。

3,000万円控除を適用すると、向こう2年間（適用後3年間）は、住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）を利用できません。

どちらの控除を適用したほうが損をせずに済むのか、慎重な比較検討が必要です。

売却益に課せられる税率は、マンションの所有期間に応じて異なる点を把握しておきましょう。

5年以下の期間所有したマンションは、短期譲渡所得と見なされ、合計で39.63％の税率がかかります。

一方、5年を超えて所有したマンションの場合は、長期譲渡所得として20.315％が課せられます。 所有期間によって税率が異なるため、売却のタイミングは、あらかじめ慎重に検討しておく必要があるでしょう。

3,000万円控除を受けるには、申請期限を守らなければなりません。

対象のマンションに住まなくなった日から、3年経過する日が属する年の12月31日までが申請期限です。

居住を辞めてからそれ以上空いてしまうと控除の適用が認められないため、日数を把握しておきましょう。

「所有するマンションに普段住んでおらず、控除適用を目的に一時的に入居した」と判断される場合は、控除を受けられない可能性があります。

3,000万円控除の適用には、「メインの住居として利用していた」と判断される程度の居住期間が必要です。

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「クルーズカンパニー」では、不動産の売却・購入を中心とする、総合不動産仲介事業を展開しています。

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マンション売却時に、3,000万円控除の特例を適用すれば、税金の負担を軽減できます。

しかし適用を受けるには6つの要件を満たしたうえで、確定申告の手続きをしなければなりません。

また、すでに転居している場合は、有効期限内に売却と申請を済ませる必要があります。

マンション売却時には、税金による負担を軽減できるよう、ご紹介した内容を参考に手続きを行ってください。 時間に余裕をもって、計画的に進めることが大切です。