マンション買取の注意点！失敗を防ぐためのポイント・コツを徹底解説

マンションを手放す方法として、不動産会社の仲介によってエンドユーザーへ売却する「不動産仲介」を思い浮かべる方が多いかもしれません。しかし、不動産会社へ直接売却する「不動産買取（マンション買取）」という方法も、素早く現金化したいときには有効です。
マンション買取はメリットの多い取引形態ですが、売却先の不動産会社をしっかり見極めないと、思わぬトラブルに発展する可能性もゼロではありません。そこでこの記事では、マンション買取で失敗しないための注意点やコツを紹介します。マンション売却を検討している方は、ぜひ参考にしてください。

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マンションの買取とは？

マンション買取の概要について解説します。取引形態の全貌を理解し、悪質な買取業者から騙されないための知識を身につけておきましょう。

不動産業者に下取り価格でマンションを売る方法のこと

マンション買取とは、不動産会社が転売を目的に、下取り価格（市場相場より低い価格）でマンションを直接買い取る取引形態です。不動産会社は必要に応じてリフォームしたあと、居住目的の個人（エンドユーザー）へ売却します。
マンション買取では不動産会社に直接売却するため、エンドユーザーを探す手間がありません。そのため、すぐに現金化できる取引形態として注目されています。ただし、転売モデルである特性上、買取価格は市場相場の7割〜8割程度となることは覚えておきましょう。

買取と仲介との違い

エンドユーザーへの売却を目的に、不動産会社と媒介契約を結ぶ取引形態が「不動産仲介」です。買取と仲介との主な違いとしては、次の3つが挙げられます。

マンション買取のメリットとしても触れたとおり、不動産買取は売却までのかかる期間が短いことが特徴です。査定額に納得すれば、1か月未満で現金化できるケースもあります。一方、不動産仲介の場合は購入を希望するエンドユーザーを見つけ、さらに価格交渉が入ることも珍しくありません。需要が高いエリアでも、3か月程度〜半年程度は売却までにかかるでしょう。場合によっては買主との交渉がまとまらず、現金化できない可能性もあります。
売却までに時間のかかる不動産仲介ですが、エンドユーザーに直接売却するため、市場相場価格で売却できることはメリットです。売却を急いでおらず、購入需要の高いエリアの物件であれば、仲介取引で進めてもいいでしょう。ただし、不動産仲介では物件価格に応じた仲介手数料が必要です。

たとえば3,000万円の物件の場合、仲介手数料は「3,000万円 × 3％ + 6万円 ＋ 消費税 ＝96万円 ＋ 消費税」にもなります。マンション買取なら不動産会社へ直接売却するため、仲介手数料はかかりません。

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マンションを買取売却する際の注意点・ポイント

マンションを買取業者へ売却するときの注意点・ポイントとしては、次の要素が挙げられます。

• ローンを完済していることが必須
• 査定前に買取相場を把握しておく
• 仲介手数料は発生しない
• 早く売りたい場合は必要書類を揃えておく
• 登記移転に必要な書類は入金確認後に提出する
• 売却後、手元に残る金額を想定しておく
• 管理費などの延滞がないかを確認する
• 引き渡しの条件を確認する
• 移住先について決めておく
• 買取保証やリースバックの選択肢もある
• 売却後は確定申告をおこなう

ポイントが多く難しく感じるかもしれませんが、マンション売却で失敗しないためにはすべて重要な要素です。それぞれ詳しく解説するので、ぜひ参考にしてみてください。

ローンを完済していることが必須

マンションをはじめとする不動産を売却する場合は、原則として「抵当権」を抹消しなければなりません。抵当権とは、「債権者が優先的に弁済を受けられる権利」のことです。たとえば、住宅ローンの返済が滞ると金融機関は抵当権を行使して物件を差し押さえ、売却した金銭でローン残債を弁済します。
エンドユーザーであれ不動産会社であれ、抵当権が残ったままの不動産を購入することにはリスクがあります。そのため、抵当権抹消が不動産売却の条件となりますが、抵当権を抹消するためには住宅ローン残債を一括返済しなければなりません。

すでに住宅ローンを完済し、抵当権を外しているマンションであれば、すぐに売却できます。しかし、住宅ローン返済中のマンションの場合は、自己資金とマンション売却額を合わせてローン残債を返済する必要があります。

