相続不動産を売却する際は、まず相続登記が必要です。
被相続人名義のままでは不動産の売却はできないため、相続人へ名義変更をしなければなりません。
不動産に関する権利（所有権）は、登記していなければ第三者に主張・対抗できないと決められているからです。
また、期限が定められていなかった相続登記は、2024年4月1日より義務化され、3年以内に手続きを怠った場合は過料に処されます。
相続登記の義務化にともなう移行処置として、新しい制度「相続人申告登記」も同時にスタートされます。
本記事では、不動産売却における相続登記の手順をご紹介し、相続人申告登記の概要、相続登記義務化の背景について詳しく解説します。
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相続不動産の売却には相続人の登記が必須
相続不動産の売却には、相続人の登記が必須です。
相続登記は不動産の名義変更をする手続きであり、法律で定められた要項に沿って申請する必要があります。
そのため、被相続人から買主への所有権移転登記はできません。
相続人が相続不動産の所有者であると主張するため
相続登記は、相続人が相続不動産の所有者であると主張するための手続きでもあります。民法177条により不動産に関する権利は、「登記をせずに第三者に主張・対抗できない」と定められているからです。
登記しない不動産は所有者不在の物件に該当するため、他人に「自分の不動産である」と主張できません。つまり相続不動産の所有者は相続人であると、売買の関係者に主張するためには、登記上の名義人でなければならないのです。
また不動産を相続する際は、登記を済ませて「自分の不動産である」と、主張する義務も今後は発生します。
相続不動産の売却の手順
次に、相続不動産の売却手順と相続登記のタイミングをご紹介します。
相続人の確定
相続登記は相続人の確定から始めます。
具体的には、被相続人の出生から死亡までのすべてが連続した戸籍謄本を揃え、相続人調査と呼ばれる作業をおこないます。
被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本を収集することで、配偶者・子ども・両親などを確認して相続人を調査します。
そこから、相続人に該当する人の現在の戸籍謄本までをたどり、法定相続人の全容を確定させます。
遺言書がある場合は、遺言書の内容に沿って相続人を確定しましょう。
遺産分割協議
次に、相続人全員で遺産分割協議をおこないます。
「遺産分割協議」とは、誰がどの不動産を相続するのか相続人全員で話合い決定することです。
一人でも相続人が欠けると遺産分割協議は無効になるため注意してください。
そのため、被相続人の戸籍謄本で音信不通の相続人がいないか確認して、相続人全員で遺産分割協議をおこないます。
法定相続分どおりに遺産分割をおこなうケースでは、相続登記の際に遺産分割協議書の提出は不要なため、遺産分割協議自体も必要ありません。
相続登記の申請
遺産分割協議を終えたタイミングで、相続登記の申請をします。
登記申請書を管轄する法務局へ提出して、審査がとおれば名義変更は終了です。
申請時に提出する書類に不備がなければ、申請から1週間程度で完了します。
相続登記の申請に必要な書類は、以下のとおりです。
| 作成する書類 | 詳細 |
|---|---|
| 登記申請書 | |
| 遺産分割協議書 | |
| 相続関係説明書 | 戸籍・除籍謄本の原本の還付を希望する場合 |
| 委任状 | 代理人に依頼する場合 |
| 集める書類 | 詳細 |
|---|---|
| 被相続人の戸籍謄本 | 出生から死亡まで連続した戸籍謄本 |
| 被相続人の住民票の除票 | 登記簿上の住所および本籍地が記載されている除票 |
| 相続人の戸籍謄本 | 被相続人の死亡日以降に発行された戸籍謄本 |
| 相続人の印鑑証明書 | 遺産分割協議書に押印された印鑑 |
| 固定資産評価証明書 | 登記申請をする日に属する年度の固定資産評価証明書 |
上記は遺産分割協議の場合に必要な書類です。
法定相続分の相続や遺言書がある場合は、必要書類も変わります。
