不動産売却における成年後見人の手続きと流れの詳細ガイド！必要性も予測

近年では高齢化社会が急速に進み、2025年（令和7年）には65歳以上の認知症患者数が約675万人に達するといわれています。

認知症と診断されると、銀行口座は凍結され、預貯金の引き出しができなくなり、所有する不動産の売却もできません。

親の医療費や介護費、老人ホームの費用を捻出するために「親名義の不動産を売却して費用に充てたい」と考える方が多くいます。

不動産売却における成年後見人の手続きと手順は、認知症などの方の財産管理を支援し、法的な保護の基に売却をおこない適切な資金繰りを実現します。 この詳細ガイドでは、成年後見人の役割や必要性にも焦点をあて、売却手続きの流れを解説します。

「成年後見人」とは、「成年後見制度」において重要な役割を果たす人です。

「成年後見制度」とは、本人が認知症や事件・事故の後遺症、知的障がいなどの事由で十分な判断能力を持たない場合に、その意思決定をサポートする制度です。

成年後見人として選任される人は、成年被後見人（判断能力に問題がある本人）の代わりに、不動産売買・財産管理・介護施設との契約などをおこないます。

成年後見人になるのは、家族や士業関係者などです。

参照：法務省「Q1：成年後見制度とは、どんな制度ですか？」

成年後見制度は、大きく「任意後見制度」と「法定後見制度」の2種類に分かれます。

制度により、「成年後見人」「任意後見人」など関係者の呼び方は異なりますが、「判断能力に問題がある本人をサポートする制度」という点は共通です。

各制度の詳細を確認しましょう。

参照：法務省「Q2：法定後見制度と任意後見制度にはどのような違いがありますか？」

任意後見制度は、本人が判断能力を有している時に、将来自身をサポートしてくれる人（任意後見人）や、委任する物事（財産管理や療養看護・生活上の事柄など）を決めておく制度です。