査定前に買取相場を把握しておく

マンション買取は、不動産会社にとっては「仕入」に該当します。そのため、可能な限り安く買い取りたいと考えている業者も少なくありません。不当に安い金額で買い叩かれないようにするためにも、査定前に買取相場を把握しておきましょう。先述したとおり、周辺相場の7割〜8割程度が買取相場です。
なお、周辺相場については国土交通省が提供する不動産情報ライブラリ（旧：土地総合情報システム）を使うと、似たような物件の取引事例を調べられます。民間の一括査定サイトを使い、複数の不動産会社に簡易査定してもらってもいいでしょう。

仲介手数料は発生しない

マンション買取は不動産会社が「買主」、マンション保有者が「売主」となる契約形態であるため、基本的に仲介手数料はかかりません。マンション保有者を騙して不当な手数料を請求してくる業者も存在するため、十分に注意してください。
ただし、不動産会社に買取業者を探してもらう場合は「買主」である買取業者と、「売主」であるマンション保有者を不動産会社が「仲介」することになるため、仲介手数料が発生します。

早く売りたい場合は必要書類を揃えておく

マンション買取は、現金化までの期間が短いことがメリットです。より早く売りたい場合は、買取査定や売買契約に必要となる必要書類を揃えておきましょう。次の資料は必ず必要になるため、すべて揃っているか確認してみてください。

• 登記識別情報（登記済権利証）
• 固定資産税納税通知書
• 購入時の売買契約書・重要事項説明書
• リフォームなど修繕履歴が分かる書類

登記移転に必要な書類は入金確認後に提出する

所有権の登記移転に必要な書類、たとえば「登記済証」や「登記識別情報通知書」などは、買取額の入金を確認してから提出することもポイントです。悪質な買取業者だと、登記移転に必要な書類を渡したにも関わらず、入金されない可能性もあります。未決済トラブルを避けるためにも、必ず入金を確認するようにしてください。

売却後、手元に残る金額を想定しておく

マンション売却額は、すべて自由に使えるわけではありません。印紙代や抵当権抹消登記費用などの支払いが必要となるため、必要コストを計算し、手元に残る金額を把握しておきましょう。

管理費などの延滞がないかを確認する

マンション所有者にはランニングコストとして、管理費や修繕積立金が請求されています。これらを延滞していると、その延滞解消を巡って買主との間でトラブルになるかもしれません。延滞が発覚すれば、その延滞額に応じて買取査定額が下がることも予想されます。買取査定を依頼する前に、管理費などの延滞がある場合は解消しておきましょう。

引き渡しの条件を確認する

マンションをどのような状態で買取業者に引き渡すのか、トラブルにならないよう条件を明確にしておきましょう。たとえば、不要な家財道具を置いて引き渡した場合は、その処分費用を請求される可能性もあります。
一方、残置されても活用しやすいエアコンなどの設備は、置いていっても差し支えないでしょう。反対に撤去したことで、買取査定額を下げられる可能性もあります。無用なトラブルを避けるために、家財道具の扱いを含めた引き渡し条件は明確にしておきましょう。

移住先について決めておく

仲介取引の場合は契約締結までに時間がかかるため、マンション売却と移住先選定を同時並行で進めることも不可能ではありません。しかし、買取形態は1か月未満の短期で契約がまとまるため、移住先についてあらかじめ選定しておかなければ、住むところがなくなってしまうかもしれません。スムーズに買取手続きを進めるためにも、新居の目途を立てておきましょう。

買取保証やリースバックの選択肢もある

ここまで言及したマンション買取は、買取形態の中でも「即時買取」に分類されるモデルです。即時買取は交渉が成立したらすぐに現金化できるモデルであり、基本的にマンション買取といえば即時買取を指します。
しかし、即時買取以外にも「買取保証」や「リースバック」といった選択肢も存在します。マンションを売却する理由・スケジュール感によっては、これらの選択肢も検討してみてください。それぞれのモデルについて概要を解説します。

買取保証とは

即時買取と仲介取引の両方のメリットを備えているモデルが「買取保証」です。このモデルでは、まず仲介取引を前提に売却活動を行います。ここでエンドユーザーの買主が見つかれば、そのまま売却して構いません。そして、一定期間が経過しても売れ残っている場合は、あらかじめ決めた査定価格で買取業者が買い取ってくれます。
仲介取引で相場どおりの価格で売却する選択肢を取りつつ、エンドユーザーが見つからない場合も確実に現金化できる手法であるため、売却スケジュールに余裕がある場合は検討してみてください。

リースバックとは

リースバックとは不動産を一度売却し、同時に賃貸契約を結ぶことで居住を続けるモデルです。たとえば、マンションを売却し、そのマンションで暮らし続けるために賃貸契約も結ぶことも可能です。
リースバックなら売却金としてまとまった現金を受け取りつつ、住み慣れた部屋で暮らし続けられます。まとまった現金を得るための手段としてマンション売却を考えている場合は、リースバックの利用も検討してみてください。