相続登記はたいへん難しい申請のため、司法書士などの専門家に依頼しておこなうのが一般的です。依頼するケースの報酬相場は、5～8万円になるでしょう。
売却手続きを不動産会社へ依頼
相続登記が完了したらいよいよ、不動産会社へ売却手続きを依頼します。
不動産会社へ売却手続きを依頼して、媒介契約を締結しましょう。
「媒介契約」とは、不動産会社が売主と買主の間を取り持って、取引を成功させる契約のことです。
媒介契約には、以下の3種類があります。
| ①一般媒介契約 | ・複数の不動産会社に依頼できる契約 ・自己発見取引可能 ・レインズへの登録や報告義務はない |
|---|---|
| ②専任媒介契約 | ・1社の不動産会社に依頼する契約 ・自己発見取引可能 ・契約を結んだ日より7日以内にレインズへ登録 ・2週間に1回以上、売主に対して営業活動の報告 |
| ③専属専任媒介契約 | ・1社の不動産会社に依頼する契約 ・自己発見取引不可能 ・契約を結んだ日より5日以内にレインズへ登録 ・1週間に1回以上、売主に対して営業活動の報告 |
好条件で不動産を売却したい場合は、専属専任媒介契約の締結をおすすめします。
専属専任媒介であれば、相続不動産が指定流通機構（レインズ）に早期に登録されるため売却スピードの向上も期待できます。
「レインズ」とは、「Real Estate Information Network System」の略称で、国土交通省から指定を受けた不動産流通機構により運営される物件検索システムです。レインズに登録することで約72,000件のネットワークから買主を探せます。
媒介契約後、買主が見つかれば手付金を受け取り、売買契約の締結をします。
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決済・所有権移転登記の申請・不動産の引き渡し
売買契約後、決済・所有権移転登記の申請・不動産の引き渡しをします。
買主・不動産会社の担当者・売主が集まり、所有権移転登記の申請に必要な書類を最終確認。
不備がなければ、売主の指定する銀行口座へ代金が振り込まれ決済されます。
買主に相続不動産を引き渡し、不動産会社へ仲介手数料を支払って不動産売却は完了です。
なお、相続不動産が建物であった場合は、鍵や設計図なども一緒に引き渡します。
不動産売却の手順は以上ですが、税金の申告を忘れないようにしましょう。
利益が発生した場合は、譲渡所得税を納める義務があります
詳しくは、以下の記事を参考にしてください。
相続登記が義務化された背景は？
相続登記が義務化された背景には、所有者不明の土地が膨大な数で発生している現状があります。
所有者不明の土地とは、登記簿などを調査しても所有者が直ちに把握できない土地、所有者を把握できてもその所有者に連絡が取れない土地を指しています。
所有者不明土地は、国土交通省の地籍調査によると国土の24％にのぼると推定され、その面積（410万ha相当）は九州全土の面積（368ha）を上回るのです。
所有者不明土地が増大する主な原因は、相続登記の未了とされています。そのため、令和6年4月1日より相続登記が義務化されたのです。
膨大な数で発生する所有者不明土地がもたらす弊害は、下記のとおりです。
- 公共事業や復旧・復興事業の推進の妨げになる
- 民間取引や土地の利・活用の阻害要因になる
- 不動産の放置により雑草の繁茂やゴミを不法投棄され公衆衛生に悪影響を与える
- 不法占有などの問題が発生し周辺の治安に悪影響を及ぼす
相続登記が義務化されてどうなる？
相続登記の義務化により、相続人は、相続財産の中に不動産があることを把握した日から3年以内に相続登記の申請をおこなわなければなりません。
正当な理由がなく違反した場合は、10万円以下の過料が科されます。相続財産に不動産が含まれていることを知ったら、速やかに相続登記の申請をしましょう。
また、義務化の施行日以前に発生していた相続も、過去にさかのぼって適用されます。枠組みは、不動産の相続を知ったときか施行日のいずれか遅い日から3年以内に登記申請の義務を負うことに注意が必要です。
遺産分割協議が難航・相続人調査に時間がかかる場合は「相続人申告登記」を活用