本人の判断能力が不十分になった時、任意後見人は事前に委任されていた物事を代理で実行できます。

ただし、本人が締結した契約を取り消す権限は持ちません。 なお家庭裁判所は、「後見監督人」を選任し、任意後見人の行動を監督させます。

法定後見制度は、本人の判断能力が不十分になったあとに、家庭裁判所によって選任された人（成年後見人など）が本人を支援する制度です。

制度が定めるところに応じて、成年後見人は成年被後見人に代わって代理で事務（財産管理や不動産売却など）をおこないます。

前述の任意後見人よりも権限が強く、本人（成年被後見人）が締結した契約を取り消せます。

前項では、法定後見制度において、成年後見人が判断能力の失われた本人（成年被後見人）をサポートすると解説しました。

しかし厳密にいうと、本人をサポートする役割を持つ人は、3つのタイプに分けられます。

・成年後見人

・保佐人

・補助人

各タイプの役割を詳しく解説します。

参照：地域後見推進プロジェクト「2-5.法定後見の3類型（後見・保佐・補助）」

成年後見人は、日常生活での判断にも困難が見られるなど、判断能力がほとんどない本人（成年被後見人）をサポートします。

成年後見人は、以下のような権限を持ちます。

・代理権（本人に代わり法律行為をおこなう権利）

・取消権（本人単独の法律行為を取り消せる権利）

判断能力がほとんどない本人は、不利益になる契約をしてしまったり、悪意ある第三者から搾取されたりするリスクが高いでしょう。

そのため家庭裁判所は成年後見人に大きな権限を与え、本人を法的に保護するよう取り計らいます。

不動産売却を目的に制度を利用する場合は、本見出しで解説する3タイプの中でも、成年後見人を立てるのが一般的です。

保佐人は、判断能力が大きく欠けており、重要な事務を一人でおこなうのが難しい本人（被保佐人）を支援します。

買い物など日常生活の行動に問題がないものの、不動産取引や財産管理など重要な事務はおこなえない被保佐人を、法的に保護します。

保佐人に与えられる権限は以下のとおりです。

・代理権（家庭裁判所が認めた範囲のみ）

・包括的同意権（本人が単独でおこなった法的行為を有効にする権利）

・取消権

補助人は、本人の判断能力が一部低下してしまった本人（被補助人）をサポートします。

本制度は、成年後見人や保佐人のケースよりも、サポートを受ける本人の病状が軽い場合に利用されます。

被補助人となるのは、日常生活を問題なく送れるものの、一人でおこなえない分野については支援を必要とする人です。

補助人には、代理権や取消権など特別な権限はありません。

前述のとおり、不動産売却をサポートする際は法定後見制度を使い、成年後見人を立てるケースが多いです。

そのためここからは成年後見人にフォーカスし、任命手続きの流れをご紹介します。

最初の手順は、成年後見人を関係者の間で決めることです。

未成年者や破産者などを除き、誰でも成年後見人の候補になれます。

家族や親族でもなれますが、一般的には士業の専門家（弁護士や司法書士など）が選ばれます。

実際、最高裁判所事務総局家庭局による令和4年のデータでは、約8割のケースで親族以外が後見人として選ばれました。

参照：最高裁判所事務総局家庭局「成年後見関係事件の概況」8-1　成年後見人等と本人との関係について（資料10-1）

成年後見人の候補が決まったら、家庭裁判所への申立て手続きを専門家に依頼します。

申立て手続きには、必ずしも専門家の助けが必要なわけではありません。

しかし慣れない作業で手間がかかったり、家庭裁判所とのやり取りに難を覚えたりなど、自分でおこなうには荷が重いと感じるケースも多いでしょう。

スムーズに手続きを進めたい場合は、弁護士か司法書士にサポートを依頼するほうが賢明です。

専門家の助けを得つつ、申立書を作成したら、家庭裁判所へ提出します。

申立てできるのは、本人、配偶者、四親等内の親族などです。

主な必要書類は以下のとおりです。

・申立書類

・診断書関係

・戸籍謄本

・住民票または戸籍附票

・本人について成年後見などの登記がすでにされていないことの証明書

・本人の健康状態に関する資料（介護保険被保険者証、療育手帳、身体障がい者手帳の写しなど）

参照：福島家庭裁判所「成年後見等の申立てに必要な書類等について」

必要書類の詳細は、管轄する家庭裁判所に確認するようおすすめします。

申立てを受けると、家庭裁判所は調査官により事実確認をします。

本人や成年後見人の候補者への面談・聞き取りをおこない、状況全体を把握します。

本人の判断能力がどれくらいあるか知るために、医師による鑑定がおこなわれるケースも珍しくありません。

種々の事情を考慮した上で、家庭裁判所は適任の成年後見人を選びます。

注意点として、事前に関係者間で選んだ後見人候補が選ばれるとは限りません。

最終的に選任するのは家庭裁判所であり、別の人が選ばれる可能性もあります。

なお必要に応じて、裁判所は後見監督人を選びます。

裁判所での調査・審判後、本人や後見人に審判書謄本が郵送されます。

特に不服申立てがなければ、審判が確定し、成年後見人の仕事が始まります。

その後不動産売却をするにあたり、成年後見人は家庭裁判所に「居住用不動産処分許可の申立て」をおこなわなければなりません。

裁判所は、成年被後見人の財産や売却による現金化の必要性などを総合的に考慮し、許可の可否を判断します。

許可が出ると、後見人は不動産売却を進められます。