売却後は確定申告をおこなう

マンションを売却したことで利益、すなわち譲渡所得が発生した場合は確定申告をしなければなりません。マンションをはじめとする土地や建物を売ったときの税金は、給与所得などとは別に計算する分離課税とされています。
譲渡所得税の計算式は、「課税譲渡所得 × 税率」です。まず、課税譲渡所得金額は「売却額 – （取得費 ＋ 譲渡費用） – 特別控除額」で求めます。そして税率は、売却した年の1月1日時点における所有期間によって異なります。

また、居住用財産（マイホーム）として使用していた不動産を売却する場合「3,000万円の特別控除」が使えます。これは物件所有期間に関係なく、譲渡所得から最高3,000万円までを控除できる特例です。マイホームとして使っていたマンションを売却する際にも適用されるため、覚えておきましょう。

マンション買取業者を選ぶ際の注意点

マンション買取では、「売主である個人」より「買主である買取業者」のほうが取引に慣れているため、悪質な業者によっては売主を騙して安く買い叩こうとする可能性も否めません。また、マンション買取は不動産会社にとっては「仕入」であるため、利益を出すために安く買おうとする気持ちが働いてしまいます。

悪質な買取業者を避け、トラブルなくマンションを売却するためには、買取査定額だけではなく次のようなポイントも意識してみてください。

• 複数の業者を比較する
• 買取実績の豊富な業者かを確認する
• 買取査定額だけに捉われない
• 口コミを確認する
• 買取対象エリアを明確にしている業者がおすすめ
• 資金力がある業者を選ぶ
• 査定額以外のサービスを確認する
• 勧誘チラシの文言はあてにしない

マンション買取業者選びで失敗しないためのポイントを詳しく解説します。

複数の業者を比較する

買取業者一社だけに査定を依頼しても、その査定額が適正かどうか分かりません。相場より安いと感じて査定根拠を尋ねても、曖昧な理由ではぐらかされてしまうかもしれません。相見積もりを取ったほうが適正査定額を判断しやすいため、少なくとも3社〜4社程度に相談してみてください。

買取実績の豊富な業者かを確認する

マンション買取は、不動産会社にとってはリスクのある取引形態です。仕入れコスト・リフォームコストを負担してから再販することになりますが、万が一の売れ残りのことを考えると、仲介取引より慎重にならざるをえません。
そのため、買取モデルの経験が浅い不動産会社ほど、リスクを恐れて買取査定額を低めに提示する傾向にあります。適正価格で売却するためには、マンション買取に慣れている実績豊富な業者を選んだほうがいいでしょう。

買取査定額だけに捉われない

マンション買取では、買取査定額がそのまま売却額となります。そのため複数社に相見積もりを依頼し、もっとも高値を提示した買取業者と契約したいと考えるかもしれません。しかし、最初に高額な査定額を提示し、後から理由を挙げて値下げ交渉する買取業者も存在します。
買取査定額だけを判断基準に買取業者を選ぶと、最終的には安価に買い叩かれてしまう可能性もゼロではありません。マンション買取の査定額は、周辺取引相場と比べて7割〜8割（優良物件でも9割程度）が適正範囲です。この水準よりも高値を提示される場合は、契約するためだけに高めの金額を提示されている可能性もあるため、十分に注意してください。

口コミを確認する

それぞれの買取業者のホームページを見ても、いい情報しか掲載されていないかもしれません。しかし、検索エンジンやポータルサイトには、悪い口コミが書かれている可能性もあります。口コミ評価が真実とは限りませんが、一つの参考情報として確認しておいたほうが安心です。

買取対象エリアを明確にしている業者がおすすめ

不動産会社の立場から見ると、買取モデルは「物件購入」「物件販売」の両方に対応するモデルです。特定の地域の不動産相場に精通していなければ、適正な仕入価格・販売価格を提示することはできません。買取対象エリアを明確にしている業者のほうが販売までの道筋にも自信を持っているため、高値で売却しやすいことは覚えておきましょう。

資金力がある業者を選ぶ

不動産会社は、マンション買取コストを現金一括で支払う必要があります。資金力に乏しい業者の場合は、支払い能力の範囲内でしか買取査定額を提示できません。さらに悪質な業者の場合、買い取り資金がないことを理由に決済金の減額を要求してくる可能性もあります。安心して取引するためには、資金力がある買取業者を選ぶようにしましょう。