遺産分割協議が難航している、相続人が多数で調査や連絡に多くの時間がかかるなどの状況下では、相続登記の義務化にともないスタートする「相続人申告登記」の活用をおすすめします。
上記のケースでは、当事者が先んじて相続人申告登記を申請することで、相続登記の義務を免れることができます。
相続人申告登記のメリットは、以下のとおりです。
- 相続人が単独で手間や費用をかけず申請できる
- 「とりあえず、当座しのぎ」で登記義務を果たせる
- 相続登記の義務違反による罰金を回避できる
「相続人申告登記」制度のスタートにより、簡便にそれぞれの相続人が自分だけの義務を免れるようになることは朗報といえます。
しかし、遺産分割協議をおこない相続人が確定したら、その日から3年以内に相続登記をする義務があることに注意してください。
相続登記を放置すると起こるリスク
相続登記は、2024年4月1日から義務化されますが、遺産分割協議は想像以上にエネルギーと労力がかかるたいへんな作業です。相続人申告登記で当座はしのげても、いずれは完了しなくてはなりません。
ここでは相続登記を放置すると、罰金が科される以外の、起こるリスクを解説します。
権利関係が複雑になる
相続登記を放置すると、権利関係が複雑になるリスクもあります。
たとえば、法定相続人が死亡して新たに発生する「数次相続」により、相続人が随時増えて相続人の把握が難しくなります。
また、本来相続するはずの相続人が死亡することで、「代襲相続」が起こり相続人は孫などになるケースも少なくありません。
数次相続や代襲相続の場合、相続人全員を把握するだけでもたいへんです。
くわえて、被相続人の遺産の分配を決定する「遺産分割協議」においては、相続人全員の参加が必須です。
長期間相続登記を放置すれば、相続人の死亡により相続人は増えるため、遺産分割協議をしようにも「住所が把握できない」「面識がない」などの問題が発生します。
子どもや孫の代まで相続が及ぶと、権利関係が複雑になるため相続登記は放置せず、必ず早めにおこなうことが重要です。
権利関係が複雑になる共有名義の不動産売却の方法は、この記事で解決！
不動産売却ができない
相続登記を放置すると、不動産売却ができません。
そもそも不動産売却は、不動産の所有者のみができる行為です。
相続不動産であっても、被相続人名義のままでは売却も不動産を担保にしての借り入れもできません。
不動産が売却できなければ、不動産の管理に手を焼いたり、固定資産税の負担もかさんだりするでしょう。
高値でスムーズに不動産売却を希望するのであれば、相続登記を怠らないことです。
不動産が差し押さえられるケースも
相続人が借金を抱えていた場合、債権者により不動産が差し押さえられるリスクもあります。
債権者は相続人に代わり法定相続による相続登記を申請して、相続人の財産を差し押さえる権利（債権者による代位登記）が可能です。
「債権者」とは、特定の人物に対して金銭の支払いを要求し、それを受領したり保持したりする権利を持つ者のことです。
仮に銀行にお金を借りていた場合は、銀行側が債権者に該当します。
相続不動産を差し押さえされれば、社会的信用を失い、他の相続人にも迷惑がかかるでしょう。
当然、他の融資を受けることも不可能となります。
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まとめ
相続不動産を売却する際は、相続登記が必要です。
不動産売却において、被相続人名義のままでは正式な取引ができません。
民法177条により「登記をせずに第三者に権利を主張・対抗することはできない」と定められているからです。
また、2024年4月1日から相続登記が義務化されます。
義務化にともない、相続不動産を認知した日から3年以内に相続登記の申請が求められます。
規約に反した場合は、10万円以下の過料が科されるルールです。
相続不動産の売却は、販売活動に力を入れている不動産会社と媒介契約を締結しましょう。
また、初めて相続不動産を売却する場合は、サポートが充実している不動産会社を選ぶと安心です。
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