※売却の流れについて詳しくは後述。

成年後見制度は、認知症患者が増加する近年、多くの家庭にとって重要な課題です。

内閣府によると、2025年度における65歳以上の認知症患者数の予想は675万人です。

これは全体の18.5％、つまり5.4人に1人が認知症を患うかもしれないことを意味します。

※認知症有病率が2012年以降一定の場合。

このような現状を踏まえると、今から成年後見制度に関する基礎知識を押さえておくことが重要といえます。

高齢者はもちろん、近い年代の人やその家族が事前に制度のことを学んでおくなら、財産管理や不動産売却などの手続きをスムーズにおこないやすくなるでしょう。

参照：内閣府「平成29年版高齢社会白書」第1章第2節, 3高齢者の健康・福祉

ここからは、成年後見人が不動産売却をおこなう流れをご紹介します。

売却する不動産は、「居住用」不動産とします。

※居住用不動産とは、過去または現在住んでいた不動産や、将来住む予定のある不動産。

所有している不動産の相場を調べた上で、不動産の買主候補を探してくれる不動産会社を探し、媒介契約を結びます。

媒介契約は、売主と不動産会社が締結する契約です。

媒介契約について詳しく知りたい方はこちらの記事をご覧ください。

不動産売却には相続登記が必要！手順と義務化についても解説！

買主候補が見つかったら、内覧や売買条件の確認などを経て、不動産売買契約書を作成します。

不動産売買契約書とは、売主と買主が交わす契約です。

取引額や支払時期、不動産の詳細などが記載されています。

ここで重要なのが、「停止条件」です。

通常の不動産売買とは異なり、成年後見人による契約では、不動産売買契約書に「停止条件」を設けなければなりません。

「停止条件」とは、「居住用不動産処分の許可」を得られなかった場合、契約が無効になることを取り決めた項目です。

先述の通り、成年後見人は不動産売却をする際に、家庭裁判所へ許可申請をしなくてはならないため、この項目が必要です。

続いて、家庭裁判所へ「居住用不動産処分の許可」を申立てます。

必要書類は以下のとおりです。

・不動産の全部事項証明書

・不動産売買契約書の案

・処分する不動産の評価証明書

・不動産業者作成の査定書

・後見監督人の意見書（後見監督人がいる場合） など。

参照：和歌山家庭裁判所「居住用不動産処分の許可の申立てについて」

具体的にどのような書類が必要になるかは、事前に管轄の裁判所へ確認するようおすすめします。

居住用不動産の処分の許可が下りたら、決済・引き渡しをおこないます。

このステップでは、成年後見人と買主のほか、不動産会社、司法書士、金融機関の関係者などが集まり、取引額の決済をします。

その後「所有権移転登記」をおこなって、不動産を引き渡したら完了です。

前の見出しでは、居住用不動産売却の解説をしましたが、「非居住用」不動産を売却するケースもあるでしょう。

そこで、居住用不動産と非居住用不動産の売却方法の違いを解説します。

居住用不動産を売却する方法は、前の見出しで解説したとおりです。

強調のため繰り返すと、居住用不動産の売却には、家庭裁判所の許可を得なければなりません。

被後見人にとって居住場所は非常に重要です。 そのため後見人が勝手に処分できないよう、売買取引に家庭裁判所が絡んできます。

非居住用不動産を売却する場合、家庭裁判所への許可申立ては不要です。

通常どおり、不動産売却を進められます。

とはいえ、後見人の裁量でどうにでも進められるわけではありません。

もし後見監督人が選任されている場合は、その同意が必要です。

また、売却の目的は、被後見人の利益のためであるべきです。

生活費や介護関連費用の捻出などの必要性がないのに、勝手に財産は処分できません。

適当に売却してしまうと、後見人としての適性が疑われ、別の後見人が追加選任されたり、後見監督人が選任されたりしかねません。

居住用不動産と非居住用不動産のおおまかな違いは以下のとおりです。

居住用不動産

現在住んでいるか、過去に住んでいた不動産、あるいは将来本人が住む予定のある不動産

非居住用不動産

上記以外の不動産

ただし実際にどちらの不動産なのか判断に迷うケースもあるでしょう。

その場合は、自己判断で取引を進めず、家庭裁判所に一度相談するようおすすめします。

不動産売却における税金について詳しく知りたい方はこちらの記事をご覧ください。

不動産売却における税金はいつ払う？支払いタイミングと節税方法を解説

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不動産を所有する人が、認知症やその他の障害により十分な判断能力を失った場合、不動産売却に支障が出ます。

しかし成年後見制度を活用すれば、本人に代わって後見人が不動産売却を進められます。

家庭裁判所への申立てをおこない、所定の手続きを踏むことで、必要に応じて不動産の処分が可能です。

急速に進む高齢化社会の中にあって、認知症の患者数は今後ますます増えていくと予想されます。

大切な資産である不動産の売却をスムーズに進められるよう、事前にできる任意後見制度も視野に、今から成年後見制度に関する理解を深めることが重要です。

また成年後見人を立てた不動産売却には、いくぶん難しい手続きも関係するため、信頼できる不動産会社にサポートしてもらうのも賢明でしょう。

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