査定額以外のサービスを確認する

明け渡しまでの猶予の長さ、残置物処理の有無など、査定額以外のサービスも確認したほうがいいでしょう。とくに引き渡し時の負担を減らすためには、残置物の処理まで対応してくれる買取業者を選んだほうが安心です。なお、残置物処理は有料対応の買取業者も存在するため、あらかじめ費用負担額も確認しておきましょう。

勧誘チラシの文言はあてにしない

マンションで暮らしていると、買取勧誘のチラシが投函されるかもしれません。高額買取などの文言が記載されていても、必ずしもあてにしないほうがいいでしょう。具体的な価格が書かれているケースもありますが、あくまでも勧誘のための価格である、実際の買取査定額より高めの水準が記載されています。

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マンション買取の相場に関する注意点

不動産買取は転売モデルである特性上、買取価格は周辺取引相場の7割〜8割程度に抑えられます。たとえば、取引相場が3,000万円のマンションの場合、買取価格相場は2,100万円〜2,400万円、どれだけ高くても2,700万円程度であると想定しておきましょう。

マンション買取のメリット

マンション買取のメリットは数多くありますが、代表例は次の3つです。

• 仲介に比べて早く売却できる
• 契約不適合責任が免責できる
• 査定価格が売却価格のため資金計画が立てやすい

これらのポイントに魅力を感じる方は、マンション買取を活用してみてください。

仲介に比べて早く売却できる

繰り返しとなりますが、マンション買取は仲介取引よりも圧倒的に早く売却できます。そもそも仲介取引では、買主が見つからずいつまでも現金化できない可能性も否めません。一刻も早く現金化したい場合は、マンション買取を利用したほうがいいでしょう。

契約不適合責任が免責できる

不動産取引では契約内容と相違する不動産を売却したとき、売主に「契約不適合責任」が生じます。目に見えない不具合でも、黙ったまま売却して後から発覚すると、売主として契約履行（修繕費の負担など）が必要です。
しかし、買取業者（不動産会社・宅建業者）が買主となるケースでは、契約不適合責任を免除した内容で契約できます。売主としてのリスクを抑えたい場合にも、マンション買取を活用してみてください。なお、マンション買取なら自動的に契約不適合責任が免責されるわけではなく、契約書に契約不適合責任が免除される旨を明記する必要があることも覚えておきましょう。

査定価格が売却価格のため資金計画が立てやすい

仲介取引では価格交渉が入ることが当たり前で、なおかつ売却までに期間がかかることから、資金計画を立てづらいでしょう。旧マンションの売却費用を新マンションの購入費用に充てるケースも多いため、資金計画を明確にしたい方も多いのではないでしょうか。
マンション買取の場合は査定価格がそのまま買取価格であるため、資金計画が立てやすいこともポイントです。入金されるタイミングも分かりやすいため、新居の購入に影響が出にくいこともメリットだといえるでしょう。

マンション買取のデメリット

マンション買取にはメリットだけではなく、デメリットも存在します。とくに次のデメリットは考慮しておきましょう。

• 売却価格が仲介に比べて安い
• 買取を取り扱う業者自体が少ない
• 価格交渉ができない場合がある

それぞれ詳しく解説します。

売却価格が仲介に比べて安い

記事内でも言及しているとおり、マンション買取による売却価格は、仲介取引よりも1割〜3割ほど安い水準です。必要となるリフォーム規模によっては、さらに安くなる可能性もあります。早く確実に現金化できるメリットと比較し、許容できる水準であるか判断するようにしてください。

買取を取り扱う業者自体が少ない

マンション買取は買取査定スキル・再販スキルが伴うため、そもそも対応している業者自体が少ないこともデメリットです。保有マンションのエリアによっては、不動産仲介でしか売却できない可能性もあります。

価格交渉ができない場合がある

買取査定額は不動産会社にとっては仕入価格であるため、増額交渉が難しいこともデメリットです。基本的には買取業者の査定額で売却することになるため、高値で売却したい場合には相見積もりをとるようにしましょう。

まとめ

不動産買取を活用すれば、マンションを短期間で現金化できます。ただし、悪質な買取業者も存在するため、失敗しないためにはあらかじめ査定相場を把握し、3社以上に相見積もりをとったほうがいいでしょう。また、マンション買取に慣れている実績豊富な買取業者に依頼したほうが、高値での売却が期待できます。買取保証やリースバックなどの選択肢もあるため、一度マンション買取に精通した不動産会社に相談してみてください。

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